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In der E 2 Ob 40/09k wurde bereits ausgesprochen, dass, wenn der vom Vorkaufsberechtigten zu entrichtende Preis in einem „verhältnismäßigen Teil“ eines Gesamtkaufpreises besteht, dem Vorkaufsberechtigten zumindest die Kenntnis jener Umstände verschafft werden müsse, die es ihm ermöglicht, „seinen“ Anteil am Gesamtkaufpreis rechnerisch zu ermitteln; dabei seien ihm einfache Rechenoperationen zumutbar; sei ihm etwa der Gesamtkaufpreis, das Gesamtausmaß der veräußerten Fläche und das Ausmaß der von seinem Vorkaufsrecht umfassten Fläche bekannt, wäre ihm die Berechnung des verhältnismäßigen Teils des Gesamtkaufpreises ohne weiteres zumutbar, wenn hiefür bloß das Verhältnis zwischen der Einzel- und der Gesamtfläche maßgeblich sein soll; sollten aber nach der Vorstellung des Vorkaufsverpflichteten für die Berechnung nicht nur die Flächenverhältnisse sondern davon (etwa wegen unterschiedlicher Widmung oder Bebauung einzelner Grundstücke) abweichende Wertverhältnisse und/oder nicht nur der Gesamtpreis, sondern zusätzliche, nicht in Geld bestehende und vom Vorkaufsverpflichteten nicht nach § 1077 ABGB zu übernehmende Gegenleistungen von Bedeutung sein, läge es am Vorkaufsverpflichteten, dem Vorkaufsberechtigten die relevanten Umstände mitzuteilen

 
GZ 10 Ob 25/15x, 22.10.2015
 
OGH: Das Vorkaufsrecht begründet gem § 1072 ABGB ein Recht des Vorkaufsberechtigten zum bevorzugten Erwerb der Sache für den Fall, dass der Verpflichtete die Sache verkaufen will. Es beschränkt den Verpflichteten nicht in seiner Freiheit, überhaupt zu verkaufen. Lediglich der Käufer ist durch die Person des Vorkaufsberechtigten vorgegeben.
 
Das Vorkaufsrecht ist ein persönliches Recht; es endet mit dem Tod des Berechtigten bzw mit dem Erlöschen der berechtigten juristischen Person. Dagegen führt der Tod des Verpflichteten nicht zur Beendigung des Vorkaufsrechts, sondern es kann gegen dessen Gesamtrechtsnachfolger ausgeübt werden. Auch im Wege der Einzelrechtsnachfolge kann die Verpflichtung übernommen werden. Durch die in § 1073 Satz 2 ABGB vorgesehene Verbücherung wirkt das Vorkaufsrecht wie ein dingliches Recht und bewirkt die Beschränkung des Verfügungsrechts über die Liegenschaft.
 
Bei der Nacherbschaft (fideikommissarische Substitution) wird der Vorerbe mit der Einantwortung Eigentümer des Nachlasses. Sein Recht ist aber durch den Nacherbfall auflösend bedingt oder befristet. Er hat nur die Rechte und Pflichten eines Fruchtnießers (vgl § 613 ABGB). Die Rechte am Nachlass sind zwischen Vor- und Nacherben funktionell geteilt, ihre Berechtigungen ergänzen einander, sodass beide zusammen die Rechte eines Vollerben und freien Eigentümers haben. Daher kann der Vorerbe mit Zustimmung aller Nacherben über die Substitutionsmasse verfügen. Alle Verfügungen, die der Vorerbe über das Substitutionsgut ohne Genehmigung der Substitutionsbehörde oder der Zustimmung der Nacherben trifft, sind, soweit es sich um dingliche Verfügungen handelt, die die Rechte des Nacherben beeinträchtigen, nichtig. Hingegen ist das diesen Verfügungen vorausgehende Verpflichtungsgeschäft unbeschränkt gültig. Daher kann der Vorerbe zwar eine Liegenschaft vermieten, die grundbücherliche Eintragung eines Bestandsrechts ist jedoch ohne Zustimmung der Nacherben wegen der nach § 94 Abs 1 Z 2 GBG zu beachtenden eingeschränkten Befugnis des Vorerben ausgeschlossen.
 
