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Eine Privilegierung iSd § 46 Abs 1 MRG findet nur beim ersten Eintritt statt; nach § 46 Abs 2 zweiter Satz MRG liegt ein Anhebungsfall auch dann vor, wenn zwar zunächst nur jeweils begünstigte Personen eingetreten sind, sodass es zu keiner Anhebung kommen konnte, diese Begünstigung aber bei allen ursprünglich begünstigten Personen weggefallen ist, weil diese entweder die Wohnung auf Dauer verlassen haben oder volljährig geworden sind

 
GZ 5 Ob 107/15v, 19.06.2015
 
OGH: Die Antragsteller begehren die Feststellung, dass das Ableben der Urgroßmutter der Viert- und Fünftantragstellerinnen die Antragsgegner nicht berechtigen, den Mietzins anzuheben und beziehen sich damit auf die Bestimmung des § 46 MRG.
 
Das 3. WÄG hat gegenüber der Stammfassung des § 46 MRG eine Änderung im Personenkreis der privilegiert in den Mietvertrag Eintretenden gebracht. § 46 Abs 1 MRG idF des 3. WÄG ordnet an, dass der Vermieter weiterhin nur den Hauptmietzins begehren darf, den er ohne den Eintritt begehren durfte, wenn in einem am 1. 3. 1994 bestehenden Hauptmietvertrag über eine Wohnung der Ehegatte, der Lebensgefährte oder minderjährige Kinder (§ 42 ABGB) des bisherigen Hauptmieters allein oder gemeinsam mit anderen Angehörigen eintreten (§ 12 Abs 1 und 2, § 14 MRG). Auch im Fall des § 46 Abs 1 MRG, wenn also die dort genannten privilegierten Personen in ein bestehendes Hauptmietverhältnis eingetreten sind, ist eine Mietzinsanhebung zulässig, wenn sämtliche privilegierten Personen die Wohnung entweder auf Dauer verlassen haben oder - im Fall minderjähriger Kinder - volljährig geworden sind. Nach § 46 Abs 2 zweiter Satz MRG liegt daher ein Anhebungsfall auch dann vor, wenn zwar zunächst nur jeweils begünstigte Personen eingetreten sind, sodass es zu keiner Anhebung kommen konnte, diese Begünstigung aber bei allen ursprünglich begünstigten Personen weggefallen ist, weil diese entweder die Wohnung auf Dauer verlassen haben oder volljährig geworden sind. Der Tod ist dabei dem „Verlassen auf Dauer“ gleichzusetzen.
 
Nach den Feststellungen ist die Urgroßmutter der Viert- und Fünftantragstellerinnen nach dem Ableben ihres Ehemanns am 19. 11. 2000 gemeinsam mit ihrem Sohn (dem Erstantragsteller) und dessen Kindern (der Drittantragstellerin, die damals bereits volljährig war, und dem Zweitantragsteller, der zum damaligen Zeitpunkt noch nicht 17 Jahre alt gewesen ist) in den Mietvertrag eingetreten. Indem die Antragsteller Eintrittsrechte der Viert- und Fünftantragstellerinnen thematisieren, gehen sie offensichtlich davon aus, dass das Bestehen von deren Eintrittsrechten nach ihrer Urgroßmutter einem Mietzinsanhebungsbegehren nach § 46 Abs 2 MRG entgegenstünde. Diese Rechtsansicht kann nicht geteilt werden.
 
Zweck des - als lex specialis zu förderungsrechtlichen Vorschriften und als materielles Übergangsrecht anzusehenden - § 46 MRG, der keinen Vorgänger im MG hatte, ist das „schrittweise und bestmögliche Angleichen der bestehenden Altverträge“. Die Überbindung eines Hauptmietzinses auf Nachfolgemieter stellt nach der Regierungsvorlage zum MRG ein außerordentliches Zugeständnis dar, das nur in Ausnahmefällen - wie etwa bei der Ehegattennachfolge - aufgrund der diesbezüglich bestehenden besonderen Verhältnisse zugestanden werden kann. Intention des Gesetzgebers war daher jedenfalls nicht, mit der Bestimmung des § 46 MRG für eine endlose Privilegierung durch dauerhaftes Geringhalten des Mietzinses zu sorgen, wie es den Antragstellern offensichtlich vorschwebt. Die Privilegierung des § 46 Abs 1 MRG ist daher nur beim ersten Eintritt vorgesehen. Das Anhebungsrecht des § 46 Abs 2 zweiter Satz MRG ist daher schon dann nicht mehr ausgeschlossen, wenn die zunächst privilegiert Eintretenden die Wohnung auf Dauer verlassen haben und/oder volljährig geworden sind. Im Fall des Ablebens eines privilegiert in den Vertrag eingetretenen Mieters ist es für das Anhebungsrecht des Vermieters ohne Belang, ob ein neuer theoretisch privilegierter Angehöriger in den Mietvertrag eintritt. Maßgeblich ist in diesem Zusammenhang ausschließlich, dass bei keinem der ursprünglich privilegiert Eingetretenen die Voraussetzungen mehr vorliegen, die eine Anhebung des Mietzinses zunächst hinderten.
 
Der Zweitantragsteller ist am 24. 7. 1983 geboren und war damit im Zeitpunkt des Ablebens seiner Großmutter bereits volljährig. Damit ist mit deren Tod das letzte Hindernis für eine Anhebung des Mietzinses durch die Antragsgegner unabhängig davon weggefallen, ob die Viert- und Fünftantragstellerinnen nach ihrer Urgroßmutter eintrittsberechtigt in den Mietvertrag sind.
 
Zusammenfassend ergibt sich damit, dass das Begehren der Antragsteller schon deshalb abzuweisen ist, weil eine Privilegierung iSd § 46 Abs 1 MRG nur beim ersten Eintritt stattfindet und das Ableben der Urgroßmutter der Viert- und Fünftantragstellerinnen dem Verlassen der Wohnung auf Dauer gleichzuhalten ist, sodass mit Eintritt dieses Umstands die Voraussetzungen für die Anhebung des Mietzinses gem § 46 Abs 2 zweiter Satz MRG vorliegen. Der Erstantragsteller sowie die Drittantragstellerin waren bereits bei Ableben ihres Vaters bzw Großvaters am 19. 11. 2000 volljährig. Der Zweitantragsteller ist lange vor dem Ableben der Urgroßmutter der Viert- und Fünftantragstellerinnen volljährig geworden. Auf das Bestehen von Eintrittsrechten der Viert- und Fünftantragstellerinnen nach ihrer Urgroßmutter kommt es hingegen nicht an.