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Anlagen rechtfertigen nur dann einen Zuschlag, wenn dem Mieter eine konkrete (Mit-)Benützungsmöglichkeit an der Einrichtung zur Verfügung steht

 
GZ 5 Ob 42/15k, 24.03.2015
 
OGH: Zunächst ist es mit der in § 16 Abs 2 MRG geforderten Orientierung an der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens unvereinbar, alle (auch die winzigsten) Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen Zuschläge einfach zusammenzuzählen. Geboten ist vielmehr eine Gesamtschau, weil ja auch der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist bzw erlebt wird. Die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten kann nur ein Kontrollinstrument sein; die Justierung im Einzelfall hat nach richterlichem Ermessen zu erfolgen.
 
Das Vorhandensein von im typischen Althaus üblicherweise fehlenden Räumen, Flächen oder Anlagen, wie etwa Heizung, Lift, Antenne, Garage, Kinderwagen- oder Fahrradabstellraum, kann die Vereinbarung eines Zuschlags rechtfertigen, sofern diese Einrichtungen vom Mieter auch (mit-)benützt werden können und nicht ohnedies ein gesondertes Entgelt für diese Nebenleistungen (§ 25 MRG) vereinbart ist. Bereits nach dem Wortlaut des § 16 Abs 2 MRG wird die Berücksichtigung der „für die Bewertung einer Wohnung bedeutsamen Umstände“ angeordnet. Daraus wird gerade in der vom Antragsgegner für seinen gegenteiligen Standpunkt ins Treffen geführten Entscheidung 5 Ob 316/98a wörtlich abgeleitet: „Grundsätzlich gebäudebezogene Umstände können also nur insoweit zuschlagsbegründend in die Beurteilung einfließen, als sie auch den Wohnwert der konkreten Wohnung positiv mitbeeinflussen“. Es entspricht im Übrigen auch der Ansicht der Lehre, dass Anlagen nur dann einen Zuschlag rechtfertigen, wenn dem Mieter eine konkrete (Mit-)Benützungsmöglichkeit an der Einrichtung zur Verfügung steht.
 
Das Rekursgericht ist hier davon ausgegangen, dass die Verwendung eines Lifts durch Bewohner einer Mezzaninwohnung ohne eigenes Kellerabteil nutzlos sei, sich auf den Wohnwert seiner Wohnung nicht positiv auszuwirken vermöge und daher bei der Ermittlung des Richtwertmietzinses nicht zu berücksichtigen sei. Diese Rechtsansicht ist jedenfalls im Rahmen der gebotenen Gesamtbewertung nicht als unvertretbar aufzugreifen.