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OGH: Zu Rückzahlungen aus der Rücklage (WEG)
Auch wenn die erforderliche Sanierung unterblieb, hat der einzelne Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf die Rückzahlung der aufgrund einer Sondervorschreibung geleisteten Beträge aus der Rücklage
Gesetze: § 31 WEG 2002, § 1295 ABGB, § 1299 ABGB, § 1435 ABGB
Schlagworte: Wohnungseigentumsrecht, Bildung einer Rücklage, Sondervorschreibung, Rückzahlung durch den Verwalter, condictio causa finita, Schadenersatz
GZ 2 Ob 188/14g, 02.07.2015
OGH: Nach § 31 WEG haben die Wohnungseigentümer zur Vorsorge für künftige Aufwendungen eine angemessene Rücklage zu bilden, die auf einem Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft anzulegen ist. Die Bildung der Rücklage ist zwingend vorgeschrieben, sie ist ein reales Sondervermögen und Eigentum der Eigentümergemeinschaft. Die gesetzlichen Regelungen über die Bildung der Rücklage bezwecken, der Eigentümergemeinschaft im Wege der laufenden Einhebung von Beiträgen (Ansparen) eine Liquiditätsreserve zu gewährleisten, um vornehmlich absehbare größere Investitionen kostengünstig decken zu können. Die Beitragsleistungen fließen, sobald sie in die Verfügungsgewalt der Eigentümergemeinschaft eingetreten sind, ex lege und widmungsunabhängig der Eigentümergemeinschaft zu.
Die Höhe der Rücklage legt das Gesetz selbst nicht fest. Solange kein Beschluss der Wohnungseigentümer oder keine Entscheidung des Außerstreitrichters vorliegt, ist es Sache des Verwalters, die Höhe der einzuhebenden Beträge festzusetzen. Der einzelne Miteigentümer kann zur Rücklage geleistete, noch nicht verbrauchte Beträge aus dem angesparten Teil der Rücklage nicht zurückverlangen, und zwar auch nicht bei seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft infolge Veräußerung seines Anteils.
Tritt durch die Rückzahlung aus der Rücklage (hier: von Sondervorschreibungen) an einzelne Wohnungseigentümer durch den Verwalter eine entsprechende Verminderung des Rücklagenvermögens ein, so ist dies ein vom Verwalter verursachter und - gemessen am Sorgfaltsmaßstab des § 1299 ABGB - von ihm auch zu verantwortender Schaden.
Durch das tatsächliche Unterbleiben der Sanierung, für welche die Sondervorschreibungen vorgesehen waren, fiel der Rechtsgrund der Zahlung der Sondervorschreibung nicht weg und entstand dem Miteigentümer daher auch kein Kondiktionsanspruch. Soweit die gerichtliche Feststellung der Sanierungsbedürftigkeit weiterhin aufrecht blieb, ist hier überdies der Rechtsgrund für das Behalten umso weniger weggefallen.
