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Ist der Mieter wegen der Unbenützbarkeit der Wohnung genötigt, sein Wohnbedürfnis bis zu deren Beseitigung anderswo zu befriedigen, liegt kein in seine Sphäre fallender Umstand vor, der den Vermieter zur Kündigung wegen Nichtbenützung berechtigen würde

 
GZ 1 Ob 166/15s, 27.08.2015
 
OGH: Ein Mietvertrag kann vom Vermieter gem § 30 Abs 2 Z 6 MRG gekündigt werden, wenn die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters ... regelmäßig verwendet wird, es sei denn, dass der Mieter zu Kur- oder Unterrichtszwecken oder aus beruflichen Gründen abwesend ist. Dem liegt erkennbar die Erwägung des Gesetzgebers zugrunde, dass es dem Vermieter möglich sein soll, die Verfügung über das Bestandobjekt wiederzuerlangen, wenn der Mieter aus in seine Sphäre fallenden Gründen über einen nicht unerheblichen Zeitraum von der Benützung Abstand nimmt und auf die Wohnung auch nicht mehr angewiesen ist. Dem vom Berufungsgericht aus einzelnen höchstgerichtlichen Entscheidungen und einem daraus formulierten Rechtssatz gezogenen Umkehrschluss, wenn dem Mieter das dringende Wohnbedürfnis in jenen Fällen nicht abgesprochen werden könne, in denen ein vertragswidriges Verhalten des Vermieters vorliegt, müsse das Gegenteil gelten, wenn die Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit der Wohnungsbenützung nicht auf ein solches vertragswidriges Verhalten zurückzuführen ist, vermag sich der erkennende Senat nicht anzuschließen. Gerade in den vom Berufungsgericht angeführten Entscheidungen (1 Ob 594/88 und 6 Ob 122/00k) wurde etwa - für den Fall der Abbruchreife eines Hauses - ausgesprochen, dem Vermieter bleibe der Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 6 MRG auch dann verwehrt, wenn ihm wegen der Abbruchreife des Hauses weitere Erhaltungsarbeiten nicht mehr zugemutet werden können; er könne in solchen Fällen nur unter Ersatzbeschaffung kündigen, wenn der Mieter wegen der Unbenützbarkeit des Mietgegenstands genötigt ist, eine andere Unterkunft zu beziehen. Entscheidend sei, dass die unterlassene regelmäßige Verwendung der aufgekündigten Wohnung auf die von ihm nicht zu vertretende Unbrauchbarkeit des Bestandsgegenstands zurückzuführen ist. Werde der Mieter durch derartige Umstände gezwungen, sich eine andere Unterkunft anzuschaffen, könne ihm das dringende Wohnbedürfnis nicht abgesprochen werden, obgleich ihm nun eine andere Wohnmöglichkeit zur Verfügung steht.
 
Dieser Auffassung schließt sich der erkennende Senat an. Sie stimmt auch mit der hRsp zur bisherigen Rechtslage überein, nach der den Vermieter zwar keine Verpflichtung zu Erneuerung der Heiztherme trifft, dem Mieter aber dennoch das Recht zur Mietzinsminderung - bis zur gänzlichen Befreiung von der Zahlungspflicht - nach gewährleistungsrechtlichen Grundsätzen zusteht, hat doch der Vermieter für die Brauchbarkeit des Mietgegenstands einzustehen. Ist der Mieter nun wegen der - hier von der Rekursgegnerin gar nicht bestrittenen - Unbenützbarkeit der Wohnung genötigt, sein Wohnbedürfnis bis zu deren Beseitigung anderswo zu befriedigen, liegt kein in seine Sphäre fallender Umstand vor, der den Vermieter zur Kündigung wegen Nichtbenützung berechtigen würde.
 
Wie bereits dargelegt wurde, kann einem Mieter, der durch eine von ihm nicht zu vertretende Unbrauchbarkeit des Bestandsgegenstands veranlasst wurde, sich eine andere Unterkunft anzuschaffen, das dringende Wohnbedürfnis am bisherigen Bestandobjekt nicht abgesprochen werden, weshalb auch in diesem Punkt der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts nicht gefolgt werden kann, nach der der Mieter eine Rückkehrabsicht zu behaupten habe. (Nur der Vollständigkeithalber ist festzuhalten, dass der Beklagte durchaus im Rahmen des Prozessvorbringens, wenn auch anlässlich der Erörterung durch das Erstgericht, eine solche Rückkehrabsicht behauptet hat und nicht bloß in einer „Aussage“.) Eine Rückkehrabsicht ist im Regelfall vielmehr ohne Weiteres zu vermuten, wenn der Mieter „unfreiwillig“ ausgezogen ist und ihm - wie dargelegt - das dringende Wohnbedürfnis nicht abgesprochen werden kann. In derartigen Fällen träfe die Behauptungslast für eine (ausnahmsweise) fehlende Rückkehrabsicht vielmehr den Vermieter. Die Klägerin hat lediglich darauf hingewiesen, dass der Beklagte über eine andere Wohnmöglichkeit verfüge, keineswegs aber die Behauptung aufgestellt, er beabsichtige gar nicht, in das Bestandobjekt zurückzukehren.