Home

Sollte die grundverkehrsbehördliche Genehmigung rechtskräftig versagt werden, so stünde fest, dass das Geschäft von Anfang an unwirksam war (§ 25 NÖ Grundverkehrsgesetz); die Rückabwicklung hätte nach der für alle unwirksamen (nichtigen) Verträge geltenden Bestimmung des § 877 ABGB zu erfolgen; für diesen Fall bietet die beantragte einstweilige Verfügung dem Antragsteller Schutz vor einer neuerlichen Verpachtung; zur Sicherung des Anspruchs auf Zuhaltung des Kaufvertrags ist das Verbot der Verpachtung und dessen grundbücherliche Anmerkung in diesem Fall geeignet, den Willen der Erstantragsgegnerin zu binden

 
GZ 10 Ob 68/15w, 01.10.2015
 
OGH: Es entspricht stRsp, dass eine einstweilige Verfügung nur in die Zukunft wirken kann. Durch eine einstweilige Verfügung können nur den Anspruch gefährdende Handlungen für die Zukunft oder die Änderung eines bestehenden Zustands verboten werden, nicht aber im Zeitpunkt der Erlassung der einstweiligen Verfügung bereits vorgenommene Handlungen rückwirkend unwirksam gemacht werden. Die einstweilige Verfügung hat nicht den Zweck, Erfüllung zu erzwingen oder etwaige Vertragsverletzungen zu verhindern. Ihr Zweck liegt vielmehr darin, die Vereitelung der Durchsetzung des Anspruchs zu verhindern oder die gefährdete Partei gegen Veränderungen des gegenwärtigen Zustands zu schützen, die für sie mit einem drohenden unwiederbringlichen Schaden verbunden wären.
 
Zu dem bereits vor Erlassung der einstweiligen Verfügung abgeschlossenen Pachtvertrag vom 6. 9. 2014 ist auszuführen:
 
Nach § 4 Abs 1 Z 3 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 bedarf die Bestandgabe oder sonstige Überlassung der land- und forstwirtschaftlichen Bodennutzung auf Flächen von über 2 ha der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung. Nach § 25 NÖ Grundverkehrsgesetz („Zivilrechtliche Wirkung der Verkehrsbeschränkung“) darf das Geschäft nicht durchgeführt werden, solange die nach diesem Gesetz erforderliche Genehmigung nicht erteilt wurde. Die Parteien sind jedoch an das Rechtsgeschäft gebunden. Mit der Versagung der Genehmigung wird das Rechtsgeschäft rückwirkend unwirksam.
 
Nach § 25 NÖ Grundverkehrsgesetz bleibt die Gültigkeit des Pachtvertrags somit in Schwebe. Der Schwebezustand dauert so lange, bis die Genehmigung erteilt oder versagt oder festgestellt wird, dass das Geschäft keiner Genehmigung bedarf.
 
Sollte im vorliegenden Fall die Genehmigung des Pachtvertrags vom 6. 9. 2014 nach dem NÖ Grundverkehrsgesetz erteilt werden oder stünde fest, dass eine solche Genehmigung nicht erforderlich ist, hätte sich die Gefahr, gegen die sich der Antragsteller durch die Erlassung eines Verbots absichern wollte, bereits verwirklicht. Die aus dem Pachtvertrag vom 6. 9. 2014 erlangten Rechte des Zweitantragsgegners könnten in diesem Fall durch das Verbot nicht mehr beeinträchtigt werden.
 
Sollte die grundverkehrsbehördliche Genehmigung hingegen rechtskräftig versagt werden, so stünde fest, dass das Geschäft von Anfang an unwirksam war. Die Rückabwicklung hätte nach der für alle unwirksamen (nichtigen) Verträge geltenden Bestimmung des § 877 ABGB zu erfolgen. Für diesen Fall bietet die beantragte einstweilige Verfügung dem Antragsteller Schutz vor einer neuerlichen Verpachtung. Zur Sicherung des Anspruchs auf Zuhaltung des Kaufvertrags ist das Verbot der Verpachtung und dessen grundbücherliche Anmerkung in diesem Fall geeignet, den Willen der Erstantragsgegnerin zu binden.
 
Dem Standpunkt der Erstantragsgegnerin, der Sicherungsantrag gehe ins Leere, es liege „kein Gefährdungselement“ des Antragsstellers vor, ist nicht zu folgen:
 
Nach stRsp muss die gefährdete Partei behaupten und bescheinigen, dass ihr Anspruch (objektiv) konkret gefährdet ist, dass also Umstände vorliegen, die nicht bloß eine theoretische, sondern eine konkrete Beeinträchtigung des Anspruchs ohne Erlassung einer einstweiligen Verfügung als wahrscheinlich erscheinen lassen. Die bloße Bestreitung des behaupteten Anspruchs rechtfertigt noch nicht die Annahme, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung des Anspruchs gefährdet werden könnte.
 
Im vorliegenden Fall impliziert aber schon der Ablauf der Geschehnisse Eigenschaften und ein Verhalten der Antragsgegner, aus dem sich zwanglos und mit hoher Wahrscheinlichkeit Vereitelungshandlungen ableiten lassen. So hat die Erstantragsgegnerin, nachdem ihr die Veräußerung der Liegenschaften mit einstweiliger Verfügung untersagt worden war, mit dem Zweitantragsgegner, dem dieser Umstand nach dem vom Erstgericht als bescheinigt angenommenen Sachverhalt ebenfalls bekannt war, am 6. 9. 2014 einen unbefristeten Pachtvertrag zu einem jährlichen Pachtzins von 3.000 EUR über die Liegenschaften abgeschlossen. Sollte diesem Pachtvertrag die erforderliche grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt werden, hat sie auf diese Weise die Liegenschaften für den Käufer erheblich entwertet. Der Antragsteller konnte sich zur Bescheinigung der Gefährdung im Widerspruchsverfahren aber auch auf die seit der Erlassung der einstweiligen Verfügung eingetretenen weiteren Gefährdungshandlungen berufen, die in der neuerlichen (zweiten) Verpachtung eines Teils der Liegenschaften bestehen. Wie der Antragsteller vorbringt, ist für diesen „zweiten“ Pachtvertrag keine grundverkehrsbehördliche Genehmigung erforderlich und wurde dieser Vertrag von den beiden Antragstellern offenbar für den Fall eingegangen, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Pachtvertrags vom 6. 9. 2014 nicht erteilt werden sollte. Aus diesen Vorgehensweisen ergibt sich, dass die beiden Antragsgegner gewillt sind, die geltend gemachten Ansprüche des Antragstellers auf Zuhaltung des Kaufvertrags zu gefährden. Waren sie bereit, die Liegenschaften, hinsichtlich derer bereits ein Veräußerungsverbot besteht, durch den Abschluss eines Pachtvertrags allenfalls erheblich zu entwerten und für den Fall der Rechtsunwirksamkeit dieses Vertrags „vorsorglich“ einen zweiten Pachtvertrag einzugehen, ist auch nicht auszuschließen, dass sie noch weitere Pachtverträge abschließen könnten.