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Ist eine Sache mit einem (reinen) Vorkaufsrecht iSd § 1072 ABGB belastet, dann bildet nur der Abschluss eines Kaufvertrags den Vorkaufsfall; die Ausdehnung des Vorkaufsrechts auf „andere Veräußerungsarten“ iSd § 1078 ABGB bedarf einer besonderen Vereinbarung; liegt eine Vereinbarung vor, nach welcher sich das Vorkaufsrecht auch auf „andere Veräußerungsarten“ erstrecken soll („erweitertes Vorkaufsrecht“), dann kommt es auf die Vereinbarung an, ob die Anbotsverpflichtung bei jeder Veräußerung oder nur bei bestimmten Veräußerungsarten besteht; wird ein Vorkaufsrecht pauschal und ohne Einschränkung für alle Veräußerungsarten vereinbart, kann es grundsätzlich ausgeübt werden, sofern nur irgendein Veräußerungsfall vorliegt; andere Veräußerungsarten iSd § 1078 ABGB sind alle Geschäfte, die das endgültige Ausscheiden einer Sache aus dem Vermögen einer Person und ihre Übertragung auf eine andere bezwecken oder bewirken; beim Kaufvertrag ist das Verkaufsinteresse typischerweise auf die von der Person des Käufers unabhängige Geldleistung gerichtet, die grundsätzlich von jedermann erbracht werden kann; unter den „anderen Veräußerungsarten“ sind dagegen solche Vertragstypen zu verstehen, bei denen sich aus dem Vertragsinhalt ergibt, dass die typischen Vertragszwecke im besonderen Maß an der Person des Partners oder an der von ihm zu erbringenden individuellen Gegenleistung orientiert sind, der Veräußerung somit idR immaterielle, an die Person des Erwerbers gebundene Motive zugrunde liegen oder die auf eine nicht substituierbare Gegenleistung gerichtet ist; der vorliegende Schenkungsvertrag zwischen nahen Angehörigen und mit der Vereinbarung der einem Ausgedinge ähnlichen Gegenleistung bildet demnach eine „andere Veräußerungsart“ iSd § 1078 ABGB und stellt einen möglichen Vorkaufsfall dar; Gegenleistungen, die sich durch einen Schätzungswert nicht ausgleichen lassen, sind - iSd analog angewendeten § 1077 Satz 2 ABGB - sowohl unschätzbare Leistungen als auch schätzbare, aber ohne Interessenverletzung des Vorkaufsbelasteten nicht in Geld ausgleichbare Leistungen; ist ein Einlösungspreis nicht zumindest bestimmbar vereinbart und kann er auch durch einen Schätzwert nicht ausgeglichen werden, dann kann das erweiterte Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden; das gilt insbesondere auch im Falle der Schenkung einer Liegenschaft, für die bei der Einräumung des Vorkaufsrechts für alle Veräußerungsfälle kein bestimmter oder auf eine festgelegte Weise bestimmbarer Preis vereinbart wurde

 
GZ 5 Ob 17/15h, 19.06.2015
 
OGH: Die Einverleibung des Eigentumsrechts an einer Liegenschaft, bei der ein Vorkaufsrecht eingetragen ist, kann - abgesehen vom Fall der Zustimmung des Vorkaufsberechtigten und dem Fall, dass gar kein Vorkaufsfall vorliegt - nur gegen den Nachweis bewilligt werden, dass die Liegenschaft dem Vorkaufsberechtigten zum Kauf angeboten wurde und dass dieser vom Vorkaufsrecht keinen Gebrauch gemacht hat. Im Vorkaufsfall ist für die Bewilligung der Einverleibung des Eigentums also der urkundliche Nachweis der Zustimmung der Vorkaufsberechtigten oder der Nichtannahme eines gehörigen Einlösungsangebots erforderlich.
 
Es entspricht der stRsp des OGH, dass es im Rahmen der Verpflichtung des Grundbuchsgerichts, das Ansuchen und dessen Beilagen einer genauen Prüfung zu unterziehen (§ 94 Abs 1 GBG) dessen Aufgabe ist, zu prüfen, ob der Urkundeninhalt nicht nur in formeller Beziehung unbedenklich erscheint, sondern auch in materiell-rechtlicher Hinsicht frei von Zweifel ist. Ein Ansuchen kann somit nur dann bewilligt werden, wenn der Urkundeninhalt auch bezüglich der materiell-rechtlichen Fragen keinerlei Zweifel aufkommen lässt. Es ist dem Grundbuchsgericht verwehrt, eine undeutliche und zu begründeten Zweifeln Anlass gebende Urkunde auszulegen. Durch den Inhalt der Urkunden erweckte und nicht restlos beseitigte Zweifel haben vielmehr zur Abweisung des Grundbuchsgesuchs zu führen.
 
