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Bei einer akuten Liquiditätskrise, die die laufende Bewirtschaftung des Objekts gefährdet, steht es dem Verwalter im Rahmen der ordentlichen Verwaltung zu, die monatlichen Vorschreibungen (für Betriebskosten und Rücklage) auch während des laufenden Jahres zu erhöhen; im Fall drohender Illiquidität der Gemeinschaft greift aufgrund des Vorrangs der Gemeinschaftsinteressen der schlüssige Aufrechnungsverzicht

 
GZ 5 Ob 144/15k, 25.08.2015
 
OGH: Die Verpflichtung zur Leistung der vorgeschriebenen Akontozahlungen besteht unabhängig davon, ob der Verwalter seiner Rechnungslegungspflicht nachgekommen ist. Fällige Akontozahlungen können auch noch dann eingehoben werden, wenn die Aufwendungen, für die sie vorgeschrieben wurden, bereits abgerechnet sind oder Streit darüber besteht, ob die Abrechnung ordnungsgemäß, vollständig oder richtig ist. Solange die Mehrheit der Miteigentümer dem Verwalter keine entsprechende bindende Weisung erteilt hatte, sind die vom Verwalter vorgeschriebenen Akontozahlungen für den Miteigentümer bindend. Der Grund für diese Bindung liegt darin, die Finanzierung der gesamten Wohnungseigentumsanlage zu gewährleisten und im Interesse aller Wohnungseigentümer Liquiditätsengpässe bei der Bestreitung der Liegenschaftsaufwendungen zu vermeiden.
 
Dieser Bedeutung der Liquiditätssicherung zur laufenden Bewirtschaftung trägt die stRsp dadurch Rechnung, dass sie die Aufrechnung gegen Bewirtschaftungskostenvorschreibungen idR nicht zulässt. Aus dem Zwecke des Wohungseigentumsvertrags wird ein schlüssiger Verzicht der Wohnungseigentümer auf eine Aufrechnung mit eigenen Ansprüchen gegen Akontovorschreibungen abgeleitet.
 
Dieses Argument eines Vorrangs der Gemeinschaftsinteressen sah der OGH erstmals in der E 5 Ob 135/04w auf die Rücklagenbildungen als nicht ohne weiteres übertragbar. Bei dieser gehe es nicht um die Vermeidung von Liquiditätsproblemen der Gemeinschaft. Es stehe vielmehr die Herstellung der vom Gesetz geforderten gleichen (anteiligen) Belastung der Wohnungseigentümer bei der finanziellen Vorsorge zur Deckung des Instandhaltungsaufwands im Vordergrund. Die Gleichbehandlung mit den übrigen Wohnungseigentümern könne nicht mit dem Argument eines schlüssigen, generellen Aufrechnungsverzichts versagt werden, weil einem Wohnungseigentümer eine so weit reichende Verzichtserklärung nicht zu unterstellen sei.
 
Das Berufungsgericht geht von einer überproportionalen Belastung der beklagten Wohnungseigentümer als Folge ihrer Beiträge zu den Kosten der im Jahr 2005 von der Eigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossenen Sanierung des Hauses aus. Die damalige Hausverwaltung hatte den einzelnen Wohnungseigentümern angeboten, sich entweder mit einer Einmalzahlung oder mit monatlichen Rückzahlungen an der Kreditfinanzierung an den Sanierungskosten zu beteiligen. Die Beklagten hatten sich im Jänner 2006 für die Einmalzahlung des auf sie entfallenden Anteils der Sanierungskosten entschieden. Obwohl der primäre Zweck der Rücklage nach dem Wortlaut des Gesetzes (§ 31 Abs 1 WEG 2002) in der Vorsorge für künftige Aufwendungen liegt, nimmt der OGH eine Leistung in die Rücklage auch bei Bevorschussung eines bereits bestimmten Erhaltungsaufwands an. In diesem Sinn handelte es sich (auch) bei der Einmalzahlung der beklagten Wohnungseigentümer um Beiträge zur Rücklage.
 
Im Vergleich zu jenen Wohnungseigentümern, die ab 2006 anteilig monatliche Rückzahlungen auf ein Darlehen leisteten, wären die Beklagten (so wie die anderen „Einmalzahler“) ungleich belastet gewesen, wenn sie einen höheren Beitrag geleistet hätten als jenen, zu dem sie nach den Verteilungsgrundsätzen des § 32 Abs 1 WEG 2002 verpflichtet waren. Ob dies zutrifft, ist nach den Negativfeststellungen des Erstgerichts nicht geklärt. Dieses konnte nämlich weder die Höhe des aufgenommenen Kredits noch der Vorschreibungen an die Wohnungseigentümer, die mit Darlehensrückzahlungen belastet wurden, feststellen. Die nunmehrige Sondervorschreibung erfolgte nach dem gesetzmäßigen Verteilungsschlüssel, worin gerade keine überproportionale Belastung einzelner Wohnungseigentümer liegt. Als Konsequenz der Argumentation der Beklagten, aufgrund der damals gesetzwidrigen Aufteilung der Beiträge zur Rücklage seien die Zahlungen rechtsgrundlos erfolgt, müsste im Übrigen allen Wohnungseigentümern ein Rückforderungsanspruch nach § 1431 ABGB zustehen, um eine ungleiche Behandlung innerhalb der Gemeinschaft zu vermeiden. Dieses Ergebnis steht mit der Vorstellung, die Liquidität der Gemeinschaft aufrecht zu erhalten und deshalb eine Aufrechnung zu versagen, nicht im Einklang.
 
Ungeachtet dieser Überlegungen zu einer allenfalls gar nicht verwirklichten Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes innerhalb der Gemeinschaft bleibt den beklagten Wohnungseigentümern die Aufrechnung mit Forderungen aus einer rechtsgrundlosen Zahlung verwehrt:
 
Nach Judikatur und Schrifttum soll die in § 31 Abs 1 WEG 2000 vorgeschriebene Bildung der Rücklage - idR durch laufende Einhebung von Beiträgen iSe Zwangsansparsystems - einen Haftungsfonds oder eine Liquiditätsreserve mit ausreichenden Mitteln schaffen, um nicht nur alltägliche Auslagen, sondern vornehmlich größere (unvorhergesehene oder vorhersehbare) Investitionen finanzieren zu können.
 
Hier handelte es sich um eine Sondervorschreibung zur Überbrückung eines akuten Liquiditätsengpasses als Folge rechtskräftiger Exekutionstitel gegen die Gemeinschaft. Mit den Beitragsleistungen der Wohnungseigentümer wird der benötigte Haftungsfonds, der bei Bestehen einer ausreichenden Rücklage bereits existieren würde, erst geschaffen. Zu dieser Sondervorschreibung war die (neue) Hausverwaltung nach entsprechender Information der Wohnungseigentümer auch während der laufenden Abrechunungsperiode berechtigt. In diesem Fall drohender Illiquidität der Gemeinschaft greift aufgrund des Vorrangs der Gemeinschaftsinteressen der schlüssige Aufrechnungsverzicht, wie auch das Erstgericht zutreffend erkannt hat.