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Als Immobilienmaklerin wäre die Beklagte verpflichtet gewesen, ihre Marktkenntnisse und ihr Hintergrundwissen iSe richtigen und vollständigen Beratung einzubringen; hier macht bereits der Umstand deutlich, dass der Geschäftsführer der Beklagten die Liegenschaft zu einem deutlich höheren Kaufpreis, als er selber geboten hatte, zum Weiterverkauf angeboten hat, noch bevor überhaupt der Kaufvertrag mit dem Rechtsvorgänger der Klägerin zustande gekommen war, dass für die Beklagte nicht die Verfolgung der Interessen ihres Auftraggebers, sondern jener ihres Geschäftsführers im Vordergrund stand, zumal von dem durch diesen zu entrichtenden Kaufpreis entgegen § 6 Abs 4 MaklerG auch noch die mit der Beklagten vereinbarte Provision in Abzug gebracht wurde; bei dieser Vorgangsweise ist jedenfalls evident, dass die Beklagte unter Berücksichtigung der ihr erkennbaren Interessen ihres Auftraggebers, nämlich einen möglichst günstigen Kaufpreises zu erzielen (arg: Wunsch von zumindest 400 EUR/m²), keine ihren Marktkenntnissen und Hintergrundwissen entsprechende vollständige Beratung zukommen hat lassen

 
GZ 1 Ob 192/15i, 24.11.2015
 
OGH: Gem § 3 Abs 1 MaklerG hat der Makler die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Nach Abs 3 dieser Gesetzesstelle sind Makler und Auftraggeber verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben. Gem § 30b Abs 2 KSchG zählen zu den erforderlichen Nachrichten, die der Immobilienmakler dem Auftraggeber nach § 3 Abs 3 MaklerG zu geben hat, sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Nach der Regierungsvorlage spricht diese Bestimmung die Fachkenntnisse des Immobilienmaklers an, der „seine Marktkenntnisse und sein Hintergrundwissen beratend einzubringen hat“. Aus § 3 Abs 3 MaklerG folgt damit eine umfassende Beratungspflicht des Maklers, die nicht nur im Verbrauchergeschäft besteht; § 30b Abs 2 KSchG konkretisiert diese Pflicht bloß näher.
 
Der Immobilienmakler ist Sachverständiger iSd § 1299 ABGB, weshalb von ihm erwartet werden kann, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen. Er hat den Auftraggeber jedenfalls über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Die Verletzung von Aufklärungspflichten macht den Immobilienmakler gegenüber seinem Auftraggeber nach den allgemeinen Grundsätzen des ABGB ex contractu schadenersatzpflichtig; § 3 Abs 4 erster Satz MaklerG verweist insoweit auf allgemeines Schadenersatzrecht. Die Beurteilung einer Pflichtverletzung ist jeweils im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen des Auftraggebers vorzunehmen.
 
Ausgehend von diesen Grundsätzen vermag die Beklagte in ihrem außerordentlichen Rechtsmittel keine im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung des Berufungsgerichts aufzuzeigen. Als Immobilienmaklerin wäre die Beklagte verpflichtet gewesen, ihre Marktkenntnisse und ihr Hintergrundwissen iSe richtigen und vollständigen Beratung einzubringen. Hier macht bereits der Umstand deutlich, dass der Geschäftsführer der Beklagten die Liegenschaft zu einem deutlich höheren Kaufpreis, als er selber geboten hatte, zum Weiterverkauf angeboten hat, noch bevor überhaupt der Kaufvertrag mit dem Rechtsvorgänger der Klägerin zustande gekommen war, dass für die Beklagte nicht die Verfolgung der Interessen ihres Auftraggebers, sondern jener ihres Geschäftsführers im Vordergrund stand, zumal von dem durch diesen zu entrichtenden Kaufpreis entgegen § 6 Abs 4 MaklerG auch noch die mit der Beklagten vereinbarte Provision in Abzug gebracht wurde. Bei dieser Vorgangsweise ist jedenfalls evident, dass die Beklagte unter Berücksichtigung der ihr erkennbaren Interessen ihres Auftraggebers, nämlich einen möglichst günstigen Kaufpreises zu erzielen (arg: Wunsch von zumindest 400 EUR/m²), keine ihren Marktkenntnissen und Hintergrundwissen entsprechende vollständige Beratung zukommen hat lassen. Die Verfolgung von Eigeninteressen des Geschäftsführers der Beklagten wiegt umso schwerer, als die Beklagte aufgrund des von ihr übernommenen Alleinvermittlungsauftrags einer besonderen Treuepflicht unterlag.
 
Der Schädiger hat den Geschädigten grundsätzlich so zu stellen, wie er ohne schuldhaftes Verhalten stünde. Der Schaden ist durch eine Differenzrechnung zu ermitteln. Das zu leistende Interesse liegt in der Differenz zwischen der Vermögenslage des Geschädigten, wie sie sich im Beurteilungszeitpunkt ohne schädigendes Ereignis darstellen würde, und dem nach dem schädigenden Ereignis nun tatsächlich vorhandenen Vermögensstand. Das vom Geschäftsführer der Beklagten gestellte Anbot zum Wiederverkauf der Liegenschaft wurde bereits am Tag nach Zustandekommen des Vertrags mit dem Auftraggeber der Beklagten von einem Bauträger angenommen. Damit erweist sich die vom Berufungsgericht in seiner rechtlichen Beurteilung vertretene Auffassung, bei Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten hätte der Rechtsvorgänger der Klägerin die Liegenschaft um den letztlich vom Geschäftsführer der Beklagten erlösten Betrag veräußern können, als lebensnah und bedarf ebenso wenig einer Korrektur durch den OGH, wie die daraus abgeleitete Schadenshöhe.