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Für Arbeiten, die der Behebung eines Baugebrechens dienen, das die Substanz des Gebäudes gefährdet, gilt unter dem Aspekt der Wirtschaftlichkeit, dass sie nur dann nicht mehr als Erhaltungsarbeiten nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG zu qualifizieren sind, wenn die Kosten des Aufwands im Verhältnis zum Wert der Gesamtliegenschaft wirtschaftlich unvertretbar sind

 
GZ 5 Ob 111/15g, 19.06.2015
 
OGH: Die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft iSd § 3 MRG, einschließlich der baulichen Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen, und der Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt, zählen nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung. Dabei sind Arbeiten, die der Behebung von Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden, dienen, auch im Anwendungsbereich des § 28 Abs 1 Z 1 WEG privilegiert und daher grundsätzlich unabhängig von der Höhe der damit verbundenen Kosten durchzuführen.
 
Dem Revisionsrekurswerber ist zwar darin zuzustimmen, dass für die Abgrenzung der ordentlichen von der außerordentlichen Verwaltung auch die Kostenhöhe maßgeblich sein kann. So wurde wiederholt ausgesprochen, dass bei außergewöhnlich hohen Kosten oder auch bei Finanzierungsproblemen eine an sich der ordentlichen Verwaltung zuzuordnende Maßnahme als Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung zu qualifizieren ist. Der Antragsteller beruft sich dazu auf die Entscheidungen 5 Ob 301/01b und 5 Ob 210/10h, denen Aspekte der Wirtschaftlichkeit der beschlossenen Maßnahme zugrunde lagen. Hier steht jedoch fest, dass das Gas- und Wasserleitungsnetz veraltet und schadhaft war, wobei es auch bereits zu Gas- und Wasserleitungsgebrechen gekommen war. Für Arbeiten, die der Behebung eines Baugebrechens dienen, das die Substanz des Gebäudes gefährdet, gilt unter dem Aspekt der Wirtschaftlichkeit, dass sie nur dann nicht mehr als Erhaltungsarbeiten nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG zu qualifizieren sind, wenn die Kosten des Aufwands im Verhältnis zum Wert der Gesamtliegenschaft wirtschaftlich unvertretbar sind. Dass das der Fall gewesen wäre, macht der Revisionsrekurswerber gar nicht geltend. Soweit er sich auf die Entscheidung 5 Ob 210/10h bezieht, übersieht er überdies, dass dort Finanzierungsfragen iZm dem „eindeutigen Vorteil“ iSd § 29 Abs 3 WEG zu beurteilen waren. Im vorliegenden Fall hatten Fragen der Finanzierung des notwendigen Austausches des Gas- und Wasserleitungsnetzes aber ohnedies bereits in der Vergangenheit zu einer Erhöhung der Beiträge in die Rücklage geführt, sodass die Arbeiten, zur Gänze aus der angesparten Rücklage finanziert werden konnten.