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Kennt ein Mieter von Geschäftsräumlichkeiten noch vor Übergabe des Bestandobjekts und Beginn des Dauerschuldverhältnisses die für die Festlegung des Hauptmietzinses wesentlichen Faktoren und verpflichtet er sich trotz dieses Wissens in einem Vergleich zur Zahlung zunächst eines Teils, sodann nach Übergabe des vollen Hauptmietzinses, muss er die Überschreitung des gesetzlich zulässigen Zinsausmaßes spätestens zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vergleichs rügen

 
GZ 5 Ob 75/15p, 28.04.2015
 
OGH: Mietzinsvereinbarungen sind insoweit unwirksam, als der vereinbarte Hauptmietzins den nach Abs 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreitet (§ 16 Abs 8 Satz 1 MRG). Ein Unternehmer, der eine Geschäftsräumlichkeit mietet, kann sich nach § 16 Abs 1 Z 1 MRG auf diese Überschreitung nur berufen, wenn er sie unverzüglich, spätestens jedoch bei Übergabe des Mietgegenstands, gerügt hat.
 
Die Rüge muss zwischen rechtswirksamem Abschluss des Vertrags und Übergabe des Bestandobjekts erfolgen. Die Übergabe stellt somit den letzten möglichen Zeitpunkt einer rechtzeitigen Rüge dar.
 
Der Zweck der Rügepflicht liegt darin, den Vermieter in Kenntnis zu setzen, dass der Mieter ein Mietzinsüberprüfungsverfahren unter Aufrechterhaltung aller übrigen Bestimmungen des Mietvertrags in Erwägung zieht.
 
Zu 5 Ob 33/09b sah der OGH als letzten möglichen Zeitpunkt einer rechtzeitigen Rüge den Beginn der - vereinbarungsgemäß in Auftrag, Verantwortung und Planung des Mieters erfolgten - Umbauarbeiten an.
 
In der Entscheidung 5 Ob 228/06z führte der OGH aus, dass die bedingungslos aufrechterhaltene Zustimmung zum geforderten Hauptmietzins auch noch bei der Übergabe des Mietobjekts der Rügeobliegenheit zuwiderlaufe. Bei einer Mietzinsvereinbarung in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes des Nettoumsatzes der Mieterin seien die Parameter, an denen sich die Angemessenheit des Mietzinses orientiere, ohne jeden Zweifel schon im Zeitpunkt des Abschlusses der Mietzinsvereinbarung erkennbar gewesen. Eine rechtzeitige Rüge (die erst nach Übergabe und Feststellung der tatsächlichen Umsatzentwicklung erfolgte) sei daher keinesfalls unmöglich gewesen. Der vorliegende Fall ist ähnlich gestaltet, was den Zeitpunkt der Kenntnis der antragstellenden Mieterin von den für die Hauptmietzinsbildung relevanten Faktoren betrifft.
 
Nach den Vereinbarungen im Mietvertrag hatte zwar die Vermieterin die Arbeiten zur Umgestaltung der Geschäftsräumlichkeiten vor dem festgelegten Beginn des Mietverhältnisses auf ihre Kosten durchzuführen. Umfang und Art dieser Arbeiten wurden jedoch durch die Wünsche und Vorstellungen der Mieterin bestimmt, die einen Architekten mit der Planung beauftragt hatte. Zudem hatte sie sich selbst zur Durchführung von Arbeiten verpflichtet, die mit den Umbaumaßnahmen der Vermieterin zu koordinieren waren. Diese wechselseitigen Umbaumaßnahmen waren Ausfluss der Vertragsverhandlungen und sollten dem Wunsch des Vermieters Rechnung tragen, durch seine aufwendigen Umbauarbeiten nach den Plänen und Vorstellungen des Mieters als Gegenleistung einen seiner Ansicht nach angemessenen Hauptmietzins zu erhalten. Noch vor Beendigung der Umbauarbeiten des Vermieters beauftragte die Antragstellerin einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens zur Höhe des angemessenen Mietzinses. Befundaufnahmen fanden am 5. 3., 9. 3. 2011 und zuletzt vier Tage vor dem offiziellen Übergabetermin am 2. 5. 2011 statt. Die Antragstellerin hatte daher zumindest bereits zum Zeitpunkt der Beauftragung des Sachverständigen Zweifel an der Angemessenheit des vereinbarten Mietzinses. Der Ausstattungszustand des Bestandobjekts nach Beendigung der Arbeiten durch den Vermieter musste ihr schon zuvor aufgrund der eigenen Planung klar sein. Ungeachtet dessen verpflichtete sie sich am 31. 3. 2011 in einem außergerichtlichen Vergleich, für die Monate Februar bis April 2011 den jeweils halben Hauptmietzins zuzüglich USt und voller Betriebskosten sowie ab Mai 2011 unabhängig vom Zeitpunkt der Geschäftseröffnung den vollen vereinbarten Mietzins zu bezahlen.
 
