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Die dreijährige Präklusivfrist des § 16 Abs 9 letzter Satz MRG gilt auch für „Altverträge“, die vor dem 1. 1. 1982 geschlossen wurden, wenn das Erhöhungsbegehren nach Inkrafttreten des MRG wirksam wurde; sie beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem die Mietzinserhöhung wirksam wird, jedenfalls aber nicht vor dem 1. 3. 1994

GZ 5 Ob 131/14x, 27.01.2015

OGH: Nach § 16 Abs 8 Satz 1 MRG sind Mietzinsvereinbarungen unwirksam, soweit sie den nach Abs 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreiten. Diese Unwirksamkeit muss nach Satz 2 bei unbefristeten Mietverträgen binnen einer Frist von drei Jahren geltend gemacht werden.

Ergibt sich durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ein höherer Hauptmietzins, als er nach den Abs 1 bis 7 bis zu diesem Zeitpunkt zulässig ist, so ist der übersteigende Teil nach § 16 Abs 9 Satz 1 MRG unwirksam. Nach § 16 Abs 9 letzter Satz MRG idF der WRN 2006, BGBl I 2006/124, gilt die dreijährige Frist des § 16 Abs 8 Satz 2 MRG auch in diesem Fall.

Thema des Rechtsmittelverfahrens ist ausschließlich die Frage, ob die dreijährige Frist auch anzuwenden ist, wenn zwar die Wertsicherungsvereinbarung noch im Geltungsbereich des MG - vor Inkrafttreten des MRG am 1. 1. 1982 - geschlossen wurde, die Erhöhung aber danach erfolgte. Die rechtliche Beurteilung der Vorinstanzen zur Rechtsunwirksamkeit der Hauptmietzins- und Wertsicherungsvereinbarung nach der zum Abschlusszeitpunkt geltenden Rechtslage und zum Ausmaß der Überschreitung des gesetzlichen Zinsausmaßes wird hingegen nicht bekämpft.

Die Präklusivfrist des § 16 Abs 8 Satz 2 MRG wurde mit dem 3. WÄG, BGBl I 1993/800 (in Kraft seit 1. 3. 1994), eingeführt. Die Übergangsbestimmungen (Art II Abschnitt II Z 5) sahen vor, dass eine vor dem Inkrafttreten des I. Abschnitts geschlossene und nach den damaligen Bestimmungen rechtswirksame Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses oder ein Begehren nach § 46 Abs 2 in der bisherigen Fassung und deren (dessen) Wertsicherungsvereinbarung ihre (seine) Rechtswirksamkeit behält (Satz 1). Eine nach den damaligen Bestimmungen rechtsunwirksame Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses bleibt nach Satz 2 rechtsunwirksam.

Diese Übergangsregelungen sorgten zunächst für Diskussion in Judikatur und Schrifttum über die Überprüfbarkeit von Mietzinsvereinbarungen in „Altverträgen“. Seit der Entscheidung 5 Ob 94/98d judiziert der OGH in Übereinstimmung mit der Lehre, dass § 16 Abs 8 Satz 2 MRG zwar auch auf vor dem 1. 3. 1994 geschlossene Mietzinsvereinbarungen des MRG anzuwenden ist, die Präklusivfrist aber erst mit diesem Zeitpunkt zu laufen beginnt. Der mit der WRN 1999 erklärte Ausschluss dieser Rückwirkung war nur für den Zeitraum 1. 9. 1999 bis 30. 6. 2000 von Bedeutung und würde ohnehin hier keine Rolle spielen.

Der zweite Satz der zitierten Übergangsregelung bringt kein anderes Prinzip zum Ausdruck als die allgemeine intertemporale Vorschrift des § 43 Abs 2 MRG: „War eine vor Inkrafttreten des MRG geschlossene Mietzinsvereinbarung rechtsunwirksam, so sind die bisher geltenden Vorschriften weiter anzuwenden.“ Die Beurteilung der Zulässigkeit einer Mietzinsvereinbarung hat nach LuRsp auf die Rechtslage zum Zeitpunkt ihres Abschlusses abzustellen. Damit wird aber entgegen der Auffassung des Rekursgerichts die hier interessierende Frage nicht beantwortet, ob materiellrechtliche Vorschriften des MG weiterhin anzuwenden sind, wenn es um Verjährung oder Präklusion von Ansprüchen des Mieters geht.

