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Für die Bewertung eines Grundstücks ist nicht die bestehende Widmung, sondern die realistisch beurteilte künftige Verwendungsmöglichkeit entscheidend; Werterhöhungen, die die Liegenschaft durch die straßenbauliche Maßnahme erst erfährt, bleiben außer Betracht

 
GZ 1 Ob 25/14d, 27.02.2014
 
OGH: Ob eine Liegenschaft als landwirtschaftlich genutztes Grünland, als Bauerwartungs- (Bauhoffnungs-)land oder als Bauland anzusehen und dementsprechend zu bewerten ist, ist eine nicht vom Sachverständigen, sondern auf Grund der gesamten Verfahrensergebnisse vom Gericht zu beantwortende Rechtsfrage.
 
Auch eine nachträgliche Entwicklung der tatsächlichen Verhältnisse, die im Zeitpunkt der Enteignung als wahrscheinlich vorausgesehen werden konnte, kann die Höhe des zu ersetzenden Verkehrswerts (hier: nach § 18 BStG) beeinflussen. Bei Grundstücken mit tatsächlicher oder rechtlich durchsetzbarer Möglichkeit, eine Umwidmung in Bauland zu erreichen, muss diese Erwartung auf dem Grundstücksmarkt tatsächlich preisbestimmend sein, also nach der Verkehrsauffassung schon zum Zeitpunkt der Enteignung ein zusätzliches werterhöhendes Moment darstellen und nicht eine bloße Werterhöhungschance; entscheidend ist daher lediglich, ob sich das Entwicklungspotential zum Bewertungszeitpunkt schon auf den Marktpreis auswirkt.
 
Für die Wertung als „Bauerwartungsland“ muss die bevorstehende Parzellierung und Aufschließung nicht nur rechtlich und tatsächlich möglich, sondern darüber hinaus auch aufgrund besonderer Umstände „in naher Zukunft“ wahrscheinlich sein. Exakte Zeitangaben zum realistischen Entwicklungspotential der Liegenschaft, das bei der Ermittlung der Entschädigung zu berücksichtigen ist, sind kaum möglich oder der Natur der Sache nach sogar unmöglich.
 
Nach § 18 Abs 1 zweiter Satz BStG hat bei der Berechnung der Entschädigung aber eine Werterhöhung außer Betracht zu bleiben, die die Liegenschaft durch die straßenbauliche Maßnahme erst erfährt. IdR wird daher von der Qualität des Grundstücks auszugehen sein, die es besaß, bevor die eingeleitete Planung ihre werterhöhende Funktion wirksam werden ließ. Dies folgt schon aus dem Zweck der Enteignungsentschädigung, den Vermögensnachteil des Enteigneten bloß auszugleichen, nicht aber dessen Bereicherung herbeizuführen.