Das Rekursgericht hielt hier nach dem Inhalt der vorliegenden Urkunden den Eintritt eines Vorkaufsfalls zumindest für nicht ausgeschlossen und wies das auf diesen bezogene Grundbuchsgesuch mangels Vorliegens eines urkundlichen Nachweises der Zustimmung der Vorkaufsberechtigten oder der Nichtannahme eines gehörigen Einlösungsangebots ab. Darin liegt keine unvertretbare Rechtsansicht, die vom OGH aufgegriffen werden müsste. Dies aus folgenden Erwägungen:
 
Ist eine Sache mit einem (reinen) Vorkaufsrecht iSd § 1072 ABGB belastet, dann bildet nur der Abschluss eines Kaufvertrags den Vorkaufsfall. Die Ausdehnung des Vorkaufsrechts auf „andere Veräußerungsarten“ iSd § 1078 ABGB bedarf einer besonderen Vereinbarung. Liegt eine Vereinbarung vor, nach welcher sich das Vorkaufsrecht auch auf „andere Veräußerungsarten“ erstrecken soll („erweitertes Vorkaufsrecht“), dann kommt es auf die Vereinbarung an, ob die Anbotsverpflichtung bei jeder Veräußerung oder nur bei bestimmten Veräußerungsarten besteht. Wird ein Vorkaufsrecht pauschal und ohne Einschränkung für alle Veräußerungsarten vereinbart, kann es grundsätzlich ausgeübt werden, sofern nur irgendein Veräußerungsfall vorliegt.
 
Nach dem Wortlaut der Erklärung vom 6. 6. 1989 erstreckt sich das Vorkaufsrecht der Vorkaufsberechtigten auf „sämtliche Veräußerungsfälle gem. § 1072 ff“, somit - entgegen der nicht weiter begründeten gegenteiligen Behauptung der Revisionsrekurswerber - offenbar auch auf die anderen Veräußerungsarten iSd § 1078 ABGB. Dieses soll schließlich „sämtliche“, in § 1072 ABGB und den diesem folgenden Paragraphen geregelte Veräußerungsarten umfassen. § 1078 ABGB stellt (inhaltlich) dem Kauf die „anderen Veräußerungsarten“ gegenüber. Andere Veräußerungsarten iSd § 1078 ABGB sind alle Geschäfte, die das endgültige Ausscheiden einer Sache aus dem Vermögen einer Person und ihre Übertragung auf eine andere bezwecken oder bewirken. Beim Kaufvertrag ist das Verkaufsinteresse typischerweise auf die von der Person des Käufers unabhängige Geldleistung gerichtet, die grundsätzlich von jedermann erbracht werden kann. Unter den „anderen Veräußerungsarten“ sind dagegen solche Vertragstypen zu verstehen, bei denen sich aus dem Vertragsinhalt ergibt, dass die typischen Vertragszwecke im besonderen Maß an der Person des Partners oder an der von ihm zu erbringenden individuellen Gegenleistung orientiert sind, der Veräußerung somit idR immaterielle, an die Person des Erwerbers gebundene Motive zugrunde liegen oder die auf eine nicht substituierbare Gegenleistung gerichtet ist. Der vorliegende Schenkungsvertrag zwischen nahen Angehörigen und mit der Vereinbarung der einem Ausgedinge ähnlichen Gegenleistung bildet demnach eine „andere Veräußerungsart“ iSd § 1078 ABGB und stellt einen möglichen Vorkaufsfall dar.
 