Diese Anordnung der „Weiterwirkung“ des alten Rechts in § 43 Abs 2 MRG wird nämlich nicht nur durch die materiellrechtlichen Übergangsregelungen zum Inkrafttreten des MRG und seiner zahlreichen Novellierungen relativiert, sondern auch durch die Judikatur des OGH zu - nicht die zulässige Hauptmietzinsbildung betreffenden - Übergangsfragen.

§ 16 Abs 9 letzter Satz MRG wurde mit der WRN 2006, die am 1. 10. 2006 in Kraft getreten ist (§ 49e Abs 1 MRG) eingeführt. Nach der Übergangsregelung des § 49e Abs 5 MRG gilt die dreijährige Frist auch in Fällen, in denen die Anhebung aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung vor dem 1. 10. 2006 erfolgte. Anders als bei sonstigen „Altanhebungen“ beginnt sie aber nicht frühestens ab diesem Zeitpunkt zu laufen. Schon auf Basis der Rechtslage vor der WRN 2006 hat die Rsp die Präklusivfrist des § 16 Abs 8 Satz 2 MRG analog auf Fälle der isolierten Überprüfung der Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung angewendet, um den Zielsetzungen des Gesetzgebers des 3. WÄG zur Vermeidung von Beweisschwierigkeiten zu entsprechen. Die Frist beginne unabhängig davon, ob die Dreijahresfrist für die Überprüfung des Hauptmietzinses bereits abgelaufen sei, erst mit dem Zeitpunkt, ab dem das Erhöhungsbegehren des Vermieters wirksam werde. Der Gesetzgeber der WRN 2006 wollte die Präklusivfrist nur für die Überprüfung der durch die Anwendung der Wertsicherungsvereinbarung ermittelte Zinserhöhung, nicht aber der Wertsicherungsvereinbarung selbst anwenden.

Die Wirksamkeit des Erhöhungsbegehrens war schon nach den Übergangsbestimmungen des MRG in seiner Stammfassung zu „Altverträgen“ nach dem MG entscheidender Zeitpunkt für die Überprüfung der Zulässigkeit der Mietzinserhöhung durch Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung.

In der Entscheidung 5 Ob 111/99f wendete der OGH die Verjährungsfrist des § 27 Abs 3 MRG auf die Rückforderung von Betriebskosten für Perioden nach Inkrafttreten des MRG auch bei Vorliegen eines nach dem MG geschlossenen „Altvertrages“ an. Er erachtete nicht § 43 Abs 2, sondern § 43 Abs 1 MRG als maßgeblich, nach dem das I. Hauptstück des MRG auch für solche „Altverträge“ gilt.

Die Antragsteller bekämpfen hier nicht die ursprüngliche (unzulässige) Vereinbarung über die Höhe des Hauptmietzinses, sondern ausschließlich dessen Erhöhung aufgrund der Anwendung der Wertsicherungsvereinbarung ab dem Jahr 2004. Diesen Sachverhalt nur nach dem MG zu beurteilen, das - so wie das MRG bis 1. 3. 1994 - keine Präklusion kannte, widerspricht den zitierten Übergangsregelungen sowie den Intentionen des Gesetzgebers, der bei der Überprüfung von „Altverträgen“, die vor dem Inkrafttreten des 3. WÄG am 1. 3. 1994 geschlossen worden waren, erhebliche Beweisprobleme bei Überprüfung der Zulässigkeit einer Hauptmietzinsvereinbarung lange Zeit nach Vertragsabschluss vermeiden wollte. Diese Probleme stellen sich umso mehr, wenn es um vor dem 1. 1. 1982 geschlossene Verträge geht.

Die dreijährige Präklusivfrist des § 16 Abs 9 letzter Satz MRG gilt somit auch für „Altverträge“, die vor dem 1. 1. 1982 geschlossen wurden, wenn das Erhöhungsbegehren nach Inkrafttreten des MRG wirksam wurde. Sie beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem die Mietzinserhöhung wirksam wird, jedenfalls aber nicht vor dem 1. 3. 1994.

Dass im konkreten Fall das Erhöhungsbegehren der Vermieterin den Form- und Inhaltsvorschriften des § 16 Abs 9 Satz 2 MRG nicht entsprochen hat, wurde nie behauptet. Der Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit der Erhöhung des Hauptmietzinses durch Anwendung der Wertsicherungsvereinbarung zum 1. 6. 2004 und Überschreitung des gesetzlich zulässigen Zinsausmaßes ist verfristet, weil der Antrag bei der Schlichtungsstelle erst am 30. 9. 2009 eingebracht wurde.