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Ein Schwimmbecken zählt zu den „der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlagen“ iSd § 3 Abs 2 Z 3 MRG („Gemeinschaftsanlagen“); die zur Aufrechterhaltung des Betriebs derartiger (bestehender) Anlagen dienenden Arbeiten sind Erhaltungsarbeiten iSd § 3 Abs 1 MRG und fallen daher unter die ordentliche Verwaltung gem § 28 Abs 1 Z 1 WEG; dies selbst dann, wenn die Anlage aus wirtschaftlichen Gründen neu errichtet werden muss, um sie in Betrieb zu halten; für die Abgrenzung der ordentlichen von der außerordentlichen Verwaltung kann die Kostenhöhe maßgeblich sein, wenn außergewöhnlich hohe Kosten anerlaufen und Finanzierungsprobleme bestehen

 
GZ 5 Ob 23/15s, 14.07.2015
 
OGH: Zur Abgrenzung der ordentlichen von der außerordentlichen Verwaltung iZm Erhaltungsarbeiten:
 
Nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG gehört die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft iSd § 3 MRG, einschließlich baulicher Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen, zur ordentlichen Verwaltung. Zu Inhalt und Bedeutung des aufgrund des Verweises auf § 3 MRG am ortsüblichen Standard zu orientierenden Erhaltungsbegriffs (sog dynamischer oder elastischer Erhaltungsbegriff) liegt umfangreiche Jud des OGH vor. Danach gilt, dass zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung bestehender Anlagen noch zur Erhaltung gehören, auch wenn es sich um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands handelt, es dabei zu einer vollständigen Erneuerung kommt und/oder dabei Veränderungen vorgenommen werden, die gegenüber dem vorigen Zustand als „Verbesserungen“ anzusehen sind. Voraussetzung für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit ist jedoch eine Reparaturbedürftigkeit, Schadensgeneigtheit oder Funktionseinschränkung. Dieser Erhaltungsbegriff gebietet also die Rücksichtnahme auf Entwicklungen der Bautechnik und auf eine zeitgemäße Wohnkultur.
 
Ein Schwimmbecken zählt zu den „der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlagen“ iSd § 3 Abs 2 Z 3 MRG („Gemeinschaftsanlagen“). Die zur Aufrechterhaltung des Betriebs derartiger (bestehender) Anlagen dienenden Arbeiten sind Erhaltungsarbeiten iSd § 3 Abs 1 MRG und fallen daher unter die ordentliche Verwaltung gem § 28 Abs 1 Z 1 WEG; dies selbst dann, wenn die Anlage aus wirtschaftlichen Gründen neu errichtet werden muss, um sie in Betrieb zu halten
 
Das Rekursgericht hat diese Grundsätze grundsätzlich zutreffend dargestellt. Lediglich in seiner Auseinandersetzung mit den Erfordernissen der Dringlichkeit und Wirtschaftlichkeit der zu beurteilenden Maßnahme übersieht es, dass die Rsp dem Erhaltungsbegriff dieses restriktivere Verständnis (idR nur) iZm der Durchsetzbarkeit der von einem Wohnungseigentümer nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG begehrten Erhaltungsmaßnahmen unterlegt. In diesem Kontext ist die Dringlichkeit der Maßnahme ebenso ein wesentliches Kriterium wie die wirtschaftlichen Aspekte Kostenaufwand und Finanzierbarkeit der Erhaltungsmaßnahmen. Dadurch sollen überschießende Konsequenzen des dynamischen Erhaltungsbegriffs vermieden werden, ein einzelner Wohnungseigentümer soll den anderen Wohnungseigentümern also nicht eine „permanente Modernisierung“ aufzwingen können. Im Allgemeinen sind der Abgrenzung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung daher zwar auch wirtschaftliche Gesichtspunkte zugrunde zu legen, dabei ist aber keine strenge Betrachtung geboten.
 
