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Die Anwendung des § 8 Abs 2 Z 2 Oö GVG 1994 ist auf einen Bestandvertrag durch eine Kapitalgesellschaft nicht von vornherein ausgeschlossen; es kommt vielmehr darauf an, welcher Nutzung das Bestandobjekt (zum Zeitpunkt des Rechtserwerbs) zugeführt werden soll; bei Beurteilung der Frage, ob der Rechtserwerb zur Begründung eines Freizeitwohnsitzes in einem Vorbehaltsgebiet dient, kommt es allein auf die Absicht des Rechtserwerbers und nicht auf den übereinstimmenden Parteiwillen an

 
GZ 7 Ob 13/15k, 02.09.2015
 
OGH: Dem Oö GVG 1994 unterliegt gem dessen § 1 Abs 2 Z 4 der zivilrechtliche Rechtserwerb unter Lebenden an Grundstücken oder Grundstücksteilen (zB Wohnung) durch Bestandnahme (Miete, Pacht) oder jede sonstige Überlassung (Prekarium, Abbauvertrag) zur Nutzung, ausgenommen die Überlassung im Rahmen der Privatzimmervermietung.
 
Gem § 2 Abs 4 Oö GVG 1994 sind Ausländer natürliche Personen, die nicht die österreichische Staatsbürgerschaft besitzen (Z 1) und juristische Personen mit Sitz in Österreich, an denen jedoch ausschließlich oder überwiegend Ausländer beteiligt sind oder deren geschäftsführende Organe mindestens zur Hälfte Ausländer sind (Z 3).
 
Die Sonderbestimmungen für EU- und EWR-Angehörige (§ 9 Oö GVG 1994) kommen hier nicht zur Anwendung, weil der allein geschäftsführende Alleingesellschafter der Mieterin als ukrainischer Staatsbürger nicht zu diesem Personenkreis zählt.
 
Gem § 2 Abs 6 erster Satz Oö GVG 1994 ist bzw wird ein Freizeitwohnsitz einer Person in einem Gebäude oder in einem Teil eines Gebäudes (Wohnung) begründet, in dem sie sich in der Absicht niedergelassen hat bzw niederlässt, ihn nicht zur Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs, sondern zum Aufenthalt während des Wochenendes, des Urlaubs, der Ferien oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken zu verwenden.
 
Eine objektbezogene Ausnahme nach § 2 Abs 6 zweiter Satz Oö GVG 1994 liegt unstrittig nicht vor.
 
Gem § 10 Abs 1 Oö GVG 1994 ist die Genehmigung eines genehmigungsbedürftigen Rechtserwerbs vom Rechtserwerber schriftlich innerhalb von vier Wochen nach Entstehen des Rechtstitels oder nach Rechtskraft eines die Genehmigungsbedürftigkeit feststellenden Bescheids nach § 11 Oö GVG 1994 bei der Behörde zu beantragen, sofern der Antrag nicht innerhalb dieser Frist durch eine andere Vertragspartei gestellt wird.
 
Solang die erforderliche Genehmigung von der Behörde nicht erteilt wurde, darf der dem Rechtserwerb zugrundeliegende Rechtstitel nicht ausgeübt werden. Die Parteien sind jedoch an den Rechtstitel gebunden (§ 15 Abs 1 Oö GVG 1994). Mit der Versagung der Genehmigung durch die Behörde wird der dem Rechtserwerb zugrundeliegende Rechtstitel rückwirkend rechtsunwirksam. Gleiches gilt, wenn die Behörde von einem Rechtstitel Kenntnis erlangt und nicht binnen einer Frist von vier Wochen nach Aufforderung durch die Behörde die erforderliche Genehmigung beantragt wird (§ 15 Abs 2 Oö GVG 1994).
 
Zu klären ist zunächst, ob ein Mietvertrag mit einer Kapitalgesellschaft nach § 8 Abs 2 Z 2 Oö GVG 1994 genehmigungsbedürftig sein kann.
 
Der OGH hat bereits ausgesprochen, dass Unternehmer nach § 2 UGB keinen nichtunternehmerischen/privaten Bereich aufweisen und der Abschluss von Geschäften, die nicht zum Betrieb des Handelsgewerbes gehören, beim Formkaufmann daher nicht denkbar ist. Eine GmbH kann selbst also keinen Freizeitwohnsitz begründen.
 
