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Im Verfahren zur Durchsetzung der Abrechnungspflicht ist der Aufteilungsschlüssel soweit von Relevanz, als die Abrechnung im Hinblick auf den Zweck der Abrechnungspflicht derart gestaltet sein muss, dass der Wohnungseigentümer ihr auch entnehmen kann, ob die gesetzlichen Aufteilungsgrundsätze des § 32 Abs 1 WEG und/oder allfällige davon abweichende Vereinbarungen nach § 32 Abs 2 WEG beachtet wurden

 
GZ 5 Ob 30/15w, 28.04.2015
 
OGH: Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern nach den Regelungen des § 34 WEG eine ordentliche und richtige Abrechnung zu legen (§ 20 Abs 3 WEG). Die Durchsetzung dieser Abrechnungspflicht des Verwalters ist in das wohnrechtliche Außerstreitverfahren verwiesen (§§ 20 Abs 3, 34 Abs 3 iVm § 52 Abs 1 Z 6 WEG).
 
Der Abrechnungsanspruch des Wohnungseigentümers verjährt in drei Jahren. Der Lauf der Verjährungsfrist beginnt mit der Fälligkeit der Abrechnung, also sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode (§ 34 Abs 1 letzter Satz WEG).
 
Zu den formellen und inhaltlichen Anforderungen, die an die Abrechnung zu stellen sind, liegt umfangreiche höchstgerichtliche Rsp vor. Die Abrechnung muss nicht nur ein rechnerisch richtiges, vollständiges und plausibles Zahlenwerk darstellen, sondern in seinen einzelnen Positionen auch den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen des Rechtsverhältnisses zwischen Wohnungseigentümer und Verwalter entsprechen. Ergebnis der Abrechnung muss das tatsächlich Geschuldete sein.
 
Die Antragstellerin hat im Verfahren vor dem Erstgericht als (inhaltliche) Unrichtigkeit der gelegten Abrechnungen geltend gemacht, dass der diesen jeweils zugrunde gelegte Aufteilungsschlüssel den Vereinbarungen im Wohnungseigentumsvertrag und den Nachträgen dazu widerspreche und daher falsch sei. Das Erstgericht vertrat unter Berufung auf zweitinstanzliche Rsp die Auffassung, dass der Verteilungsschlüssel für die für das ganze Haus zu legende Jahresabrechnung ohne Bedeutung sei. Die gem § 34 Abs 4 WEG für jeden Miteigentümer individuell vorzunehmende Vorschreibung eines Fehlbetrags oder Gutschrift eines Überschussbetrags sei nicht (mehr) Gegenstand der Jahresabrechnung. Das Rekursgericht hat sich dieser Rechtsansicht zumindest im Ergebnis angeschlossen.
 
Der erkennende Senat hat zur Relevanz des Aufteilungsschlüssels im Verfahren zur Durchsetzung der Abrechnungspflicht allerdings bereits in seiner Entscheidung 5 Ob 11/14z klargestellt, dass die Abrechnung im Hinblick auf den Zweck der Abrechnungspflicht derart gestaltet sein muss, dass der Wohnungseigentümer ihr auch entnehmen kann, ob die gesetzlichen Aufteilungsgrundsätze des § 32 Abs 1 WEG und/oder allfällige davon abweichende Vereinbarungen nach § 32 Abs 2 WEG beachtet wurden. Da in dem dort zu beurteilenden Fall die nach richtiger rechtlicher Beurteilung maßgeblichen Abrechnungsgrundsätze nicht oder falsch angewendet wurden, legte der erkennende Senat in seinem die Entscheidung der Vorinstanzen abändernden Spruch die richtigen Aufteilungsschlüssel und Abrechnungseinheiten auch bindend fest.
 
Dass die Richtigkeit der Abrechnung insbesondere voraussetzt, dass das „Abrechnungsergebnis“ entsprechend den für die Liegenschaft (und/oder für abweichende Abrechnungseinheiten) geltenden Verteilungsschlüsseln richtig verteilt ist, entspricht auch der einhelligen Auffassung im Schrifttum.
 
Die Beurteilung der Richtigkeit der den jeweiligen Jahresabrechnungen zugrunde gelegten Verteilungsgrundsätze ist hier auf Basis der bestehenden Sachverhaltsgrundlage noch nicht möglich. Das Erstgericht hat - ausgehend von seiner vom erkennenden Senat nicht geteilten Rechtsansicht - zu der von der Antragstellerin behaupteten Vereinbarung nach § 32 Abs 2 WEG und deren Umsetzung durch den Antragsgegner keine Feststellungen getroffen.