Zur Qualifikation der Maßnahme „Sanierung des Schwimmbades in der Anlage S*****“:
 
Die nach den von der Rsp entwickelten Kriterien vorzunehmende Abgrenzung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung erfolgt immer nach den Umständen des Einzelfalls; dem Gericht ist dabei auch ein Beurteilungsspielraum eingeräumt. Die vom Erstgericht getroffenen, eingangs (nur ein wenig gerafft) wiedergegebenen Feststellungen reichen allerdings nicht aus, um hier eine solche, für das weitere Verfahren bindende Beurteilung vorzunehmen.
 
In seiner Entscheidung beurteilte das Erstgericht gemäß seinem Spruch die „in der außerordentlichen Versammlung vom 26. Jänner 2013 gefassten Beschlüssen zur Sanierung des Schwimmbades in der Anlage S***** (Anm.: gemeint 'S*****')“. Das Erstgericht stellte korrespondierend dazu fest, dass sich in „einer Abstimmung am 26. Jänner 2013 eine Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer von 75,30 % für die Sanierung des Schwimmbades entschieden“ habe. Auf dieser Tatsachenbasis lässt sich schon nicht verlässlich beurteilen, welche konkrete Maßnahme tatsächlich Gegenstand der Willensbildung war. Es ist weder den Festellungen zu entnehmen noch nach der Aktenlage klar, welcher Willensbildungsvorgang welchen Beschlüssen vorangegangen sein soll. Im Protokoll der außerordentlichen Eigentümerversammlung scheint beispielsweise einerseits die „Bekanntgabe“ einer schriftlichen Abstimmung („Finanzierung der Sanierung“) auf und andererseits auch eine „indikative Abstimmung“ über den „Vorschlag der ehemaligen Projektgruppe Bäderausschuss, des ehemaligen Eigentümerausschusses und der Hausverwaltung für die Sanierung des Schwimmbades und somit für die Erlangung der Benutzungsbewilligung“.
 
Die Tatsache, dass die Frage, ob und wenn ja welche konkreten Sanierungsmaßnahmen Gegenstand der Willensbildung waren, offen geblieben ist, legt nahe, dass nach dem Verständnis der Vorinstanzen der Gegenstand ihrer Entscheidungen offensichtlich (nur) die grundsätzliche Frage sein soll, ob die Maßnahme, das Schwimmbad so auf den Stand der Technik des Bäderhygienegesetzes zu bringen, dass eine Benützungsbewilligung erteilt werden kann, (mehr oder weniger) abstrakt betrachtet eine Maßnahme der ordentlichen oder außerordentlichen Verwaltung darstellt. Unabhängig von der sich daran knüpfenden Frage, welche verfahrensimmanenten Folgen eine solche Klarstellung haben könnte, lässt sich aber auch diese Frage mangels eines ausreichenden Tatsachensubstrats nicht abschließend beurteilen. Auch wenn bei der Abgrenzung der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung im Rahmen eines Verfahrens über eine Beschlussanfechtung der Frage der Kosten und deren Finanzierung idR nur eine untergeordnete Bedeutung zukommt, steht einer abschließenden (auch nur abstrakten) Beurteilung entgegen, dass die konkret geplanten Sanierungsmaßnahmen und deren Kosten nicht feststehen. Eine Maßnahme, die - isoliert betrachtet - ordentliche Verwaltung ist, kann zur außerordentlichen Verwaltung zu zählen sein, wenn sie an außergewöhnliche Bedingungen geknüpft ist oder mit außergewöhnlichen Maßnahmen einhergeht. Insbesondere könnte eine der Sache nach unter die ordentliche Verwaltung fallende Maßnahme in wirtschaftlicher Betrachtung dann über diese hinausgehen, wenn sie extreme Kosten verursacht oder jeglicher Zweckmäßigkeit entbehrt. Für die Abgrenzung der ordentlichen von der außerordentlichen Verwaltung kann also die Kostenhöhe maßgeblich sein, wenn außergewöhnlich hohe Kosten anerlaufen und Finanzierungsprobleme bestehen. In diesem Sinne haben die Antragsteller hier bereits im Verfahren vor dem Erstgericht geltend gemacht, dass die Sanierung des Schwimmbades eine nicht finanzierbare Luxusaufwendung darstelle. Feststellungen dazu fehlen aber.