Die Revisionswerber machen (als erhebliche Rechtsfrage) geltend, dass selbst wenn das Vorkaufsrecht grundsätzlich den Schenkungsfall umfassen würde und der Schenkungsvertrag vom 9. 11. 2012 als „andere Veräußerungsart“ iSd § 1078 ABGB anzusehen sei, mangels Vereinbarung oder Bestimmbarkeit eines Einlösungspreises dennoch kein Vorkaufsfall vorliege. Um den Vorkaufsfall auslösen zu können, müsse der Einlösungspreis bei Vereinbarung des Vorkaufsrechts bestimmt oder zumindest bestimmbar vereinbart worden sein. Beides sei im vorliegenden Fall nicht gegeben. Auch die Gegenleistung des Geschenknehmers sei nicht bestimmbar, weil das aleatorische Element im Bezug auf das Lebensalter der Geschenkgeberin, auf die Höhe ihrer eigenen Einkünfte und auf die Höhe der allenfalls in Zukunft anfallenden Pflegekosten und des gewährten Pflegegeldes überwiege. Es sei völlig unklar, wie lange die Geschenkgeberin noch leben werde und somit in welcher Höhe zukünftig Pflegekosten anfallen würden und ob und wenn ja in welchem Ausmaß den Geschenknehmer eine Zahlungsverpflichtung treffe.
 
Bezieht sich das Vorkaufsrecht iSd § 1078 ABGB auch auf „andere Veräußerungsarten“, so stellt sich tatsächlich die Frage, welcher Einlösungspreis rechtens sein soll. Die Einlösung setzt in solchen Fällen nach stRsp voraus, dass der Einlösungspreis (Kaufpreis) schon bei Einräumung des Vorkaufsrechts bestimmt oder bestimmbar vereinbart wurde oder (zumindest) die vom Dritten gebotene Gegenleistung durch einen Schätzwert in Geld ausgleichbar ist. Gegenleistungen, die sich durch einen Schätzungswert nicht ausgleichen lassen, sind - iSd analog angewendeten § 1077 Satz 2 ABGB - sowohl unschätzbare Leistungen als auch schätzbare, aber ohne Interessenverletzung des Vorkaufsbelasteten nicht in Geld ausgleichbare Leistungen. Ist ein Einlösungspreis nicht zumindest bestimmbar vereinbart und kann er auch durch einen Schätzwert nicht ausgeglichen werden, dann kann das erweiterte Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden. Das gilt insbesondere auch im Falle der Schenkung einer Liegenschaft, für die bei der Einräumung des Vorkaufsrechts für alle Veräußerungsfälle kein bestimmter oder auf eine festgelegte Weise bestimmbarer Preis vereinbart wurde. Das verbücherte Vorkaufsrecht bleibt in diesen Fällen in seinem Bestand unberührt, haftet weiterhin auf der belasteten Liegenschaft und kommt erst zum Tragen, wenn der Erwerber seinerseits die Liegenschaft veräußern will.
 
Im vorliegenden Fall ist in der Erklärung vom 6. 6. 1989 selbst für die anderen Veräußerungsfälle zwar weder ein bestimmter Kaufpreis noch eine Bewertungsmethode ausdrücklich angeführt. Das Rekursgericht hebt in seiner Entscheidung jedoch hervor, dass mit dieser Vereinbarung das schon bestehende Vorkaufsrecht ihrer Rechtsvorgängerin auf die neuen Berechtigten übertragen werden sollte, die Erklärung vom 6. 6. 1989 auf den dieses Vorkaufsrecht normierenden Kaufvertrag vom 24. 6. 1981 ausdrücklich Bezug nimmt und in eben diesem Kaufvertrag das mit der Erklärung vom 6. 6. 1989 übertragene Vorkaufrecht durch ein „Übernahmsrecht“ zum Verkehrswert, sohin zu einem bestimmbaren Preis, ergänzt oder konkretisiert wurde. In einem solchen Fall müsste daher durch Auslegung ermittelt werden, ob die Vertragsparteien der Erklärung vom 6. 6. 1989 im Lichte des gesamten Vertragswerks nicht doch einen Einlösungspreis für andere Veräußerungsfälle bestimmbar vereinbart haben. Andererseits müsste - wiederum im Wege der Vertragsauslegung - grundsätzlich auch geklärt werden, ob die der Liegenschaftseigentümerin gemäß dem Schenkungsvertrag zustehende Gegenleistung auch von den Vorkaufsberechtigten erfüllt oder ohne Interessenverletzung der Vorkaufsbelasteten iSd § 1077 Satz 2 ABGB in Geld ausgeglichen werden kann. Dem Wortlaut nach stellt die hier vereinbarte Reallast eine reine Geldleistungspflicht dar. Die jedenfalls eine Vertragsauslegung erfordernde Lösung dieser Zweifelsfragen hat aber nicht im Grundbuchverfahren als reinem Urkundenverfahren zu erfolgen, sondern muss dem Streitverfahren überlassen bleiben; in einem solchen Zweifelsfall wirkt das verbücherte Vorkaufsrecht demnach wie ein Veräußerungsverbot.