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Die im Vertrag enthaltene Erklärung, dass mit Unterfertigung des Vertrags die Übergabe und Übernahme der Liegenschaft als vollzogen gelte, stellt für sich allein keine wirkliche Übergabe iSd § 943 ABGB und § 1 Abs 1 lit d NotariatsaktsG dar; allerdings erschöpft sich im Hinblick auf den Charakter des Grundbuchverfahrens als reines Urkundenverfahren der „Nachweis“ der Übergabe in mehr oder weniger ausführlichen Urkundenfloskeln; auf die Anführung konkreter Übergabsakte kann dabei verzichtet werden; es genügt ein Hinweis in der Vertragsurkunde darauf, dass die „wirkliche Übergabe“ - als kürzelhafte Wiedergabe eines von den Parteien so verstandenen faktischen Vorgangs - bereits erfolgt ist; ein Notariatsakt ist dann entbehrlich

 
GZ 5 Ob 227/14i, 24.03.2015
 
OGH: In welchem Ausmaß eine Liegenschaftsübergabe als entgeltliches oder als unentgeltliches Rechtsgeschäft zu werten ist, und allenfalls eine gemischte Schenkung vorliegt, die ohne wirkliche Übergabe der Notariatsaktsform bedarf, um gültig zu sein, richtet sich nach dem Wert der beiderseitigen Leistungen im Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrags.
 
Bei der Frage nach dem Vorliegen und der Bewertung einer gemischten Schenkung sind alle Belastungen als wertmindernd zu berücksichtigen, die der Übernehmer zu übernehmen hat, und zwar einschließlich der zugunsten des Übergebers bestellten persönlichen Dienstbarkeiten. Als Gegenleistung ist aber nur eine aus dem Vermögen des Übernehmers (allenfalls auch aus dem Vermögen eines Dritten für ihn) erbrachte Leistung zu veranschlagen, nicht aber auch der Vorbehalt von Nutzungen und sonstigen Befugnissen eines Eigentümers, die dem Übergeber kraft seines Eigentums zustanden und die er sich zum Teil über den Übergabezeitpunkt hinaus, unter Umständen bis zu seinem Ableben, für sich vorbehalten hat. So ist etwa ein bei der Übergabe vorbehaltenes lebenslanges Fruchtgenussrecht (nur) Minderung der Zuwendung, nicht aber Gegenleistung.
 
Auch die Regelung der Vertragsparteien über die Tragung der Grundstückskosten (Heiz-, Betriebs- und Stromkosten, Abgaben, Gebühren, Steuern, Kanal-, Wasser-, und Müllgebühren) macht den Übergabsvertrag nicht zum (gänzlich) entgeltlichen Rechtsgeschäft. Die Vorinstanzen haben demnach zutreffend im vorliegenden Übergabsvertrag, der auch keinen Hinweis auf eine Funktion als - bäuerlicher - Übergabsvertrag enthält, eine (gemischte) Schenkung erkannt, die ohne wirkliche Übergabe des Vertragsgegenstands zu ihrer Gültigkeit grundsätzlich der Notariatsaktform bedarf.
 
Gem § 1 Abs 1 lit d NotariatsaktsG bedürfen Schenkungsverträge ohne wirkliche Übergabe zu ihrer Gültigkeit eines Notariatsakts. Eine „wirkliche Übergabe“, als ein neben dem Schenkungsvertrag als Übergabe erkennbarer weiterer Akt, liegt dann vor, wenn er sinnfällig nach außen erkennbar und so beschaffen ist, dass aus ihm der Wille des Geschenkgebers hervorgeht, das Objekt der Schenkung sofort aus seiner Gewahrsame in den Besitz des Beschenkten zu übertragen. „Wirkliche Übergabe“ bedeutet nichts anderes als das Gegenteil der bloßen Zusicherung oder des bloßen Schenkungsversprechens.
 
Die wirkliche Übergabe iSd Gesetzes ist die körperliche Übergabe, die Übergabe durch Zeichen, die Besitzauflassung, die Besitzanweisung nicht aber die Besitzauftragung. Die im Vertrag enthaltene Erklärung, dass mit Unterfertigung des Vertrags die Übergabe und Übernahme der Liegenschaft als vollzogen gelte, stellt für sich allein keine wirkliche Übergabe iSd § 943 ABGB und § 1 Abs 1 lit d NotariatsaktsG dar.
 
Allerdings erschöpft sich im Hinblick auf den Charakter des Grundbuchverfahrens als reines Urkundenverfahren der „Nachweis“ der Übergabe, wie Hofmeister, NZ 1984, 117 (Entscheidungsanmerkung), aufgezeigt hat, in mehr oder weniger ausführlichen Urkundenfloskeln. Auf die Anführung konkreter Übergabsakte kann dabei verzichtet werden; es genügt ein Hinweis in der Vertragsurkunde darauf, dass die „wirkliche Übergabe“ - als kürzelhafte Wiedergabe eines von den Parteien so verstandenen faktischen Vorgangs - bereits erfolgt ist. Ein Notariatsakt ist dann entbehrlich.
 
Für das (vorliegende) Grundbuchverfahren ist im Kontext der fraglichen Übergabe aus der vom Rekursgericht bezogenen - nicht in einer Grundbuchsache ergangenen - Entscheidung 9 Ob 149/04h kein hier der Stattgebung der vorliegenden Eintragungsbegehren entgegenstehender Abweisungsgrund abzuleiten:
 
In der Entscheidung 9 Ob 149/04h ist der dort erkennende Senat nämlich in tatsächlicher Hinsicht davon ausgegangen, dass „zwischen den Streitteilen niemals die Absicht (bestand), die Gewahrsame oder den Besitz an der Liegenschaft dem Beklagten zu übertragen, sondern war vielmehr klar, dass die Klägerin (und ihr Ehegatte) bis zu ihrem Tod die Liegenschaft kraft dinglicher Berechtigung (bücherlich einzuverleibendes Wohnrecht) weiterhin alleine benutzen sollten. Auch ein gemeinsames Begehen und Besichtigen der Liegenschaft einschließlich der Übergabe von 'Verwaltungsunterlagen' stellt unter diesen Umständen keine 'wirkliche Übergabe' iSd § 943 ABGB dar“.
 
Eine damit vergleichbare Situation ist hier aber aus den vorliegenden und für die Bewilligung maßgeblichen Urkunden gerade nicht abzuleiten. Vielmehr enthält der Übergabsvertrag in seinem Punkt III. die ausdrückliche Erklärung, dass die Übergabe und Übernahme des Übergabsgegenstands in den tatsächlichen Besitz und Genuss am 1. 11. 2013, also bereits geraume Zeit vor Vertragsunterfertigung am 27. 12. 2013, erfolgt ist. In Punkt IV. wird sodann das Wohnungsgebrauchsrecht und - in der Gegenwartsform (Präsens) - die vertragsgemäße Nutzung detailliert beschrieben, was bei der allein zulässigen Auslegung nach dem Vertragswortlaut nur dahin verstanden werden kann, dass die zwischen der Übernehmerin und den Übergebern geteilte Nutzung bereits zum Zeitpunkt der Vertragsunterfertigung tatsächlich praktiziert wurde. Weitergehende Anforderungen an die urkundliche Dokumentation der Übergabe und der tatsächlichen Ausübung der vertraglich eingeräumten Rechte sind nicht zu stellen, womit ein Notariatsakt entbehrlich ist.