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Dass Mitmieter im Kündigungsprozess eine einheitliche Streitpartei bilden, sodass eine Aufkündigung gegenüber allen Mitmietern zu erfolgen hat, entspricht stRsp; die alleine gegen die Verlassenschaft nach dem Bruder des Beklagten gerichtete Aufkündigung musste daher scheitern

 
GZ 3 Ob 241/14h, 18.03.2015
 
OGH: Sowohl nach dem Mietengesetz als auch nach dem Mietrechtsgesetz kommt es mit dem Tod des (Mit-)Mieters ex lege zu einer Sonderrechtsnachfolge in das Mietrecht; das Mietrecht wächst nicht dem(n) anderen (Mit-)Mieter(n) zu.
 
Das Eintrittsrecht setzt ein Hauptmietverhältnis, das Vorhandensein naher Angehöriger im gemeinsamen Haushalt, und deren dringendes Wohnbedürfnis voraus.
 
Unabhängig davon, ob auch der nunmehr beklagte Sohn seinerzeit nach dem Vater eintrittsberechtigt war und damit allenfalls auch (weiterer) Mitmieter ist, war nach dem festgestellten Sachverhalt jedenfalls die Mutter des Beklagten nach dem Tod des Vaters eintrittsberechtigt und wurde daher Mitmieterin. Sie hat mit ihrem Ehemann, dem damaligen Hauptmieter der Wohnung bis zu seinem Tod im gemeinsamen Haushalt gewohnt und war auf die fortdauernde Benützung der aufgekündigten Wohnung angewiesen. Ebenso ist zwischen den Parteien unstrittig, dass der zum Zeitpunkt des Todes des Vaters im gemeinsamen Haushalt in der aufgekündigten Wohnung wohnende Bruder des Beklagten als gleichfalls eintrittsberechtigter Mitmieter wurde. Daran änderte auch der Tod der Mutter am 24. Februar 1992 nichts.
 
Nach dem Klage-/Kündigungsvorbringen war der Beklagte nicht eintrittsberechtigt, sodass die Verlassenschaft nach der Mutter - sie wurde nie durch Einantwortung beendet - weiter Mitmieterin blieb. Rechtsnachfolge nach § 14 Abs 2 und 3 MRG zugunsten des jedenfalls in der Wohnung verbliebenen Sohnes trat nicht ein, weil dieser bereits Mitmieter war. Eine Anwachsung von Mitmietrechten findet - wie schon ausgeführt - nicht statt.
 
Dass Mitmieter im Kündigungsprozess eine einheitliche Streitpartei bilden, sodass eine Aufkündigung gegenüber allen Mitmietern zu erfolgen hat, entspricht stRsp. Die alleine gegen die Verlassenschaft nach dem Bruder des Beklagten gerichtete Aufkündigung musste daher scheitern.
 
Wäre der Beklagte nach dem Tod seiner Mutter ebenfalls in das Mietverhältnis eingetreten, hätte ihn die Klägerin gemeinsam mit der Verlassenschaft nach dem jedenfalls eingetretenen Sohn kündigen müssen, was sie ebenso unterlassen hat. Die Vorinstanzen sahen daher zu Recht davon ab, die Frage eines allfälligen Eintrittsrechts des Beklagten selbst zum Zeitpunkt des Todes seines Vaters zu untersuchen.