Home

Den Vermieter trifft keine Erkundigungspflicht betreffend die zur Verwirklichung des Kündigungstatbestands tauglichen Fakten

 
GZ 5 Ob 77/15g, 19.06.2015
 
OGH: Der Verzicht auf einen Kündigungsgrund setzt voraus, dass der Mieter weiß, oder aus dem Verhalten des Vermieter doch mit Recht ableiten kann, dieser kenne den vollen Sachverhalt, der die Kündigung rechtfertigt, und dem Mieter keine Umstände bekannt sind, die das Zuwarten des Vermieters mit der Kündigung aus einem anderen Grund als dem eines Verzichts auf das Kündigungsrecht erklärbar erscheinen lassen. Bei der Beurteilung, ob ein stillschweigender Kündigungsverzicht vorliegt, ist besondere Vorsicht geboten. Im Zweifel ist ein konkludenter Verzicht nicht anzunehmen. Die Beweislast für das Vorliegen eines solchen Verzichts trifft den Mieter. Den Vermieter trifft keine Erkundigungspflicht betreffend die zur Verwirklichung des Kündigungstatbestands tauglichen Fakten.
 
Das mögliche Wissen der Vermieterin um die Nichtbenützung der aufgekündigten Wohnung während der Heizperiode lässt aus Sicht der Mieterin nicht ausschließlich den Schluss zu, dass die Vermieterin auch eine ganzjährige Nichtbenützung hinnimmt und auf den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG verzichtet. Zwar hat der Hausverwalter, dessen Wissen der klagenden Vermieterin nach der Rsp zuzurechnen ist, die Beklagte das letzte Mal vor 15 Jahren gesehen. Offenbar alleiniger oder ständiger Ansprechpartner in Angelegenheiten der Wohnung war der im selben Haus lebende Schwager der Beklagten und nicht sie selbst. Die aufgekündigte Wohnung liegt allerdings - worauf die klagende Partei zu Recht hinweist - in einer großen Anlage, die über mehrere Stiegen verfügt, was die Bedeutung eines jahrelang zurückliegenden Ansichtigwerdens von Mietern relativiert, zumal gerade bei älteren Mietern die Möglichkeit besteht, dass sie aufgrund von Pflegebedürftigkeit ihre Wohnungen nicht (häufig) verlassen. Bei einem regen Besucherverkehr ist auch für Mitarbeiter einer Hausverwaltung, die sich im Objekt befindet, schwer einzuschätzen, ob Besucher der Kategorie Pflegepersonal zugeordnet werden können oder nicht. Für die Beurteilung eines stillschweigenden Kündigungsverzichts ist deshalb nicht aussagekräftig, dass der zuständige Hausverwalter nach den Feststellungen des Erstgerichts „kein Pflegepersonal wahrgenommen hat“.