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Zum Zeitpunkt der Vermietung waren im Nebengebäude zwei Zimmer mit Vorzimmer vorhanden, die über keinerlei Sanitäranlagen verfügten und nur über den Hof zugänglich waren; die Beurteilung durch die Vorinstanzen, dass es sich dabei um keine selbständig vermietbaren Räume handelt und sie als Bestandteil eines Wohnungsverbandes anzusehen sind, ist durchaus vertretbar

 
GZ 10 Ob 2/15i, 24.02.2015
 
OGH: Ob ein „Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten“ (§ 1 Abs 2 Z 5 MRG) vorliegt, entscheidet iSd stRsp letztlich die Verkehrsauffassung. Neben den höchstens zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten dürfen keinerlei weitere, einer selbständigen Vermietbarkeit zugängliche Räume bestehen. Eine Ausnahme von dieser Regel wird für Räume gemacht, die - obwohl sie abgesondert vermietbar wären - üblicherweise zu einem Ein- oder Zweifamilienhaus (oder zu einer Geschäftsräumlichkeit) gehören.
 
Als selbständige Wohnung iSd § 1 Abs 2 Z 5 MRG ist ein nach der Verkehrsauffassung selbständiger und in sich baulich abgeschlossener Teil eines Gebäudes zu verstehen, der geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnungsbedürfnisses von Menschen zu dienen. Als Wohnräume können Räume nur dann qualifiziert werden, wenn sie aufgrund ihrer bautechnischen und rechtlichen Gegebenheiten für die Verwendung zur Unterkunft und Haushaltsführung geeignet sind. Maßgebend für die Beurteilung, ob der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 5 MRG vorliegt, ist der tatsächliche Zustand zum Zeitpunkt der Vermietung.
 
Zu diesem Zeitpunkt waren im Nebengebäude zwei Zimmer mit Vorzimmer vorhanden, die über keinerlei Sanitäranlagen verfügten und nur über den Hof zugänglich waren. Die Beurteilung durch die Vorinstanzen, dass es sich dabei um keine selbständig vermietbaren Räume handelt und sie als Bestandteil eines Wohnungsverbandes anzusehen sind, ist durchaus vertretbar.
 
Mit den von der Beklagten in ihrer außerordentlichen Revision zitierten Entscheidungen hat sich das Berufungsgericht bereits iSd höchstgerichtlichen Rsp auseinandergesetzt. Richtig ist, dass für die Beurteilung der Selbständigkeit von Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten objektive Kriterien heranzuziehen sind und nicht Vorstellungen des Vermieters über die Nutzung. Davon ist das Berufungsgericht bei der Beurteilung, ob die weiteren Räume dem Wohnungsverband zugehören, aber nicht abgewichen, da es auf die Verkehrsauffassung abgestellt hat.