Home

Wurde keine spezielle Geschäftsraumwidmung zwischen den Mit- und Wohnungseigentümern vereinbart, ist die Umwandlung des Gegenstands und der Betriebsform erst dann eine genehmigungsbedürftige Änderung, wenn dabei die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten werden; nur in solchen Fällen ist die geänderte Nutzung nach der Rsp des OGH nicht mehr vertragsgemäß iSd allgemeinen, unspezifischen Widmung der Verwendung als Geschäftslokal und deshalb genehmigungsbedürftig; bei der Beurteilung der Verkehrsunüblichkeit als Voraussetzung für die Berechtigung des Unterlassungsbegehrens eines anderen Wohnungseigentümers orientiert sich die Rsp an den mit der Änderung erfahrungsgemäß und typischerweise verbundenen Auswirkungen

 
GZ 5 Ob 192/15v, 30.10.2015
 
OGH: Gegen einen Wohnungseigentümer, der eigenmächtig, also ohne vorherige Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, Änderungen einschließlich Widmungsänderungen iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 vornimmt, kann jeder einzelne Wohnungseigentümer nach stRsp im streitigen Rechtsweg mit Klage nach § 523 ABGB vorgehen. Der Streitrichter hat in einem solchen Fall nur Genehmigungsbedürftigkeit und Eigenmächtigkeit der Änderung als Vorfrage für die Berechtigung eines Unterlassungs-, Beseitigungs- und Wiederherstellungsbegehrens zu prüfen.
 
Der in § 16 Abs 2 WEG 2002 verwendete Begriff „Änderungen“ ist sehr weit auszulegen und umfasst regelmäßig auch Änderungen des Gegenstands und der Betriebsform eines in einem Wohnungseigentumsobjekt geführten Betriebs. Ob eine Widmungsänderung vorliegt, folgt aus der Gegenüberstellung der gültigen Widmung des betreffenden Objekts auf der Grundlage der darüber bestandenen vertraglichen Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer mit der beabsichtigten (hier: tatsächlichen) Verwendung des Objekts. Wurde keine spezielle Geschäftsraumwidmung zwischen den Mit- und Wohnungseigentümern vereinbart, ist die Umwandlung des Gegenstands und der Betriebsform erst dann eine genehmigungsbedürftige Änderung, wenn dabei die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten werden. Nur in solchen Fällen ist die geänderte Nutzung nach der Rsp des OGH nicht mehr vertragsgemäß iSd allgemeinen, unspezifischen Widmung der Verwendung als Geschäftslokal und deshalb genehmigungsbedürftig. Bei der Beurteilung der Verkehrsunüblichkeit als Voraussetzung für die Berechtigung des Unterlassungsbegehrens eines anderen Wohnungseigentümers orientiert sich die Rsp an den mit der Änderung erfahrungsgemäß und typischerweise verbundenen Auswirkungen.
 
Das Gebäude besteht nur aus den beiden Wohnungseigentumseinheiten W1 und W2. In W1 betrieb ein Bankinstitut als (vormals) Alleineigentümer der Liegenschaft seit Errichtung des Hauses 1973 bis zum Verkauf des Wohnungseigentumsobjekts an die Beklagte im Jahr 2014 eine Bankfiliale. Das zweite Objekt nutzte das Bankinstitut vor Begründung von Wohnungseigentum zunächst als Seminarhotel und Restaurant. Im Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag vom 17. 4. 1989 zwischen dem Bankinstitut und dem Rechtsvorgänger des Klägers als Wohnungseigentümer des Objekts W2 wurden beide Wohnungseigentumseinheiten als „Geschäft“ gewidmet. 1995 ersteigerte der Kläger das Objekt W2, in dem Restaurants - zuletzt ein Chinarestaurant - betrieben wurden. Die Beklagte betreibt im Objekt W1, der früheren Bankfiliale, seit 2014 ebenfalls ein Chinarestaurant.
 
Das Berufungsgericht verpflichtete die Beklagte, den Betrieb eines Chinarestaurants zu unterlassen. Es sah - ausgehend von der Variante einer unspezifischen Widmung - die Änderung von Bankfiliale auf Chinarestaurant als genehmigungsbedürftig an. Der Betrieb zweier Chinarestaurants in einem Gebäude sei aufgrund der Verhältnisse in der betroffenen Gemeinde und der Konkurrenz zu Lasten des anderen Wohnungseigentümers verkehrsunüblich. Diese Beurteilung ist eine Frage des Einzelfalls. Die Einschätzung des Berufungsgerichts ist angesichts der besonderen Verhältnisse dieses Falls keine zu korrigierende Fehlbeurteilung.