Ein auf die bezweckte persönliche Nutzung durch den Rechtserwerber selbst abstellendes Verständnis kann aber nicht ohne weiteres für die hier zu beurteilenden Fragen nach § 8 Abs 2 Z 2 Oö GVG 1994 herangezogen werden.
 
Nach der gesetzlichen Zielsetzung des § 1 Abs 1 Z 7 Oö GVG 1994 sollen Rechtserwerbe von Grundstücken durch Ausländer, sofern sie nicht aufgrund gemeinschaftsrechtlicher Bestimmungen österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt sind, beschränkt werden. Nach dem Willen des Landesgesetzgebers dienen die gesetzlichen Regelungen ua der Sicherstellung einer geordneten Entwicklung der Freizeitwohnsitze. Dazu wurde bereits für Rechtserwerbe an Baugrundstücken und Teilen davon in der Stammfassung des Oö GVG 1994 in § 6 Z 5 für die Bestandnahme (Miete, Pacht) oder jede sonstige Überlassung zu Wohnzwecken die Einholung einer Genehmigung vorgesehen, wenn der Rechtserwerb zur Begründung eines Freizeitwohnsitzes in einem (nach damaliger Rechtslage) Genehmigungsgebiet diente. Der daraus hervorgehenden eindeutigen Intention des Landesgesetzgebers, den Rechtserwerb zur Begründung eines Freizeitwohnsitzes in einem sensiblen Gebiet durch Ausländer zu beschränken, wird ein allein auf eine bezweckte persönliche Nutzung durch den Rechtserwerber selbst abstellendes Verständnis nicht gerecht; dazu ist es vielmehr erforderlich, auch eine entsprechende Nutzung durch eine vom Rechtserwerber verschiedene Person einzubeziehen (vgl auch 6 Ob 165/99d zu § 13 Abs 1 Z 4 Oö GVG 1994 idF LGBl 1994/88). Dies ist auch vom Wortlaut des § 8 Abs 2 Z 2 Oö GVG 1994 gedeckt.
 
Insgesamt folgt daraus, dass die Anwendung des § 8 Abs 2 Z 2 Oö GVG 1994 auf einen Bestandvertrag durch eine Kapitalgesellschaft nicht von vornherein ausgeschlossen ist. Es kommt vielmehr darauf an, welcher Nutzung das Bestandobjekt zugeführt werden soll.
 
Nun ist zu prüfen, unter welchen Voraussetzungen von einer Anmietung zur Begründung eines Freizeitwohnsitzes auszugehen ist.
 
Der OGH hat in der oben zitierten Entscheidung 6 Ob 165/99d zur Frage, ob ein Rechtserwerb zu Wohnzwecken iSd § 13 Abs 1 Z 4 Oö GVG 1994 idF LGBl 1994/88 erfolgt, - von der Lehre gebilligt - dahin Stellung genommen, dass der Zweck des Rechtserwerbs maßgeblich ist und es nicht auf die tatsächliche Nutzung des Erwerbers ankommt.
 
Schon aus dem Wortlaut des § 8 Abs 2 Z 2 Oö GVG 1994, dass der Rechtserwerb zu Wohnzecken erfolgt und zur Begründung eines Freizeitwohnsitzes (in einem Vorbehaltsgebiet) dient, ergibt sich, dass es auf die Absicht beim Rechtserwerb als solchen und nicht auf die nachfolgende tatsächliche Nutzung ankommt; aus dieser kann allenfalls auf den bei Vertragsabschluss bestehenden Willen rückgeschlossen werden. Dass der Rechtserwerb als solcher maßgeblich ist, folgt auch aus den §§ 10 Abs 1 und 15 Abs 1 Oö GVG 1994, wonach die Genehmigung eines genehmigungsbedürftigen Rechtserwerbs vom Rechtserwerber grundsätzlich innerhalb von vier Wochen nach Entstehen des Rechtstitels - mangels Zuvorkommens einer anderen Vertragspartei - zu beantragen ist und der dem Rechtserwerb zugrundeliegende Rechtstitel mangels Erteilung der erforderlichen Genehmigung nicht ausgeübt werden darf.
 
