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Die Zwangsverwaltung gem § 6 Abs 2 MRG ist Fortsetzung des Titelverfahrens; über die Bewilligung ist daher im Titelverfahren (im Titelakt) zu entscheiden; ein unrichtig in einem anderen Verfahrensakt gestellter Antrag gem § 6 Abs 2 MRG darf allein aus diesem Grund nicht ab- oder zurückgewiesen werden, sondern ist richtig im Titelakt zu erfassen und ([erforderlichenfalls] an die Abteilung, die den Titelakt führt, abzutreten) und dort zu entscheiden; vor der Bewilligung der Zwangsverwaltung nach § 6 Abs 2 MRG ist zu prüfen, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Durchführung der aufgetragenen Arbeiten tatsächlich unterblieben ist und nur in diesem Umfang ist die Zwangsverwaltung zu bewilligen; ein Exekutionsantrag ist auch dann abzuweisen, wenn mit der kurzzeitigen Schaffung einer Sachlage zu rechnen ist, bei der eine bewilligte Zwangsverwaltung ohnedies nach § 6 Abs 3 Z 3 MRG bald einzustellen wäre; ist bereits eine Zwangsverwaltung nach § 6 Abs 2 MRG betreffend die Liegenschaft des Vermieters bewilligt, dann ist im Fall der Stattgebung eines weiteren, diese Liegenschaft betreffenden Antrags nach § 6 Abs 2 MRG dem bereits bestellten Verwalter aufzutragen, auch die weiteren Arbeiten durchzuführen

 
GZ 5 Ob 60/15g, 19.06.2015
 
OGH: Der in Rechtskraft erwachsene Auftrag zur Durchführung von Erhaltung- oder Verbesserungsarbeiten nach § 6 Abs 1 MRG ist gem § 6 Abs 2 MRG ein Exekutionstitel, der nach fruchtlosem Ablauf der zur Vornahme der Arbeiten bestimmten Frist jeden Mieter des Hauses und die Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich als betreibende Partei zum Antrag berechtigt, zum Zweck der Durchführung der aufgetragenen Arbeiten, der Aufnahme und Tilgung des erforderlichen Kapitals und der ordnungsgemäßen Erhaltung und Verwaltung des Hauses bis zur Tilgung des Kapitals für das Haus einen Verwalter zu bestellen.
 
Betreffend die Bewilligung der Zwangsverwaltung aufgrund eines Auftrags nach § 6 Abs 1 MRG gelten die Regelungen des § 6 Abs 2 MRG und die Vorschriften des AußStrG, nicht aber generell jene der EO. Nur soweit § 6 Abs 2 MRG keine Sonderregelungen vorsieht, sind im Übrigen die §§ 98, 99, 103, 108-121, 130 und 132 EO sinngemäß anzuwenden.
 
Über den Exekutionsantrag nach § 6 Abs 2 MRG entscheidet das im § 37 Abs 1 MRG bestimmte BG im Verfahren außer Streitsachen, es sei denn, dass für das Haus bereits eine Zwangsverwaltung nach §§ 97 ff EO anhängig ist.
 
Die Zwangsverwaltung gem § 6 Abs 2 MRG ist Fortsetzung des Titelverfahrens. Über die Bewilligung ist daher im Titelverfahren (im Titelakt) zu entscheiden. Dieses Verfahrensverständnis ist nicht zuletzt deshalb geboten, weil vor der Bewilligung der Zwangsverwaltung nach § 6 Abs 2 MRG die - noch anzusprechende - Prüfung erforderlich ist, ob die Durchführung der aufgetragenen Arbeiten tatsächlich unterblieben ist, welche Prüfung verfahrensökonomisch sinnvoll im Titelakt und nicht etwa in einem die Durchsetzung anderer Arbeiten betreffenden Verfahrensakt vorzunehmen ist.
 
Die Antragstellung unter dem AZ des vorliegenden Akts und nicht im Titelakt rechtfertigt allerdings die vom Erstgericht vorgenommene Antragsabweisung nicht. Aus den aus § 10 Abs 4 AußstrG und § 44 JN für das wenig formstrenge Außerstreitverfahren ableitbaren Grundgedanken folgt vielmehr, dass der inhaltlich die Zwangsverwaltung zur Durchführung der zu AZ 9 MSch 4/11h aufgetragenen Arbeiten anstrebende Antrag in diesem Titelakt zu erfassen ([erforderlichenfalls] an die Abteilung, die den Titelakt führt, abzutreten) und dort zu entscheiden ist.
 
