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Auch 1 ½ Jahrzehnte nach Abschluss einer derartigen Vereinbarung ist davon auszugehen, dass ein professioneller Vermieter, egal ob er eine natürliche oder eine juristische Person ist, die entsprechenden mietvertraglichen Vereinbarungen bei Fortbestehen des Bestandverhältnisses evident hält; daraus folgt, dass ein „Vergessen“ der Zusatzvereinbarung nicht geeignet ist, ein Verschulden an einem vertragswidrigen Verhalten auf Seiten der Beklagten betreffend die Vertragsabschlüsse mit s***** und E***** auszuschließen

 
GZ 7 Ob 31/15g, 30.04.2015
 
Die Beklagte ist Eigentümerin und Betreiberin eines seit 1975 bestehenden Einkaufszentrums.
 
Im Jänner 1986 schloss die Rechtsvorgängerin der Beklagten mit den Rechtsvorgängern der Klägerin einen unbefristeten Mietvertrag über ein 3.400 m² großes Geschäftslokal zum Betrieb eines Einzelfachgeschäfts für Damen-, Herren- und Kinderoberbekleidung ab. Gleichzeitig wurde eine mit 16. 10. 1985 datierte Zusatzvereinbarung abgeschlossen, deren Punkt 7 lautet: „In Ergänzung zu § 8 Abs. 2 a) des Mietvertrages wird vereinbart, dass der Vermieter mit dem Mieter zeitgerecht das Einvernehmen herstellen wird, wenn im D***** Betriebsflächen im Einzelausmaß von mehr als 500 m² für Herrenoberbekleidung und/oder Damenoberbekleidung und/oder Kinderoberbekleidung zur Vergabe gelangen sollten.“ Die Repräsentanten beider Seiten verstanden die Zusatzvereinbarung so, dass kein bloßes Informationsrecht geschaffen wurde, sondern vor Vergabe von Geschäftsflächen von über 500 m² zu den genannten Geschäftszwecken von der Vermieterin ein Konsens mit den Mietern zu finden sei und ohne deren Zustimmung keine Inbestandgabe erfolgen dürfe.

OGH: Nach § 1297 ABGB wird vermutet, dass jeder, welcher den Verstandesgebrauch besitzt, eines solchen Grades des Fleißes und der Aufmerksamkeit fähig sei, welcher bei gewöhnlichen Fähigkeiten angewendet werden kann. Diese Bestimmung ist eine an der allgemeinen Lebenserfahrung orientierte Vermutung, welche zu einer vollen Beweislastumkehr führt. Das Wissen-Müssen richtet sich von vornherein nach dem, was ein maßgerechter Mensch in der konkreten Situation hätte wissen müssen. Im vorliegenden Fall eines Einkaufszentrumsbetreibers ist die Beklagte sogar am erhöhten Sorgfaltsmaßstab des § 1299 ABGB zu messen.
 
Die Beklagte könnte sich als juristische Person nur dann auf das „Recht auf Vergessen“ und damit auf ein fehlendes Verschulden berufen, wenn einer natürlichen Person in der Situation der Beklagten als Betreiberin eines Einkaufszentrums das Vergessen der Zustimmungsklausel nicht vorzuwerfen wäre. Dazu ist auszuführen, dass auch 1 ½ Jahrzehnte nach Abschluss einer derartigen Vereinbarung davon auszugehen ist, dass ein professioneller Vermieter, egal ob er eine natürliche oder eine juristische Person ist, die entsprechenden mietvertraglichen Vereinbarungen bei Fortbestehen des Bestandverhältnisses evident hält. Daraus folgt, dass ein „Vergessen“ der Zusatzvereinbarung nicht geeignet ist, ein Verschulden an einem vertragswidrigen Verhalten auf Seiten der Beklagten betreffend die Vertragsabschlüsse mit s***** und E***** auszuschließen.
 
Die unrichtige Rechtsbelehrung der Beklagten durch ihren Rechtsanwalt über ihre Pflichten aus dem Mietvertrag samt Zusatzvereinbarung hat keinen Einfluss auf ihr Verschulden an den Vertragsverletzungen. Sie ist grundsätzlich selbst gehalten, ihre Rechtslage zu prüfen. Bedient sie sich dazu eines Rechtsanwalts, so kann hier dahingestellt bleiben, ob er ihr als Erfüllungsgehilfe nach § 1313a ABGB zuzurechnen ist oder nicht. Entweder haftet sie für das Verhalten des Erfüllungsgehilfen oder wegen der ihr selbst unterlaufenen Fahrlässigkeit bei der Verletzung ihrer eigenen Vertragspflichten. Auf die Vertretbarkeit der Rechtsansicht ihres Anwalts kommt es nur bei der Beurteilung seiner Haftung gegenüber seinem Mandanten an. Dazu kommt, dass die Beklagte bereits vor dem Vertragsabschluss mit C ***** über eine 500 m² übersteigende Fläche von der Klägerin durch die im März 2002 eingebrachte Klage in Anspruch genommen worden war also wusste, dass ihre Rechtsmeinung vom Vertragspartner angezweifelt wurde.