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Wird eine Wohnung ausdrücklich als Behindertenwohnung vermietet, besteht eine vertragliche Verpflichtung des Vermieters zur Herstellung eines barrierefreien Zugangs zu den mitvermieteten Balkonen unabhängig von einer vor oder nach Mietvertragsabschluss erfolgten ausdrücklichen Zusicherung der Mängelbehebung

 
GZ 3 Ob 185/15z, 14.10.2015
 
OGH: Das Berufungsgericht hat im ersten Rechtsgang einen - im Anlassfall mangels Ausspruchs der Zulässigkeit des Rekurses an den OGH unbekämpfbaren - Aufhebungsbeschluss gefasst und dem Erstgericht dabei die Rechtsansicht überbunden, dass die Unbenützbarkeit der Balkone für die Klägerin offenkundig gewesen sei und es daher einer Rüge bei Übergabe des Bestandobjekts bedurft hätte, die nicht erfolgt sei. Es sei daher im zweiten Rechtsgang lediglich zu prüfen, ob das Vorbringen der Klägerin zutreffe, wonach die Beklagte die Mängelbehebung ausdrücklich zugesagt habe.
 
Diese im ersten Rechtsgang vertretene Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, an die der OGH nicht gebunden ist, ist aus folgenden Überlegungen unzutreffend:
 
Bei nicht gehöriger Erfüllung (Verschaffung und Erhaltung des bedungenen oder nach den Umständen üblichen Gebrauchs) kann der Bestandnehmer nach seiner Wahl entweder auf Zuhaltung des Vertrags bestehen oder gem § 1117 ABGB vom Vertrag zurücktreten oder sich - zunächst - mit der ex lege eintretenden Zinsbefreiung bzw Zinsminderung begnügen.
 
Maßgeblich dafür, ob der Mietgegenstand bei Übergabe mangelhaft war, ist primär die Parteienvereinbarung. Der Bestandgeber hat dem Bestandnehmer dabei grundsätzlich den Gebrauch und die Nutzung zu gewährleisten, die ausdrücklich nach dem Vertragszweck oder nach der Verkehrssitte bedungen sind. Im Zweifel gilt mittlere Brauchbarkeit als geschuldet.
 
Im vorliegenden Fall wurde die Wohnung ausdrücklich als behindertengerechte Wohnung vermietet. Das ergibt sich, worauf die Klägerin zutreffend verweist, aus dem Beiblatt zum Mietvertrag, das die Wohnung ausdrücklich als Behindertenwohnung bezeichnet und aus diesem Grund das Eintritts- bzw Fortsetzungsrecht naher Angehöriger ausschließt.
 
Dass bei einer im Jahr 2012 ausdrücklich als behindertengerecht vermieteten Wohnung die zur Wohnung gehörigen Balkone bzw Loggien für auf den Rollstuhl angewiesene körperbehinderte Personen barrierefrei zugänglich sein müssen, wozu neben einer ausreichenden Breite der Balkontüren auch gehört, dass kein Niveauunterschied besteht, der es dem körperbehinderten Mieter unmöglich macht, ohne fremde Hilfe mit dem Rollstuhl auf den Balkon zu gelangen, bezweifelte die Beklagte in erster Instanz nur unter dem Gesichtspunkt, dass die nunmehrigen Vorgaben der ÖNORM B-1600 zum Zeitpunkt der Errichtung der Wohnhausanlage nicht galten und eine ausdrückliche Zusicherung der Beklagten, dass die Wohnung den Kriterien dieser ÖNORM entspreche, nicht gegeben wurde. Darauf kommt es aber nicht an, weil bereits nach allgemeiner Verkehrssitte eine freie Zugänglichmachung aller zur Wohnung gehörigen Teile für die körperbehinderte Person möglich sein muss, wenn die Wohnung - wie hier - ausdrücklich als „Behindertenwohnung“ vermietet wurde. Welche konkrete Behinderung die Klägerin aufwies, dass sie also auf den Rollstuhl angewiesen ist, war der Beklagten - die schon bisher Vermieterin der Klägerin war - aus den Vorgesprächen mit der Vertreterin der Klägerin, ihrer Schwester, bekannt.
 
Nun trifft es zu, dass nach der Rsp des OGH Zinsminderung bzw Zinsbefreiung dann ausgeschlossen ist, wenn der Mieter in Kenntnis des bestehenden Mangels den Mietvertrag ohne Vorbehalte geschlossen hat. In den Entscheidungen 4 Ob 191/10g und 3 Ob 47/13b wurde klargestellt, dass es sich entgegen einzelner älterer Entscheidungen dabei nicht um einen „Verzicht“ auf den Gewährleistungsanspruch handelt, sondern darum, dass die (teilweise) Unbrauchbarkeit Vertragsinhalt wird, wenn den Parteien bei Vertragsschluss bewusst war, dass das Mietobjekt ganz oder teilweise unbrauchbar ist. Die Leistung des Vermieters ist in diesem Fall vertragskonform, ein (subjektiver) Mangel iSd Gewährleistungsrechts liegt von vornherein nicht vor.
 