In der E 5 Ob 182/98w hat der OGH bereits ausgesprochen, dass mit der Einräumung eines Vorkaufsrechts ein solcher Eingriff in die bücherliche Rechtsposition des Nachfolgeberechtigten nicht verbunden ist. Die Einverleibung eines Vorkaufsrechts bewirkt nämlich nur eine zusätzliche Verfügungsbeschränkung des Eigentümers, die die Rechte des Nachfolgeberechtigten ebenso wenig beschneidet wie die Begründung eines zusätzlichen Veräußerungs- und Belastungsverbots nach § 364c ABGB den vorrangigen Verbotsberechtigten. Erst bei der Einverleibung des Eigentumsrechts des Vorkaufsberechtigten würde ein vorrangiges Nachfolgerecht als Eintragungshindernis wirken. Ob es sich bei dem Vorkaufsrecht um ein limitiertes handelt, also ein solches, bei dem der Veräußerungspreis an den Vorkaufsberechtigten von vornherein festgelegt ist, ist dabei nicht von Relevanz, weil auch in diesem Fall eine Veräußerung durch den Vorerben der Zustimmung der Nacherben bedarf. Nach dem Tod des Vorerben tritt der Nacherbe aber nicht in die Rechte des Vorerbens sondern des Testators ein. Er wird daher nicht Rechtsnachfolger des Vorerben und übernimmt daher auch nicht die diesen treffenden Verbindlichkeiten. Da der Vorerbe nur ein befristetes oder auflösend bedingtes Eigentumsrecht hat, das er bei Eintritt des Substitutionsfalls ipso iure verliert, werden Verfügungen des Vorerben mit dem Eintritt des Nacherbfalls unwirksam.
 
Ob in der Vereinbarung vom 23. 2. 2004, deren wesentlicher Inhalt festgestellt wurde, eine Befristung des Vorkaufsrechts enthalten ist, ist eine Frage der Vertragsauslegung. Diese stellt nur dann eine erhebliche Rechtsfrage dar, wenn infolge einer wesentlichen Verkennung der Rechtslage ein unvertretbares Auslegungsergebnis erzielt wurde.
 
Auch wenn der Vertrag von einer „Absicherung der Kaufinteressenten“ spricht, enthält er keine Befristung. Dass darüber hinaus zwischen den Parteien eine Vereinbarung über eine Befristung getroffen wurde, konnte nicht festgestellt werden. Die Auslegungsregel des § 915 ABGB ist aber erst dann heranzuziehen, wenn die Ermittlung der erklärten Absicht der Parteien (auch unter Einschluss der ergänzenden Verkehrsübung) ohne eindeutiges Ergebnis geblieben ist, und sie ist für die Frage, ob überhaupt eine Vereinbarung zu Stande gekommen ist, ohne Bedeutung. Wenn das Berufungsgericht daher von einem unbefristeten Vorkaufsrecht ausgegangen ist, ist dies nicht korrekturbedürftig.
 
Ist der Vorkaufsfall eingetreten, ist der Verpflichtete gem § 1072 ABGB gehalten, dem Berechtigten die Einlösung anzubieten. Das Einlösungsanbot muss dem Berechtigen die Informationen bieten, die er benötigt, um von seinem Einlösungsrecht Gebrauch machen zu können. Die Einlösungsfrist des § 1075 ABGB beginnt in jenem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Vorkaufsverpflichtete dem Vorkaufsberechtigten die Kenntnis aller Tatsachen verschafft hat, die dieser benötigt, wenn er sich über die Ausübung des Vorkaufsrechts schlüssig werden soll, wie Gegenstand, Preis, Zahlungsmodalitäten, Bedingungen, Nebenrechte und Nebenpflichten.
 
Eine unzureichende Anbietung löst die Einlösungspflicht nicht aus. Die Kenntnis vom vollen Inhalt des Vorkaufsfalls ist für die Entscheidung des Vorkaufsberechtigten deshalb unumgänglich, weil er seine Leistungen zu denselben Konditionen anzubieten hat wie der Dritte.
 
In der E 2 Ob 40/09k wurde bereits ausgesprochen, dass, wenn der vom Vorkaufsberechtigten zu entrichtende Preis in einem „verhältnismäßigen Teil“ eines Gesamtkaufpreises besteht, dem Vorkaufsberechtigten zumindest die Kenntnis jener Umstände verschafft werden müsse, die es ihm ermöglicht, „seinen“ Anteil am Gesamtkaufpreis rechnerisch zu ermitteln. Dabei seien ihm einfache Rechenoperationen zumutbar. Sei ihm etwa der Gesamtkaufpreis, das Gesamtausmaß der veräußerten Fläche und das Ausmaß der von seinem Vorkaufsrecht umfassten Fläche bekannt, wäre ihm die Berechnung des verhältnismäßigen Teils des Gesamtkaufpreises ohne weiteres zumutbar, wenn hiefür bloß das Verhältnis zwischen der Einzel- und der Gesamtfläche maßgeblich sein soll. Sollten aber nach der Vorstellung des Vorkaufsverpflichteten für die Berechnung nicht nur die Flächenverhältnisse sondern davon (etwa wegen unterschiedlicher Widmung oder Bebauung einzelner Grundstücke) abweichende Wertverhältnisse und/oder nicht nur der Gesamtpreis, sondern zusätzliche, nicht in Geld bestehende und vom Vorkaufsverpflichteten nicht nach § 1077 ABGB zu übernehmende Gegenleistungen von Bedeutung sein, läge es am Vorkaufsverpflichteten, dem Vorkaufsberechtigten die relevanten Umstände mitzuteilen.