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Bei der Beurteilung der Frage, ob das Verhalten eines Mieters rücksichtslos, anstößig oder sonst grob ungehörig ist und den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet, kommt entscheidende Bedeutung den örtlichen und persönlichen Verhältnissen der Beteiligten und den im Hause gewohnten Umgangsformen zu; bei Streitigkeiten und Übergriffen zwischen mehreren Mietern kann der Vermieter alle oder auch nur einen von ihnen kündigen, wobei es unerheblich ist, ob nur der Gekündigte allein oder auch die anderen Mietparteien den Kündigungsgrund gesetzt haben

 
GZ 5 Ob 76/15k, 14.07.2015
 
OGH: Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens setzt eine Störung des friedlichen Zusammenlebens voraus, die durch längere Zeit fortgesetzt wird oder sich in häufigen Wiederholungen äußert und überdies nach ihrer Art das bei den besonderen Verhältnissen des einzelnen Falls erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigt. Einmalige Vorfälle bilden den Kündigungsgrund nur, wenn sie schwerwiegend sind, jedoch können mehrere, an sich geringfügige Vorfälle den Kündigungstatbestand bilden.
 
Bei der Beurteilung der Frage, ob das Verhalten eines Mieters rücksichtslos, anstößig oder sonst grob ungehörig ist und den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet, kommt entscheidende Bedeutung den örtlichen und persönlichen Verhältnissen der Beteiligten und den im Hause gewohnten Umgangsformen zu. Es kommt also darauf an, was nach den im betreffenden Haus üblichen Verhältnissen noch als zulässig angesehen werden kann. Das Verhalten des Mieters darf dabei nicht in Teilfakten zerlegt werden; die für sich allein geprüft werden. Entscheidend ist stets sein Gesamtverhalten, zu dessen Würdigung auch auf länger zurückliegende Ereignisse zurückzugreifen ist.
 
Zur Verwirklichung des Kündigungsgrundes ist nicht erforderlich, dass allen Mitbewohnern des Hauses durch das Verhalten des Mieters das Zusammenwohnen verleidet wird. Es genügt, wenn ein Teil der Mitbewohner oder auch nur ein einzelner Mitbewohner von einem derart qualifizierten Verhalten betroffen ist. Bei Streitigkeiten und Übergriffen zwischen mehreren Mietern kann der Vermieter alle oder auch nur einen von ihnen kündigen, wobei es unerheblich ist, ob nur der Gekündigte allein oder auch die anderen Mietparteien den Kündigungsgrund gesetzt haben. Der Kündigungstatbestand schützt nicht nur den ruhigen Mieter gegen den unleidlichen, sondern auch das wichtige Interesse des Vermieters, in seinem Haus Ruhe und Ordnung zu wahren.
 
Nach dem festgestellten Sachverhalt legt der Erstbeklagte gegenüber anderen Hausbewohnern va in den Begegnungen auf der Dachterrasse bei dem dort gelegenen Swimmingpool immer wieder ein ungehaltenes und ordinäres Verhalten an den Tag, das durch verbale Aggressionen geprägt ist. Seine Beleidigungen und Drohungen richten sich zwar in erster Linie gegen einen bestimmten Bewohner des Hauses, mit dem er seit mehreren Jahren einen persönlichen Konflikt austrägt und der ihm im Sommer und Herbst 2012 wiederholt anonyme Nachrichten mit massiv beleidigendem und drohendem Inhalt zukommen ließ. Dieser Bewohner sah sich ungeachtet dessen, dass er (nach diversioneller Erledigung eines gegen ihn wegen gefährlicher Drohung geführten Strafverfahrens) von einem solchen Verhalten Abstand genommen hatte, vermehrten Schimpftiraden des Erstbeklagten ausgesetzt. Am 22. Juli 2013 kam es auf der Dachterrasse des Wohnhauses zu einer besonderen Eskalation dieses Konfliktes. Dabei waren weitere Bewohner des Hauses nicht nur anwesend, ein den Erstbeklagten zur Mäßigung auffordernder Bewohner wurde von diesem daraufhin unmittelbar selbst bedroht. Überhaupt störte und stört der Erstbeklagte auch andere Bewohner des Hauses und deren Gäste am Pool immer wieder aufs Neue; dies va durch seine ordinäre und beleidigende, mitunter auch rassistische Ausdrucksweise, die sich vom sonstigen unter den Hausbewohnern gepflegten Umgangston auffallend unterscheidet. Fremdenfeindliche Äußerungen auch iZm dem Dritten Reich sind beim Erstbeklagten keine Seltenheit. Der Erstbeklagte benützt generell - auch in Anwesenheit von Kindern - viele Schimpfworte und wird gegenüber den anderen Hausbewohnern laut, ohne dass es dazu eines besonderen Anlasses bedarf.
 
Wenn das Berufungsgericht unter diesen Umständen des Einzelfalls zum Ergebnis kommt, dass der Erstbeklagte mit seinem Verhalten zum Zeitpunkt der Aufkündigung die Grenze des Zumutbaren für ein ungestörtes Zusammenleben überschritten hat, ist es von den dargestellten Grundsätzen der Rsp nicht abgewichen. Entgegen der Argumentation der Revisionswerber lässt sich der Verhaltensvorwurf gegenüber dem Erstbeklagten weder auf den einen Vorfall vom 22. 7. 2013 reduzieren, noch ist dieser angesichts seiner Intensität und des fehlenden unmittelbaren zeitlichen Zusammenhangs als eine nachvollziehbare Reaktion auf das Vorgeschehen zu werten, sodass das Fehlverhalten im Gesamtzusammenhang noch als nicht ausreichend schwerwiegend qualifiziert werden könnte.
 
Auch in Bezug auf die Zukunftsprognose für das Verhalten des Erstbeklagten liegt keine vom OGH aufzugreifende Fehlbeurteilung vor. Verhaltensänderungen nach Einbringung der Aufkündigung haben nur dann Einfluss auf das Schicksal der Aufkündigung, wenn der Schluss zulässig ist, dass die Wiederholung der bisherigen Unzukömmlichkeit mit hoher Wahrscheinlichkeit auszuschließen ist. Die Vorinstanzen verneinten hier eine solche positive Zukunftsprognose, weil die von den Beklagten angebotene Verpflichtung, es zu unterlassen, die Gemeinschaftsfläche am Dach des Hauses zu betreten und zu benützen, nicht ausreiche, die vom Gesetz geschützten Interessen sicher zu stellen. Eine freiwillige Verpflichtung der Nichtbenützung sei keine Garantie für deren Umsetzung, Begegnungen mit Bewohnern seien zudem in anderen Bereichen der Liegenschaft weiterhin möglich. Zur Unterlassung des vom Erstgericht festgestellten unleidlichen Verhaltens selbst hätten sich die Beklagten auch gar nicht verpflichtet. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts, das offensichtlich ohnedies zugunsten des Erstbeklagten von einer Verhaltensänderung nach Einbringung der Aufkündigung ausgegangen ist, weil von vornherein keine positive Zukunftsprognose vorliegen könnte, wenn die Störungen nach Zustellung der Aufkündigung andauerten, ist jedenfalls vertretbar.