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Die Beurteilung der Vorinstanzen, dass ein Untermietzins, der die vom Hauptmieter erbrachten Leistungen um 91 % übersteigt, hier noch keine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung iSd § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG sei, ist im Einzelfall nicht zu beanstanden; dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die Beklagte auch den Aufwand trug, das Mietobjekt in zwei separate Geschäftslokale zu trennen, ohne dass diese für die Untermieterin relevante Leistung (wegen der teilweisen Weitervermietung) bei der Berechnung der Überschreitung berücksichtigt wurde

 
GZ 1 Ob 27/15z, 19.03.2015
 
OGH: Als ein wichtiger Grund, aus dem der Vermieter dem Mieter den Mietvertrag kündigen kann, ist es insbesondere anzusehen, wenn der Mieter den Mietgegenstand, wenngleich auch nur teilweise, durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet (§ 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG).
 
Die Frage, ob der Mieter den Mietgegenstand gegen eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung überlassen hat, ist aufgrund der Umstände des Einzelfalls nach pflichtgemäßem Ermessen zu beurteilen. Nach stRsp ist bei der Beurteilung der (Un-)Verhältnismäßigkeit der Gegenleistung der Untermietzins zum maßgeblichen Zeitpunkt der Aufkündigung den auf die untervermieteten Räume entfallenden Leistungen des Hauptmieters an den Hauseigentümer und dem Wert der übrigen vom Hauptmieter an den Untermieter erbrachten Leistungen gegenüberzustellen. In der Rsp des OGH wurden bisher Überschreitungen bis 78,45 % als nicht überhöht, eine Überschreitung um 100 % oder mehr hingegen als überhöht beurteilt. Im Zwischenbereich hat der OGH abhängig von den Umständen des konkreten Einzelfalls die Unverhältnismäßigkeit eines Untermietzinses, der 84 % über dem Hauptmietzins lag, in einem Fall verneint und in einem anderen bejaht.
 
Da die beiden Zubauten von der (Rechtsvorgängerin der) Beklagten geschaffen wurden, wofür die Vermieterin auch keinen zusätzlichen Mietzins erhält, kommt es darauf an, ob bei Gegenüberstellung des Hauptmietzinses und des auf das untervermietete Verkaufslokal entfallenden Untermietzinses eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung vorliegt oder nicht. Dass die Investitionen in die beiden Zubauten als Leistungen der Beklagten gegenüber der Untermieterin zu berücksichtigen sind, entspricht LuRsp. Das Gesetz enthält keine ausdrückliche Regelung, mit welchem Wert solche Leistungen des Hauptmieters gegenüber dem Untermieter zu veranschlagen sind und auf welche Zeiträume der zu berücksichtigende Wert aufzuteilen ist.
 
Nach den Feststellungen des Erstgerichts, denen ein Sachverständigengutachten zugrunde liegt, entfallen 12,35 % des Untermietzinses auf die beiden Zubauten, weil das Lager in einfacher Bauweise errichtet wurde, und 87,65 % auf die Verkaufshalle. Damit übersteigt im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung der auf die Verkaufshalle entfallende Untermietzins den Hauptmietzins um 91 %. Nicht zu beanstanden ist die Beurteilung der Vorinstanzen, dass es nicht auf die Amortisation der Investitionskosten für die Zubauten ankommt. Auch die Verkaufshalle (Altbau) unterliegt einer Amortisation, ohne dass dies Auswirkungen auf die Leistung der Klägerin (Vermieterin) gegenüber der Beklagten (Hauptmieterin) hätte. Warum dann aber - so die Ansicht der Klägerin - die Beklagte an die Untermieterin infolge Amortisation der erst später errichteten Zubauten insofern keine vermögenswerte Leistung erbringen soll, ist nicht recht verständlich. Zu berücksichtigen ist auch das Argument des Berufungsgerichts, dass die Beklagte für die durch die beiden Zubauten geschaffenen Räumlichkeiten keinen höheren Mietzins zu zahlen hat, sodass diesen auch keine Relevanz für die Beurteilung der Frage zukommen kann, ob eine Untervermietung zu einer in Relation zum Hauptmietzins unverhältnismäßig hohen Gegenleistung erfolgt. Die Aufteilung des Untermietzinses anhand qualitativer Nutzungskriterien ist hier jedenfalls vertretbar. Da die von der Klägerin angestrebte Amortisationsberechnung für die Zubauten zu keinem sachgerechten Ergebnis führt, liegen auch die diesbezüglich behaupteten sekundären Feststellungsmängel nicht vor.
 
Die Beurteilung der Vorinstanzen, dass ein Untermietzins, der die vom Hauptmieter erbrachten Leistungen um 91 % übersteigt, hier noch keine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung iSd § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG sei, ist im Einzelfall nicht zu beanstanden. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die Beklagte auch den Aufwand trug, das Mietobjekt in zwei separate Geschäftslokale zu trennen, ohne dass diese für die Untermieterin relevante Leistung (wegen der teilweisen Weitervermietung) bei der Berechnung der Überschreitung berücksichtigt wurde.