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Vom Erleger muss im Hinblick auf die Schlüssigkeit des Erlagsantrags plausibel dargelegt werden, dass der Hypothekargläubiger ihm gegenüber einen (nicht erkennbar unberechtigten) Anspruch (zumindest als Zahlstelle) auf die von ihm als Treuhänder zu erbringende Leistung, hier also auf die Zahlung der Erwerberin, aus der Abwicklung des Bauträgermodells erhebt

 
GZ 8 Ob 57/15p, 25.06.2015
 
OGH: Im Erlagsverfahren hat das Erlagsgericht den Erlagsantrag nur auf seine Schlüssigkeit hin zu prüfen. Bei mehreren Forderungsprätendenten ist der Gerichtserlag durch den Schuldner dann berechtigt, wenn für diesen objektive Schwierigkeiten bestehen, in Ansehung seiner Leistung den Berechtigten zu erkennen. Der Erlag befreit den Schuldner aber nicht, wenn dieser bei zumutbarer Prüfung leicht erkennen kann, wer der richtige Gläubiger ist. Forderungsprätendent ist derjenige, der Anspruch auf die Leistung, die der Schuldner zu erbringen hat, erhebt. Auch eine Unklarheit der Rechtslage kann ein Grund zum Erlag sein. Auch wenn aufgrund verschiedener Ansprüche die Gefahr einer doppelten Inanspruchnahme des Schuldners durch unterschiedliche Prätendenten besteht, kann ein Erlag uU gerechtfertigt sein.
 
Der zu beurteilende Erlagsantrag geht von zwei Forderungsprätendenten, nämlich den beiden Erlagsgegnern, aus. Der Erleger weist dazu auf die Rechtslage nach § 9 Abs 3 BTVG hin, wonach zu Gunsten des Erwerbers der Liegenschaftsanteile - aufgrund der Vereinbarung zwischen dem Hypothekargläubiger und dem Bauträger - die Lastenfreistellung des erworbenen Liegenschaftsanteils gesichert sein muss. Dazu muss - bei rechtskonformer Vorgangsweise - bereits bei Vornahme der grundbücherlichen Sicherstellung eine geeignete Freistellungsverpflichtung des Hypothekargläubigers vorhanden sein. Die Freistellungsverpflichtung muss tauglich und durchsetzbar sein und darf nicht etwa an weitere Bedingungen geknüpft werden. Letztlich muss eine grundbuchsfähige Freistellungserklärung vorliegen. Nach § 12 Abs 4 BTVG hat der Treuhänder das Vorliegen einer geeigneten Freistellungsverpflichtung zu prüfen.
 
Im Anlassfall bestreitet der Erleger nicht, sondern geht vielmehr selbst davon aus, dass der erworbene Liegenschaftsanteil jedenfalls dann freizustellen ist, wenn vom Erwerber alle fälligen Raten gezahlt wurden und der Bauträger gegen den Erwerber keinen Anspruch mehr hat. Der Treuhänder hat dann für die Freistellung zu sorgen. Die Auszahlung der ersten Rate an den Bauträger darf vom Treuhänder erst dann vorgenommen werden, wenn sich dieser bereits im Besitz der geeigneten Löschungsquittung befindet.
 
Ob dem Hypothekargläubiger die vom Erwerber an den Bauträger zeitgerecht entrichteten Zahlungen auch zugekommen sind, ist für den Anspruch des Erwerbers auf die (zwischen Bauträger und Hypothekargläubiger) vereinbarte Freistellung irrelevant. Der Hypothekargläubiger hat im Rahmen der Vereinbarung mit dem Bauträger selbst dafür Sorge zu tragen, dass ihm die Zahlungen auf die pfandrechtlich gesicherte Forderung (durch den Bauträger) auch zukommen. Der Hypothekargläubiger kann in dieser Hinsicht aber den Treuhänder mit zusätzlichen Aufgaben betrauen, diesem also einen entsprechenden Treuhandauftrag erteilen.
 
Nach der dargelegten Konzeption erhält der Hypothekargläubiger die Zahlungen im Regelfall vom Bauträger. Im Anlassfall sind die Erlagsvoraussetzungen somit keineswegs evident. Diese Einschätzung wird durch den Standpunkt der Zweiterlagsgegnerin (Hypothekargläubigerin) bekräftigt, wonach diese keinen Auszahlungsanspruch hinsichtlich des treuhändig erlegten Kaufpreisrests habe. Vom Erleger muss daher im Hinblick auf die Schlüssigkeit des Erlagsantrags plausibel dargelegt werden, dass der Hypothekargläubiger ihm gegenüber einen (nicht erkennbar unberechtigten) Anspruch (zumindest als Zahlstelle) auf die von ihm als Treuhänder zu erbringende Leistung, hier also auf die Zahlung der Erwerberin, aus der Abwicklung des Bauträgermodells erhebt. Dazu hat der Erleger im Erlagsantrag vorgebracht, dass der Lastenfreistellungsbetrag für den Anteil der Erwerberin (135.397,79 EUR) analog dem Ratenplan (mit einem bestimmten Teil der Kaufpreiszahlung) von ihm an die Hypothekargläubigerin ausgezahlt werden sollte. Das Erstgericht hat dazu korrespondierend die (als bescheinigt angenommene) Feststellung getroffen, dass der beim Erleger erliegende Kaufpreis entsprechend dem jeweiligen Bauabschnitt an den Bauträger und an die Hypothekargläubigerin überwiesen werden sollte und dies gemäß der Vereinbarung (teilweise) auch so geschehen ist. Diese Feststellung ist unbekämpft geblieben.
 
Ob eine Zahlungsverpflichtung des Treuhänders gegenüber der Zweiterlagsgegnerin aufgrund der Vertragslage materiell tatsächlich besteht, und gegebenenfalls, ob diese Verpflichtung trotz Insolvenzeröffnung aufrecht geblieben ist, muss hier nicht geklärt werden. In dieser Hinsicht kann jedenfalls nicht von einer klaren Rechtslage und davon ausgegangen werden, dass für den Erleger der tatsächlich Forderungsberechtigte leicht erkannt werden kann. Der Erleger kann daher durchaus von zwei Forderungsprätendenten ausgehen, die Anspruch auf die von ihm als Treuhänder zu erbringende Leistung erheben. Die Gefahr einer doppelten Inanspruchnahme des Erlegers kann demnach nicht verneint werden.