Damit ist noch zu prüfen, ob es allein auf den Willen des Rechtserwerbers oder auf die übereinstimmend erklärte Parteienabsicht im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ankommt. Auf die Entscheidung 6 Ob 165/99d kann dabei nicht zurückgegriffen werden, weil sie eine andere Bestimmung betraf. Nach § 2 Abs 6 erster Satz Oö GVG 1994 ist bzw wird ein Freizeitwohnsitz einer Person in einem Gebäude oder in einem Teil eines Gebäudes (Wohnung) begründet, in dem sie sich in der Absicht niedergelassen hat bzw niederlässt, ihn nicht zur Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs, sondern zum Aufenthalt während des Wochenendes, des Urlaubs, der Ferien oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken zu verwenden. Damit kommt es auf die Absicht der Person an. Die Begründung eines Freizeitwohnsitzes ist demnach vom subjektiven Willen des Nutzers abhängig. Auf den übereinstimmenden Parteiwillen kommt es nach § 8 Abs 2 Z 2 Oö GVG 1994 nicht an.
 
Bei der Prüfung des Vorliegens der Voraussetzungen des § 8 Abs 2 Z 2 Oö GVG 1994 ist zu beachten, dass eine zur Erholungsnutzung hinzutretende andere Verwendung zu beruflichen oder geschäftlichen Zwecken die Eigenschaft als Freizeitwohnsitz ausschließt (Arg: „nur“. Besteht daher die Absicht, ein Bestandobjekt nicht bloß zu Freizeitzwecken, sondern auch beruflich/geschäftlich zu nutzen, scheidet eine Genehmigungsbedürftigkeit iSd § 8 Abs 2 Z 2 Oö GVG 1994 aus.
 
Die Genehmigung eines Vertrags durch die Grundverkehrsbehörde ist nach stRsp eine aufschiebende Bedingung für die Wirksamkeit des Vertrags. Der aufschiebend bedingt geschlossene Vertrag wird durch den Bedingungseintritt wirksam. Bis zu diesem Zeitpunkt befindet er sich in einem Schwebezustand. Dieser endet nicht nur durch die Genehmigung des Vertrags, sondern auch durch ihre Versagung oder durch die Feststellung, dass der Vertrag keiner Genehmigung bedarf. Das Rechtsgeschäft, dessen Rechtswirksamkeit von einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung abhängt, bindet die Parteien so lange, bis die Genehmigung versagt wird (vgl auch § 15 Abs 1 zweiter Satz Oö GVG 1994).
 
Nach stRsp des OGH besteht jedoch kein Schwebezustand, wenn die Vertragsparteien die grundverkehrsbehördliche Genehmigung ihrer genehmigungspflichtigen Verträge gar nicht beantragen wollen, weil sie davon ausgehen, dass die Genehmigung versagt werden würde. Solche Verträge sind von Anfang an nichtig, sofern auch feststeht, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht erteilt werden kann. Dafür gibt es aber keine Anhaltspunkte.
 
Sollte sich im weiteren Verfahren die Genehmigungsbedürftigkeit des Mietvertrags herausstellen, ist derzeit - in Übereinstimmung mit dem Berufungsgericht - von einem Schwebezustand auszugehen. Für diesen Fall sei bereits jetzt Folgendes ausgeführt:
 
Die Klägerin kann nach § 15 Abs 1 erster Satz Oö GVG 1994 bis zur Erteilung der Genehmigung den dem Erwerb zugrundeliegenden Rechtstitel nicht ausüben. Damit wäre die von ihr begehrte Räumung des mitgemieteten Bootshauses abzuweisen.
 
Ein in einem Schwebezustand befindlicher Bestandvertrag kann aus wichtigem Grund aufgelöst werden. Ein solcher ist - entgegen den Ausführungen im Rekurs der Beklagten - in der monatelangen Nichteinholung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung durch die Klägerin nicht gelegen. Zwar trifft es zu, dass die klagende Bestandnehmerin gem § 10 Abs 1 Oö GVG 1994 zur Antragstellung verpflichtet ist. Dies schließt aber - wie bereits aus dem Wortlaut dieser Bestimmung folgt - eine Antragstellung durch die beklagte Bestandgeberin nicht aus. Damit könnte auch die Beklagte jederzeit eine Beendigung des Schwebezustands herbeiführen, weshalb aus der Untätigkeit der Klägerin allein kein wichtiger Grund zur Vertragsauflösung abgeleitet werden kann.