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Ist die Wiederaufnahme der Geschäftstätigkeit mit Sicherheit zu erwarten, dann erfüllt die vorübergehende Schließung eines Geschäftslokals wegen Renovierungsarbeiten nicht den Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 7 MRG; ein bewusstes Abwarten des anhängigen Kündigungsverfahrens, um danach die Sanierungsarbeiten abzuschließen und die Geschäftstätigkeit wieder aufzunehmen, ist als unschädlich anzusehen

 
GZ 8 Ob 131/14v, 23.01.2015
 
OGH: Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG setzt voraus, dass die vermieteten Räumlichkeiten nicht in der vereinbarten Form oder zumindest in einer gleichwertigen Weise regelmäßig verwendet werden. Diese erste Voraussetzung liegt nach dem Sachverhalt unstrittig vor, denn im maßgeblichen Zeitpunkt der Zustellung der gerichtlichen Aufkündigung an die Beklagte (25. 9. 2013) hat diese im Bestandobjekt keine geschäftliche Tätigkeit ausgeübt.
 
Weitere Voraussetzung für das Vorliegen dieses Kündigungsgrundes ist das Fehlen eines - vom Mieter nachzuweisenden - schutzwürdigen Interesses an der Aufrechterhaltung des Mietvertrags. Bei der Beurteilung dieses Interesses sind nicht bloß die Umstände im Zeitpunkt der Aufkündigung, sondern auch die während des Verfahrens eingetretenen Entwicklungen zu berücksichtigen. Ist die Wiederaufnahme der Geschäftstätigkeit mit Sicherheit zu erwarten, dann erfüllt die vorübergehende Schließung eines Geschäftslokals wegen Renovierungsarbeiten nicht den Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 7 MRG. Die Beantwortung der Frage, ob die Wiederaufnahme einer geschäftlichen Tätigkeit des Mieters im Bestandobjekt in naher Zukunft mit Sicherheit erwartet werden kann, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
 
Die angefochtene Entscheidung steht mit der Rsp zu § 30 Abs 2 Z 7 MRG im Einklang. Die Beklagte beabsichtigt, die Räumlichkeiten nach entsprechender Renovierung als repräsentatives Stadtbüro für die Kernsparte ihres Unternehmens sowie als Besprechungsraum für ihre Außendienstmitarbeiter zu nützen. Vor Zustellung der Kündigung wurden - nach den von der Hausverwaltung abgelehnten Kaufangeboten der Beklagten zum Jahreswechsel 2012/2013 und dem daraufhin von der Beklagten beschlossenen Sanierungskonzept - bereits einige Vorbereitungsarbeiten (Entrümpelung, Entfernung der Einbauküche sowie der Teppich- und Laminatböden) und Besichtigungen durch von der Beklagten beauftragte Unternehmen durchgeführt. Im Oktober/November 2013 erstatteten diese Unternehmen Kostenvoranschläge für umfangreiche Sanitär-, Heizungs-, Wasserleitungs-, Verfliesungs- und Malerarbeiten. Die Hausverwaltung hat die ihr von der Beklagten angekündigten Arbeiten drei Tage vor Zustellung der gerichtlichen Aufkündigung zur Kenntnis genommen; die Beklagte wartet das Ende des Gerichtsverfahrens ab, um danach die Sanierungsarbeiten abzuschließen und die Geschäftstätigkeit wieder aufzunehmen.
 
Entgegen der Ansicht der Revisionswerberin besteht auf der Grundlage dieses Sachverhalts kein Widerspruch zu den Entscheidungen 7 Ob 319/00p, MietSlg 41.351 oder MietSlg 53.265. Im ersten Fall findet sich kein Hinweis darauf, dass die Wiederaufnahme der Geschäftstätigkeit in naher Zukunft erwartet werden konnte; die Entscheidung MietSlg 41.351 (LGZ Wien) kam zu dem Ergebnis, dass eine Verzögerung der Renovierungsarbeiten durch widrige Umstände dem schutzwürdigen Interesse des Mieters nicht schade, und die dritte (ebenfalls LGZ Wien) betraf die Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten (Personenaufzug). Ein bewusstes Abwarten eines anhängigen Kündigungsverfahrens wurde in der Rsp des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien (zu § 30 Abs 2 Z 6 MRG) im Übrigen sowohl auf der Vermieter- als auch auf der Mieterseite schon als unschädlich angesehen (MietSlg 59.323 mwN).