Vor der Bewilligung der Zwangsverwaltung nach § 6 Abs 2 MRG ist allerdings - wie bereits angesprochen - zu prüfen, ob die Durchführung der aufgetragenen Arbeiten tatsächlich unterblieben ist. Dem hat das Rekursgericht insofern nicht entsprochen, als es ohne materielle Prüfung die Zwangsverwaltung zur Durchführung - aller - im Verfahren des Erstgerichts zu AZ 9 MSch 4/11h aufgetragenen Arbeiten bewilligte, obwohl die Antragsgegner in ihrer Rekursbeantwortung behauptet hatten, einen Teil der Arbeiten bereits durchgeführt zu haben. Im Revisionsrekurs machen die Antragsgegner überdies - im Einklang mit bereits vorliegender Rsp - geltend, dass ein Exekutionsantrag auch dann abgewiesen werden könnte, wenn mit der kurzzeitigen Schaffung einer Sachlage zu rechnen ist, bei der eine bewilligte Zwangsverwaltung ohnedies nach § 6 Abs 3 Z 3 MRG bald einzustellen wäre. Diese Tatfragen wird das Erstgericht nunmehr im Titelakt zu klären und dort neuerlich - inhaltlich - zu entscheiden haben, ob und gegebenenfalls zur Durchführung welcher Arbeiten die Bewilligung der Zwangsverwaltung zu erfolgen hat.
 
Das Rekursgericht hat sich bei seiner Entscheidung auf § 100 EO gestützt, aus dem sich der Grundsatz der Einheit des Verwertungsverfahrens ergibt. Dieser bedeutet bei der Zwangsverwaltung, dass auf dieselbe Liegenschaft oder denselben Liegenschaftsanteil nicht mehrere Zwangsverwaltungen getrennt geführt werden dürfen, sondern dass alle bewilligten Zwangsverwaltungen in Einheit zu führen sind. Dabei ist freilich zu beachten, dass auch im Fall eines solchen Beitritts - wie vom Rekursgericht an sich richtig erkannt und ausgesprochen - gegebenenfalls nicht die „Bewilligung des Beitritts“ erfolgt, sondern über einen selbständigen Antrag auf Exekutionsbewilligung entschieden wird. Der Beitritt zu einem bereits eingeleiteten Versteigerungsverfahren ist (nur) Folge der Exekutionsbewilligung und ein dahin gehender Ausspruch hat (nur) feststellende Bedeutung.
 
Der Verweis des § 6 Abs 2 MRG auf bestimmte Regelungen der EO umfasst allerdings nicht auch § 100 EO, weshalb - freilich nur auf den ersten Blick - zweifelhaft sein könnte, ob der Grundsatz der Einheit des Verwertungsverfahrens auch im Rahmen der Zwangsverwaltung nach § 6 Abs 2 MRG zu gelten hat. Diese Frage ist allerdings zweifelsfrei zu bejahen, folgt dies doch auch den in § 6 Abs 2 Satz 6 und 7 MRG enthaltenen Anordnungen über das Zusammenspiel einer Zwangsverwaltung nach § 6 Abs 2 MRG und einer solchen nach §§ 97 ff EO. Demnach entscheidet über den Exekutionsantrag das im § 37 Abs 1 MRG bestimmte BG im Verfahren außer Streitsachen, es sei denn, dass für das Haus bereits eine Zwangsverwaltung nach §§ 97 ff EO anhängig ist. Ist für das Haus bereits ein Zwangsverwalter nach §§ 97 ff EO bestellt, so hat das Exekutionsgericht dem bestellten Zwangsverwalter aufzutragen, die aufgetragenen Arbeiten vordringlich durchzuführen, und ihm die vorstehend genannten Ermächtigungen zu erteilen. Damit trifft § 6 Abs 2 MRG selbst für den Fall dieses Zusammentreffens Vorsorge dafür, dass das Verwertungsverfahren einheitlich erfolgt, was dann sinngemäß auch für den vorliegenden Fall gelten muss, in dem zwei vom selben Mieter gegen den Vermieter nach § 6 Abs 1 MRG erlangte Exekutionstitel durchzusetzen sind.