Ob dieser Vergleich nach der für seine Auslegung maßgeblichen Parteienabsicht ein Anerkenntnis des vereinbarten Hauptmietzinses mit konstitutiver Wirkung beinhaltet, kann für die hier allein zu beurteilende Rechtzeitigkeit der Rüge dahingestellt bleiben. Ein Unternehmer, der Geschäftsräumlichkeiten mietet, ist - anders als ein Konsument - aufgrund der typischerweise unterstellten Gleichgewichtslage nicht schutzwürdiger als sein Vermieter. Hätte der Gesetzgeber beabsichtigt, einem Unternehmer das Risiko, dass sein Vermieter als Reaktion auf eine zuvor erfolgte Rüge die Übergabe des Bestandobjekts verweigert und die geplante Aufnahme der Geschäftstätigkeit sich daher nicht fristgerecht realisieren lässt, gänzlich zu nehmen, hätte er die Übergabe des Bestandobjekts nicht als spätest, sondern als frühest möglichen Zeitpunkt des Entstehens der Rügeobliegenheit festgesetzt. Die gewählte Zeitspanne zwischen Abschluss der Mietzinsvereinbarung und Übergabe des Bestandobjekts spricht gegen das Ergebnis, die Rügeobliegenheit in jedem Fall erst mit Einräumung der alleinigen Sachherrschaft des Mieters über das Bestandobjekt und Inkrafttreten des Dauerschuldverhältnisses durch Erfüllung der Verpflichtung des Vermieters zur Übergabe des Bestandobjekts im vereinbarten Zustand und Annahme durch den Mieter entstehen zu lassen. Entscheidend für die Auslösung der Rügeobliegenheit ist die Kenntnis des Mieters von den mietzinsbildenden Umständen, was sich auch darin zeigt, dass er nicht verpflichtet ist, einen durch eigene Nachforschungen wie die Einholung eines Sachverständigengutachtens ermittelten angemessenen Hauptmietzins in seiner Rüge zu beziffern. Es reicht aus, wenn er auf die Diskrepanz zwischen vereinbartem und angemessenem Hauptmietzins hinweist und klarstellt, dass er sich die Überprüfung vorbehält.
 
Kennt ein Mieter von Geschäftsräumlichkeiten noch vor Übergabe des Bestandobjekts und Beginn des Dauerschuldverhältnisses die für die Festlegung des Hauptmietzinses wesentlichen Faktoren und verpflichtet er sich trotz dieses Wissens in einem Vergleich zur Zahlung zunächst eines Teils, sodann nach Übergabe des vollen Hauptmietzinses, muss er die Überschreitung des gesetzlich zulässigen Zinsausmaßes spätestens zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vergleichs rügen.
 
Die verspätete Rüge der Antragstellerin schließt nach § 16 Abs 1 Z 1 MRG die Geltendmachung der Überschreitung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses aus, weshalb die den Überprüfungsantrag abweisende Entscheidung des Erstgerichts wiederherzustellen ist.