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Richtig haben die Vorinstanzen geprüft, ob zwischen den Parteien nachträglich eine Vereinbarung getroffen wurde, wonach eine Erneuerung der zunächst im Mietobjekt vorhandenen Klimageräte nach deren Entfernung im Zuge der Sanierungsarbeiten, vom Mieter zu finanzieren ist; eine derartige Vereinbarung wäre, da nicht gegen zwingende Mieterschutzbestimmungen verstoßend, grundsätzlich zulässig; wenn die Vermieter im Zuge einer Informationsveranstaltung über geplante Sanierungsmaßnahmen, die eine Entfernung der Klimageräte erfordertern, darauf verwiesen, die Kosten allfällig neuer Geräte nicht zu übernehmen, stellt dies nur eine Darstellung der Absichten der Vermieter, aus der Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers jedoch kein Anbot zu einer Vertragsänderung dar

 
GZ 9 Ob 23/15w, 29.07.2015
 
OGH: Nach § 1096 Abs 1 ABGB ist der Vermieter verpflichtet, das Bestandobjekt auf eigene Kosten in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten, und den Bestandnehmer im bedungenen Gebrauch nicht zu stören. Ist das Bestandobjekt bei der Übergabe derart mangelhaft oder wird es während der Bestandzeit derart mangelhaft, dass es zu dem bedungenen Gebrauch nicht (mehr) taugt, hat der Bestandnehmer einen Anspruch auf Mietzinsminderung für die Dauer und in dem Maß der Unbrauchbarkeit. Die Zinsminderung tritt kraft Gesetzes und ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Bestandgebers ein. § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB ist eine Vorschrift des Gewährleistungsrechts. Die daraus ableitbaren Ansprüche bestehen ex lege ab Beginn der Unbrauchbarkeit bzw Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandobjekts bis zu deren Behebung und können unabhängig von den Fristen des § 933 ABGB geltend gemacht werden. Ihre Anwendung setzt nach allgemeinen Grundsätzen voraus, dass die tatsächlich erbrachte von der vertraglich geschuldeten Leistung abweicht.
 
Eine derartige Gebrauchsbeeinträchtigung kann auch darin liegen, dass durch das Versagen von - bei Anmietung vorhandenen - Anlagen wie etwa Klimageräten jahreszeit- und temperaturbedingt nur eine eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit besteht.
 
Im Voraus kann auf eine Zinsminderung bei der Miete einer unbeweglichen Sache nicht verzichtet werden (§ 1096 Abs 1 dritter Satz ABGB). Ausgeschlossen ist eine Zinsminderung aber dann, wenn der Bestandnehmer die Umstände, die seinen Gebrauch behindern, akzeptiert. Soweit der Mieter zulässiger Weise vertraglich zur Wartung, Instandhaltung oder Erneuerung von für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen verpflichtet ist, kann er sich ebenfalls nicht auf eine aus einer Verletzung dieser Verpflichtungen resultierende Unbrauchbarkeit des Mietgegenstands berufen, daraus daher auch keinen Zinsminderungsanspruch nach § 1096 Abs 1 ABGB ableiten, weil dann die Gebrauchsbeeinträchtigung durch nicht behobene Mängel aus seiner Sphäre stammt.
 
Richtig haben die Vorinstanzen daher geprüft, ob zwischen den Parteien nachträglich eine Vereinbarung getroffen wurde, wonach eine Erneuerung der zunächst im Mietobjekt vorhandenen Klimageräte nach deren Entfernung im Zuge der Sanierungsarbeiten, vom Mieter zu finanzieren ist. Eine derartige Vereinbarung wäre, da nicht gegen zwingende Mieterschutzbestimmungen verstoßend, grundsätzlich zulässig.
 
Durch einen Vertrag werden zwischen Parteien verbindliche Regelungen getroffen, die die bisherige Rechtslage verändern. Anbot und Annahme erfordern demzufolge Bindungswille (Abschlusswille) der Kontrahenten. Dabei sind Erklärungen und die aus ihnen abzuleitenden Rechtsfolgen nicht danach zu beurteilen, was der Erklärende sagen wollte oder was der Erklärungsempfänger darunter verstanden hat, sondern danach, wie die Erklärung bei objektiver Beurteilung der Sachlage zu verstehen war. Auch der Bindungswille bei einem Anbot oder einer Annahme ist nach der redlichen Verkehrsübung aus der Sicht des Erklärungsempfängers zu beurteilen.
 
Ausgehend davon ist im konkreten Fall schon das Vorliegen eines Anbots zur Vertragsänderung zu verneinen, auf die Problematik einer konkludenten Annahme durch die Beklagte kommt es daher nicht an. Die Kläger hatten als Vermieter die Mieter zu einer Informationsveranstaltung über geplante Sanierungsmaßnahmen geladen, wie sich aus der Tagesordnung der Einladungen ergibt. Im Zuge dieser Besprechung wurden die Sanierungsmaßnahmen ua an der Fassade, die eine Entfernung der Klimageräte erforderlich machten, präsentiert. Wenn die Vermieter in diesem Zusammenhang darauf verwiesen, die Kosten allfällig neuer Geräte nicht zu übernehmen, stellt dies ebenfalls nur eine Darstellung der Absichten der Vermieter, aus der Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers jedoch kein Anbot zu einer Vertragsänderung dar. Einer solchen, nicht an eine Einzelperson gerichteten Erklärung bei einer Informationsveranstaltung kommt aus objektiver Sicht ebenfalls nur Informationscharakter über die Absichten der Vermieter zu, insbesondere wenn berücksichtigt wird, dass die angesprochenen Mieter gerade in diesem Punkt auch unterschiedlich betroffen waren. Nicht in allen Objekten waren bei Mietvertragsabschluss Klimageräte vorhanden. Auch dass bei diesem wie bei allen anderen Punkten abschließend gefragt wurde, ob von Seiten der Mieter Widerspruch erhoben wird, bedeutet letztlich nur die Aufforderung in eine Diskussion einzutreten, nicht aber zur Abgabe einer verbindlichen Äußerung zu einem Anbot auf Vertragsänderung. Ebenso wenig könnte daraus, dass von Vermieterseite eine bestimmte Fassadengestaltung in Aussicht gestellt wurde und die Mieter dagegen keinen Widerspruch erhoben, auf eine Verpflichtung des Vermieters zu dieser Ausgestaltung geschlossen werden. Allein dass bei dieser Veranstaltung daher die Absicht geäußert wurde, bestimmte Arbeiten und Kosten zu übernehmen bzw andere nicht zu übernehmen, stellt demnach kein Anbot auf Vertragsänderung dar.
 
Auf die Problematik einer stillschweigenden Annahme oder einer Anscheinsvollmacht muss daher nicht weiter eingegangen werden.
 
Da somit nicht davon auszugehen ist, dass die Mieter sich verpflichteten, die Kosten neuer Klimageräte zu übernehmen, oder sich mit der ersatzlosen Entfernung der alten Geräte einverstanden erklärten, kann bei einer Gebrauchsbeeinträchtigung, die auf die Entfernung der bei Anmietung vorhandenen Klimageräte zurückzuführen ist, ein Mietzinsminderungsanspruch im Umfang dieser Gebrauchsbeeinträchtigung geltend gemacht werden. Ausgehend von seiner - vom OGH nicht geteilten - Rechtsansicht, hat das Erstgericht jedoch keine hinreichenden Feststellungen getroffen, die eine Beurteilung des Umfangs der Gebrauchsbeeinträchtigung und daher der zulässigen Mietzinsminderung ermöglichen.