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Keine Einheit zwischen einer Reihenhaussiedlung und einem Gemeindebau, die sich auf unterschiedlichen Liegenschaften befinden

GZ 5 Ob 228/14m, 27.01.2015

In ihrem Revisionsrekurs halten die Antragsteller den Standpunkt aufrecht, dass Gebäude auf verschiedenen Einlagezahlen keine wirtschaftliche Einheit darstellen können und nur getrennt abzurechnen seien.

OGH: Der Begriff des „Hauses“ ist nach der Rsp des OGH zu § 17 Abs 1 MRG zwar nicht strikt liegenschaftsbezogen zu sehen, weshalb bei der Auslegung dieses Begriffs der Verkehrsanschauung mehr Bedeutung zukommt als dem Prinzip der Einheit der Grundbuchseinlage. Grundsätzlich ist aber auf die Liegenschaft, also auf den Grundbuchskörper abzustellen. Zu 5 Ob 13/93 hat der OGH eine einheitliche Abrechnung bei liegenschaftsübergreifenden Gebäuden mit Blick auf mögliche Komplikationen, die sich aus Eigentum und Vermieterstellung unterschiedlicher Personen sowie der Parteistellung der Hauptmieter ergeben könnten, ausdrücklich abgelehnt. An dieser Rechtsansicht hielt er in der Entscheidung 5 Ob 107/95 fest. Nach hA erfasst der in § 17 Abs 1 MRG verwendete Begriff „Haus“ daher idR alle vermietbaren Teile eines Grundbuchskörpers und es bilden demnach alle auf der Liegenschaft errichteten Bauwerke eine rechtliche und idR auch wirtschaftliche Einheit.

Auf die Kritik E. M. Hausmanns am Begründungsansatz der Rsp in Fällen eines tatsächlichen liegenschaftsübergreifenden Wirtschaftens muss hier nicht näher eingegangen werden. Durch unterschiedliche Parteien auf Vermieter- und Mieterseite begründete Probleme stellen sich hier nicht: Die Eigentümerin blieb nach der Schaffung zweier Grundbuchskörper gleich. Die sich auf der abgeschriebenen Liegenschaft befindende Reihenhaussiedlung stand nach dem Auszug des letzten Mieters im Herbst 2006 leer.

Ungeachtet dessen liegt nach der objektiven Verkehrsauffassung ohnehin keine wirtschaftliche Einheit im Sinn jener Kriterien vor, welche der OGH in Fällen der Abrechnung mehrerer Gebäude auf einer Liegenschaft als entscheidend angesehen hat. Dazu zählen die Existenz gemeinsamer oder getrennter Versorgungseinrichtungen, das Alter und der Erhaltungszustand der Gebäude, die bauliche Trennung oder die unterschiedliche Verwendung zu Wohn- und Betriebszwecken. Eine separate Abrechnung soll nach der Rsp des OGH unbillige Ergebnisse vermeiden, die sich aus der Gleichstellung mehrerer selbständiger Gebäude auf einem Grundbuchskörper ergeben.

Auf der im Jahr 2004 abgeschriebenen Liegenschaft befand sich die seit 2006 „mieterfreie“ Reihenhaussiedlung, auf der verbleibenden ein weiter bewohnter Gemeindebau mit einer Vielzahl von auf 126 Stiegen verteilten Wohnungen. Diese Wohnanlage wurde saniert. Dabei wurden auch 199 Dachgeschosswohnungen neu geschaffen, die im Jahr 2007 fertig gestellt und vermietet waren. 41 Stiegen waren mit Personenaufzügen ausgestattet. Bauliche Gestaltung und Benützungverhältnisse unterschieden sich demnach eindeutig. Eine tatsächlich liegenschaftsübergreifende gemeinsame Versorgung - wie sie E.M. Hausmann vor Augen hat - der Gebäude (der Mietobjekte) auf beiden Liegenschaften konnte schon aufgrund des Leerstands in nur sehr eingeschränktem Ausmaß erfolgen.

Die beiden Liegenschaften bildeten im Jahr 2007 keine rechtliche und wirtschaftliche Einheit mehr. Die einheitliche Verrechnung, wie sie die Antragsgegnerin zuletzt für dieses Abrechnungsjahr vorgenommen hat, war daher nicht zulässig.

Die Vorinstanzen haben ausgehend von einer vom Revisionsrekursgericht nicht geteilten Rechtsansicht zur Zulässigkeit der gemeinsamen Verrechnung bereits diverse Ausgaben (zB Kosten für Hausbetreuung, Wasser, Strom, Kanal) mit einem bezifferten Ausmaß als unzulässig verrechnet angesehen. Solange jedoch keine getrennte Zuordnung von Betriebskostenpositionen vorgenommen wird, kann nicht abschließend beurteilt werden, in welchem Ausmaß Ausgaben in die Abrechnung für die Liegenschaft EZ ***** (Gemeindebau) aufgenommen werden dürfen. Ob eine getrennte Verrechnung sich im Endeffekt - auch als Folge einer möglichen Änderung des Betriebkostenschlüssels - zu Gunsten (wie die Antragsteller in ihrem Revisionsrekurs meinen) oder zu Lasten der Mieter des Gemeindebaus auswirkt, kann der OGH, der auch im Außerstreitverfahren keine Tatsacheninstanz ist, derzeit schon deshalb nicht prüfen, weil das Verhältnis der Nutzflächen von Reihenhaussiedlung und Gemeindebau nicht festgestellt wurde.