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Ein „unleidliches Verhalten“ iSd Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG ist unter den Tatbestand des § 1118 erster Fall ABGB zu subsumieren

 
GZ 10 Ob 26/15v, 28.04.2015
 
OGH: Ob ein dem Bestandnehmer anzulastender Nachteil als erheblich nachteiliger Gebrauch iSd § 1118 ABGB anzusehen ist, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, deren rechtliche Würdigung vom OGH nicht zu überprüfen ist, außer es liegt eine auffallende und im Interesse der Rechtssicherheit zu korrigierende Fehlbeurteilung der Zumutbarkeit einer Fortsetzung des Bestandverhältnisses vor.
 
Ein solcher erheblich nachteiliger Gebrauch ist dann zu bejahen, wenn durch eine wiederholte, länger währende vertragswidrige Benutzung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen die Interessen des Vermieters verletzt werden oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgt oder auch nur droht. Die wichtigen Gründe in der Person des Bestandnehmers müssen die Interessen des Bestandgebers soweit nachteilig berühren, dass sie bei objektiver Betrachtungsweise einen verständigen Bestandgeber zur Vertragsauflösung veranlassen würden und diese als gerechte, dem Sachverhalt adäquate Maßnahme erscheinen lassen. Der Auflösungsgrund des § 1118 erster Fall ABGB setzt kein Verschulden des Mieters voraus. Ein „unleidliches Verhalten“ iSd Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG ist unter den Tatbestand des § 1118 erster Fall ABGB zu subsumieren. Dabei genügt es, dass das zur Kündigung Anlass gebende Verhalten objektiv als geeignet angesehen werden muss, den Mitbewohnern oder auch nur einem von ihnen das Wohnen im Haus zu verleiden. Grundsätzlich verantwortet der Mieter auch das Verhalten anderer Personen, die mit seinem Willen den Mietgegenstand benützen.
 
Ausgehend von den festgestellten Verhaltensweisen der im Objekt der Beklagten betreuten Jugendlichen, dem Bewerfen von Mitarbeitern der Mieter mit Gegenständen und Verbalattacken, wodurch diese sich unsicher und bedroht fühlen, der Beschädigung von im Hof parkenden Fahrzeugen, den Verunreinigungen, die dazu führen, dass Kunden nicht mehr in den Geschäftsräumlichkeiten empfangen werden können, weshalb Mieter auch bereits mit der Auflösung des Mietverhältnisses oder der Geltendmachung von Mietzinsreduktionen gedroht haben liegt in der Bejahung des Auflösungsgrundes des § 1118 ABGB erster Fall durch die Vorinstanzen keine aufzugreifende Fehlbeurteilung.