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Die im § 12a Abs 3 MRG formulierte „entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten“ tritt idR erst dann ein, wenn die Mehrheitsverhältnisse „kippen“ und liegt auch dann vor, wenn die Änderung jene (Konzern-)Gesellschaft betrifft, die aufgrund von Beteiligungen einen beherrschenden Einfluss auf die Mietergesellschaft hat

 
GZ 5 Ob 224/14y, 24.02.2015
 
OGH: Das Recht des Vermieters auf Anhebung des Mietzinses knüpft in § 12a Abs 1 MRG an den Grundtatbestand des Mietrechtsübergangs aufgrund einer Unternehmensveräußerung an. Dem stehen wirtschaftlich einer Veräußerung nahekommende gesellschaftsrechtliche Veränderungen gleich. Tragender Gedanke des § 12a Abs 3 MRG ist es, zu verhindern, dass durch gesellschaftsrechtliche Möglichkeiten mehrheitlich andere Personen als der bisherige Mieter zum Nachteil des Vermieters einen niedrigen - weil nicht den Marktverhältnissen entsprechenden - Mietzins verwerten können. Nach stRsp kommt es für die Verwirklichung des Tatbestands nach § 12a Abs 3 MRG nicht darauf an, ob der geänderte entscheidende Einfluss auf die Mietergesellschaft von innen oder von außen erfolgt. Dieser kann dementsprechend auch indirekt eintreten. Die Möglichkeit eines entscheidenden Einflusses auf die Mietergesellschaft ist daher auch dann tatbestandsmäßig iSd § 12a Abs 3 MRG, wenn sie bloß mittelbar - etwa durch zwischengeschaltete weitere Gesellschaften - besteht, weswegen die Änderung auf der Ebene jener (Konzern-)Gesellschaft ausreicht, die aufgrund von Beteiligungen einen beherrschenden Einfluss auf die Mietergesellschaft ausübt.
 
Die Revisionsrekurswerberin bestreitet diese, von den Vorinstanzen wegen der bei der Holding AG bis 20. 2. 2013 erfolgten gesellschaftsrechtlichen Veränderungen herangezogenen Grundsätze gar nicht, meint aber, die Bestimmung des § 12a Abs 3 MRG würde gegen die Niederlassungsfreiheit gem Art 49 AEUV und die Kapitalverkehrsfreiheit gem Art 63 AEUV verstoßen.
 
Das Wesen der Niederlassungsfreiheit nach Art 49 AEUV - wie auch der Kapitalverkehrsfreiheit nach Art 63 AEUV - richtet sich gegen Diskriminierungen von Staatsangehörigen anderer Mitgliedstaaten. Diskriminierung bedeutet die rechtliche Schlechterbehandlung eines zu beurteilenden Sachverhalts mit Gemeinschaftsbezug gegenüber einem reinen Inlandssachverhalt. Dabei kommt es nach stRsp des EuGH nicht darauf an, dass eine mitgliedstaatliche Regelung tatbestandlich an das Vorliegen einer bestimmten Staatsangehörigkeit anknüpft. Vielmehr ist der Anwendungsbereich dieses Verbots auch dann eröffnet, wenn die Anknüpfung an ein beliebiges Tatbestandsmerkmal EU-Ausländer defakto schlechter stellt als Inländer.
 
Die Revisionsrekurswerberin erkennt selbst, dass die Bestimmung des § 12a Abs 3 MRG keine Diskriminierung des Erwerbs von Beteiligungen durch EU-Ausländer enthält. Auch sonst begründet § 12a Abs 3 MRG keine - über das allgemeine Diskriminierungsverbot hinausgehende - Beschränkung von durch den Vertrag garantierten Freiheiten, weil durch das dem Vermieter eingeräumte Recht zur Anhebung des bisherigen Mietzinses auf einen angemessenen - marktkonformen - Betrag keineswegs der Marktzugang erschwert oder weniger attraktiv gemacht wird. Ohne diese Bestimmung bliebe vielmehr der Vermieter an einen unangemessen niedrigen Mietzins gebunden, obwohl dem Vertragspartner infolge der einer Veräußerung des Unternehmens rechtlich gleichgestellten gesellschaftsrechtlichen Vorgänge kein schützenswertes eigenes Unternehmerinteresse an der Beibehaltung des niedrigen Mietzinses zuerkannt werden kann. Insoweit bestehen daher keine Zweifel an der Auslegung der Bestimmungen des Vertrags über die von der Antragsgegnerin herangezogenen Grundfreiheiten, weswegen von einer Vorabentscheidung des EuGH nach Art 267 AEUV Abstand zu nehmen ist. Aus denselben Erwägungen hegt der erkennende Senat gegen die Bestimmung des § 12a Abs 3 MRG auch keine verfassungsrechtlichen Bedenken.