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Seit dem Inkrafttreten des WEG 2002 mit 1. 7. 2002 sind Benützungsvereinbarungen schriftlich abzuschließen (§ 17 Abs 1 WEG 2002), was ihr konkludentes Zustandekommen ausschließt; die Übergangsregelung des § 56 Abs 13 WEG 2002 hat aber die nach der alten Rechtslage wirksam (auch konkludent) zu Stande gekommenen Benützungsvereinbarungen mit 1. 7. 2002 nicht beseitigt; entscheidet die Eigentümergemeinschaft über eine der Liegenschaftsverwaltung durch eine Benützungsvereinbarung entzogene Sache, wie dies die Antragstellerin unter Hinweis auf die vermeintlich vorliegende konkludente Benützungsvereinbarung behauptet, dann liegt nach bereits ergangener Rsp ein nichtiger Beschluss vor, der nicht den Anfechtungsfristen des § 24 Abs 6, § 29 Abs 1 WEG 2002 unterliegt

 
GZ 5 Ob 203/14k, 14.07.2015
 
Nach Ansicht der Antragstellerin sei die Erlaubnis zur Aufstellung eines Pylons auf einer Allgemeinfläche zu Gunsten mancher Miteigentümer und die Vorgabe der Art der Bewerbung dieser Fläche (Werbung der Unternehmen und Bezeichnung der Liegenschaft als SCS) ein geradezu klassischer Fall einer Benützungsvereinbarung zwischen Miteigentümern, die nur einstimmig zustandekommen und nur einstimmig abgeändert werden könne. Stimme daher nicht jeder Mit- und Wohnungseigentümer einer Änderung der Gebrauchsordnung zu, so sei das Abändern einer solchen Benützungsvereinbarung durch eine Beschlussfassung gem § 24 WEG 2002 jedenfalls unzulässig und der bekämpfte Beschluss der Eigentümergemeinschaft daher nichtig.
 
OGH: Eine Benützungsvereinbarung bezweckt die vertragliche Zuweisung der gemeinschaftlichen Sache oder körperlich begrenzter Teile dieser Sache zur ausschließlichen Benutzung durch einzelne Teilhaber dauernd oder zumindest für eine bestimmte (längere) Zeit. Es kann allerdings auch eine nicht so weitgehende Bindung gewünscht sein und dann eine nicht bindende bloß faktische Gebrauchsregelung vorliegen.
 
Seit dem Inkrafttreten des WEG 2002 mit 1. 7. 2002 sind Benützungsvereinbarungen schriftlich abzuschließen (§ 17 Abs 1 WEG 2002), was ihr konkludentes Zustandekommen ausschließt. Die Übergangsregelung des § 56 Abs 13 WEG 2002 hat aber die nach der alten Rechtslage wirksam (auch konkludent) zu Stande gekommenen Benützungsvereinbarungen mit 1. 7. 2002 nicht beseitigt.
 
Entscheidet die Eigentümergemeinschaft über eine der Liegenschaftsverwaltung durch eine Benützungsvereinbarung entzogene Sache, wie dies die Antragstellerin unter Hinweis auf die vermeintlich vorliegende konkludente Benützungsvereinbarung behauptet, dann liegt nach bereits ergangener Rsp ein nichtiger Beschluss vor, der nicht den Anfechtungsfristen des § 24 Abs 6, § 29 Abs 1 WEG 2002 unterliegt. Nach dem Vorbringen der Antragstellerin und den dazu vorliegenden Feststellungen des Erstgerichts kann hier allerdings eine konkludente Benützungsvereinbarung der Mit- und Wohnungseigentümer mit einem ausreichend konkret fassbaren Inhalt gerade nicht angenommen werden.
 
Dkfm. H***** war treibende Kraft bei der Umsetzung eines Gesamtkonzepts für das Wohn- und Geschäftszentrum. Er war damals Geschäftsführer der nunmehrigen Antragstellerin, aber auch einer weiteren Gesellschaft, die bis 1. 1. 2007 Verwalterin der Liegenschaft war. In welcher Funktion Dkfm. H***** betreffend die Verhandlungen über das Werbekonzept tätig war, ist genauso unklar wie der nähere Kreis der damals am Werbekonzept Beteiligten. Aus den Feststellungen des Erstgerichts ist weiters abzuleiten, dass den Beteiligten von Anfang an nicht klar war, auf welcher rechtlichen Basis der Pylon errichtet und Bestand haben sollte. Inhaltlich bleibt offen, ob die Möglichkeit der Nutzung des Pylons nach dem Willen der seinerzeit Beteiligten nur wirtschaftstreibenden Wohnungseigentümern oder auch Mietern eines Wohnungseigentumsobjekts und ob sie nur Gewerbetreibenden oder jedem Selbständigen offen stehen sollte. Unklar ist weiters, wer nach den Vorstellungen der Initiatoren etwa über die Gestaltung des Pylons entscheiden, wer in welchem Umfang für dessen Herstellung und Wartung aufkommen und ob den übrigen Mit- und Wohnungseigentümern für die Nutzung der Allgemeinfläche ein Benützungsentgelt zustehen sollte. Da somit ganz wesentliche Inhalte einer Benützungsvereinbarung ungeklärt waren, kann infolge mangelnder Bestimmtheit - entgegen der Ansicht der Antragstellerin und der Vorinstanzen - nicht von einem konkludenten Zustandekommen und folglich vom aufrechten Bestand einer Benützungsvereinbarung ausgegangen werden. Damit fehlt es aber auch einer vertraglichen Sonderbeziehung, die den Pylon und seine Verwendung einer Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft entzieht.
 
In die Zuständigkeit der Eigentümerversammlung fallende Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung sind all jene Verfügungen, die dem Zweck der Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Guts dienen, wie sie sich im gewöhnlichen Verlauf der Dinge als notwendig und zweckmäßig erweisen, im Wesentlichen dem Interesse aller Miteigentümer dienen und keine besonderen Kosten erfordern. Die in der Eigentümerversammlung am 8. 4. 2013 getroffene Entscheidung, den Werbepylon in der visualisierten Form neu zu bespannen und elektrotechnisch überholen zu lassen, ist eine solche Maßnahme der ordentlichen Verwaltung, deren Entscheidungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft mangels wirksamer Sondervereinbarung nicht entzogen war. Die Antragstellerin hat den Beschluss der Eigentümergemeinschaft nicht innerhalb der Frist des § 24 Abs 6 AußStrG angefochten und auch inhaltlich keinen der dort genannten Anfechtungsgründe geltend gemacht. Das Erstgericht hat daher den Sachantrag der Antragstellerin im Ergebnis zutreffend abgewiesen.