Welchen Vertragsinhalt die Parteien vereinbarten, hängt aber entgegen der vom Berufungsgericht im ersten Rechtsgang vertretenen Auffassung nicht von einem Verhalten des Mieters bei bzw nach Übergabe ab. Darauf, ob die Mieterin den fehlenden barrierefreien Zugang zu den Balkonen der Wohnung bei Übergabe rügte, kommt es daher nicht an. Entscheidend ist vielmehr, ob der vorhandene und offenkundige Mangel von der Vertreterin der Klägerin akzeptiert wurde, ob sie also trotz Vermietung der Wohnung als Behindertenwohnung damit einverstanden war, dass die Klägerin Teile der vermieteten Wohnung nicht selbständig ohne fremde Hilfe (bzw vor Verbreiterung der Balkontüren in Wahrheit mit dem Rollstuhl gar nicht) benützen kann. Dafür ist aber relevant, ob und welche Gespräche dem Vertragsabschluss vom 29. März 2012 vorangingen.
 
Zu diesem Thema hat das Erstgericht die Feststellung getroffen, dass vor Mietvertragsabschluss bei Besichtigung der Wohnung besprochen wurde, dass die vorhandenen Balkontüren den Bedürfnissen eines Rollstuhlfahrers entsprechend zu verbreitern sind, wobei der Mitarbeiter der Beklagten sagte, dass man versuchen werde, den Höhenunterschied zu minimieren. Diese Feststellung rügte die Beklagte in ihrer Berufungsbeantwortung. Das Berufungsgericht ging auf die Beweisrüge in der Berufungsbeantwortung nicht ein, und zwar erkennbar deshalb, weil es die Auffassung vertrat, dass es - entsprechend seiner im ersten Rechtsgang geäußerten Rechtsansicht - nur darauf ankomme, ob die Beklagte nach Mietvertragsabschluss eine Mängelbehebung zusagte. Sei das nicht der Fall, sei das Klagebegehren abzuweisen.
 
Da allerdings gerade die Gespräche vor Mietvertragsabschluss maßgeblich für die Beurteilung sind, ob die Schwester der Klägerin den mangelbehafteten Zustand bezüglich der Balkontüren als Vertragsinhalt akzeptierte oder nicht, ist diese Feststellung entscheidungserheblich: Die Klägerin hat von allem Anfang an vorgebracht, die Beklagte habe ihr eine Behindertenwohnung vermietet, sie sei somit verpflichtet, einen barrierefreien Zugang auch zu den Balkonen herzustellen. Unter diesen Umständen sind aber die Feststellungen zu den Gesprächen vor Vertragsabschluss über den Vertragsgegenstand nicht nur nicht überschießend, sondern zentrales Prozessthema. Erweisen sich nämlich die vom Erstgericht im zweiten Rechtsgang getroffenen Feststellungen als zutreffend, übernimmt somit das Berufungsgericht nach Erledigung der Beweisrüge diese Feststellungen, ergibt sich daraus rechtlich, dass die Schwester der Klägerin die offenkundigen Mängel bezüglich beider Balkone nicht billigend in Kauf nahm. Dabei kommt es - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Beklagten - auch nicht darauf an, dass die Beklagte weder vor noch nach Mietvertragsabschluss ausdrücklich eine Mängelbehebung zusicherte: Wird eine Wohnung ausdrücklich als Behindertenwohnung vermietet, besteht eine vertragliche Verpflichtung des Vermieters zur Herstellung eines barrierefreien Zugangs zu den mitvermieteten Balkonen unabhängig von einer vor oder nach Mietvertragsabschluss erfolgten ausdrücklichen Zusicherung der Mängelbehebung.
 
Daraus folgt zusammengefasst, dass die Entscheidung des Berufungsgerichts aufzuheben ist. Das Berufungsgericht hat die in der Berufungsbeantwortung erhobene Beweisrüge der Beklagten zu erledigen. Übernimmt es die bekämpfte Feststellung, ist das Zuhaltungsbegehren, das der Beklagten die Wahl gibt, den barrierefreien Zugang zu den Balkonen durch bestimmte bauliche Maßnahmen oder durch Einbau einer Rollstuhlhebebühne zu schaffen, berechtigt.