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Jedenfalls in den Fällen, in denen der Mieter schon mangels ausreichenden Vorbringens zu den Voraussetzungen des § 33 Abs 2 und 3 MRG die vorzeitige Auflösung eines befristeten Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückständen nach § 1118 zweiter Fall ABGB nicht mehr ex tunc beseitigen kann, beginnt die sechsmonatige Verlängerung der dreijährigen Präklusivfrist (§ 16 Abs 8 Satz 3 MRG) mit Zustellung der Räumungsklage; angesichts der ratio für die Verlängerung der Frist besteht kein Anlass, die zitierte Bestimmung so auszulegen, dass die „Auflösung des Mietverhältnisses“ frühestens mit der Rechtskraft eines dem Räumungsbegehren stattgebenden Urteils eintritt

 
GZ 5 Ob 71/15z, 28.04.2015
 
OGH: Nach § 16 Abs 8 Satz 2 MRG muss die Unwirksamkeit einer Hauptmietzinsvereinbarung binnen drei Jahren geltend gemacht werden. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen (§ 29 Abs 1 Z 3) endet diese Frist nach § 16 Abs 8 Satz 3 MRG frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis.
 
Diese Verlängerung der Präklusivfrist bei befristeten Mietverhältnissen soll dem Mieter die Möglichkeit bieten, noch nach Mietende einen allfälligen Rückforderungsanspruch wegen Mietzinsüberschreitung gem § 37 Abs 1 Z 8 geltend machen zu können: Zu diesem Zeitpunkt steht er nicht mehr unter dem Druck, bei Geltendmachung seiner im MRG normierten Rechte eine Verlängerung des Bestandverhältnisses zu gefährden.
 
Der OGH lehnt diese Fristverlängerung in Fällen einer gesetzlich nicht durchsetzbaren Befristung eines Hauptmietverhältnisses ab. Ein nicht durchsetzbarer Endtermin könne auch nicht durch einen Räumungsvergleich bestärkt werden und ebenso sei die Verlängerung eines befristeten Vertrags durch Räumungsvergleich über die jeweilige Höchstdauer hinaus unwirksam. Kann ein Vermieter eine gesetzwidrige Befristung ohnehin nicht durchsetzen, befindet sich der Mieter objektiv zu keinem Zeitpunkt in einer Drucksituation, weil der Fortbestand des Mietverhältnisses bei einem in Wahrheit gegebenen unbefristeten Mietverhältnis nicht vom Fortsetzungswillen des Vermieters nach Ablauf der Befristung abhängt.
 
Eine auf § 1118 zweiter Fall ABGB gestützte Mietzins- und Räumungsklage des Vermieters ist als Erklärung der Auflösung des Mietverhältnisses zu werten. Das Mietverhältnis wird nach der höchstgerichtlichen Rsp bereits mit Zustellung dieser Klage aufgelöst.
 
Ein Mieter, dessen Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen nach § 30 Abs 2 Z 1 MRG aufgekündigt oder nach §§ 1118 zweiter Fall ABGB aufgelöst wurde, hat nach § 33 Abs 2 und 3 MRG die Möglichkeit, die Aufkündigung oder Auflösung durch Zahlung des geschuldeten Betrags bis zu einem bestimmten Zeitpunkt abzuwenden, dies allerdings nur unter der Voraussetzung, dass ihn am Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft. In diesem Fall wird die Erklärung des Vermieters, den Vertrag aufzuheben, rückwirkend unwirksam. Behauptungs- und beweispflichtig für das Fehlen des groben Verschuldens ist der Mieter. Jeder Zweifel geht zu seinen Lasten.
 
Im vorliegenden Fall hat der Mieter im Mietzins- und Räumungsprozess die Richtigkeit des geltend gemachten Rückstands zugestanden und sich ausschließlich darauf berufen, sich die Wohnung nicht mehr leisten zu können. Diese Behauptung des nicht leistbaren Wohnens kann ein fehlendes grobes Verschulden nicht ausreichend aufzeigen, weil der Mieter auch bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten beweisen muss, dass er diese nicht verschuldet hat.
 
Bringt der Mieter im Räumungsprozess zum Ausdruck, dass er den Mietzins weder für die Vergangenheit noch für die Zukunft zahlen kann und wird, tritt er dem Auflösungsbegehren des Vermieters nicht entgegen. Beide Parteien sind sich daher einig, dass das Mietverhältnis durch die Auflösungserklärung des Vermieters (hier durch die Einbringung der Räumungsklage) beendet wird und eine Fortsetzung des befristeten Mietverhältnisses weder gewünscht noch realistisch ist.
 
Spätestens zum Zeitpunkt seiner Einwendungen in der Verhandlung vom 4. 4. 2013 und der Fällung des stattgebenden Urteils an diesem Tag befand sich der Antragsteller objektiv nicht unter dem Druck, deshalb vorläufig auf einen Antrag auf Überprüfung des Hauptmietzinses verzichten zu müssen, um eine Verlängerung des Bestandverhältnisses nicht zu gefährden.
 
Jedenfalls in den Fällen, in denen der Mieter schon mangels ausreichenden Vorbringens zu den Voraussetzungen des § 33 Abs 2 und 3 MRG die vorzeitige Auflösung eines befristeten Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückständen nach § 1118 zweiter Fall ABGB nicht mehr ex tunc beseitigen kann, beginnt die sechsmonatige Verlängerung der dreijährigen Präklusivfrist (§ 16 Abs 8 Satz 3 MRG) mit Zustellung der Räumungsklage. Angesichts der ratio für die Verlängerung der Frist besteht kein Anlass, die zitierte Bestimmung so auszulegen, dass die „Auflösung des Mietverhältnisses“ frühestens mit der Rechtskraft eines dem Räumungsbegehren stattgebenden Urteils eintritt.
 
Aufgrund des festgestellten Zeitablaufs war der Antrag des Antragstellers auf Mietzinsüberprüfung verfristet.