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Die Eigentümergemeinschaft wird gem § 18 Abs 3 Z 1 WEG 2002, wenn ein Verwalter bestellt ist, durch diesen (lit a), in Fragen des rechtlichen Verhältnisses zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter durch die nach Miteigentumsanteilen zu berechnende Mehrheit der Wohnungseigentümer (lit b) und bei Bestellung eines Eigentümervertreters nach § 22 WEG in dem von der Interessenkollision betroffenen Geschäftsbereich nur durch den Eigentümervertreter vertreten (lit c); das Wissen des schädigenden Vertreters (um die Schädigung) ist nicht dem geschädigten Vertretenen zuzurechnen; aus diesem Grund kann es für den Beginn der Verjährung nicht auf den Kenntnisstand der beklagten Partei (als Verwalterin) selbst ankommen

 
GZ 3 Ob 165/14g, 18.12.2014
 
OGH: Die Behauptungs- und Beweislast für die die Verjährung begründenden Umstände, insbesondere den Beginn der Verjährungsfrist trifft denjenigen, der die Verjährungseinwendung erhebt. In diesem Sinn hat der Schadenersatzpflichtige den Beweis dafür zu erbringen, dass die maßgebliche Kenntnis auf Seiten des Schadenersatzgläubigers bereits zu einem bestimmten Zeitpunkt bestanden hat. Unklarheiten im Sachverhalt gehen zu Lasten des Schadenersatzpflichtigen.
 
Bei einer juristischen Person ist in Bezug auf die für den Beginn der Verjährungsfrist ausschlaggebende Kenntnis iSd § 1489 Satz 1 ABGB auf den Kenntnisstand der zur Vertretung in dem betreffenden Bereich nach außen berufenen Organmitgliedern von dem maßgeblichen anspruchsbegründeten Sachverhalt abzustellen, wobei es gleichgültig ist, ob der wissende organschaftliche Vertreter einzelvertretungsberechtigt oder gesamtvertretungsberechtigt ist und ob er mit der diese Kenntnis betreffenden Sache im Einzelfall für die juristische Person tatsächlich befasst war oder nicht.
 
Die Eigentümergemeinschaft wird gem § 18 Abs 3 Z 1 WEG, wenn ein Verwalter bestellt ist, durch diesen (lit a), in Fragen des rechtlichen Verhältnisses zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter durch die nach Miteigentumsanteilen zu berechnende Mehrheit der Wohnungseigentümer (lit b) und bei Bestellung eines Eigentümervertreters nach § 22 WEG in dem von der Interessenkollision betroffenen Geschäftsbereich nur durch den Eigentümervertreter vertreten (lit c).
 
Entsprechend dieser Bestimmung ist in Bezug auf die den Beginn der Verjährungsfrist markierenden Kenntniserlangung zwischen dem Zeitraum bis 31. Dezember 2007 einerseits und dem Zeitraum ab 1. Jänner 2008 andererseits zu differenzieren.
 
Für den Zeitraum bis 31. Dezember 2007 ist zu betonen, dass das Wissen des schädigenden Vertreters (um die Schädigung) nicht dem geschädigten Vertretenen zuzurechnen ist. Aus diesem Grund kann es für den Beginn der Verjährung nicht auf den Kenntnisstand der beklagten Partei selbst ankommen.
 
Bis zum 31. Dezember 2007 war im Verhältnis zur beklagten Partei (als Verwalterin) die Mehrheit der Wohnungseigentümer vertretungsbefugt, weshalb nur deren Kenntnisstand von Bedeutung sein kann. Dass eine Mehrheit der Wohnungseigentümer von den für die Beurteilung eines Schadenersatzanspruchs gegen die beklagte Partei maßgeblichen Umständen bis zum Ende des Jahres 2007 Kenntnis erlangt hätte, ergibt sich aus dem Vorbringen der beklagten Partei nicht. Nach dem festgestellten Sachverhalt hat die beklagte Partei erst im Jahr 2008 einem Wohnungseigentümer die von diesem angeforderten Unterlagen zu den stritten Fällen zur Verfügung gestellt.
 
Für den Zeitraum ab der Bestellung eines neuen Verwalters ab 1. Jänner 2008 kommt die Vertretungsbefugnis nach lit b nicht mehr zum Tragen, weil die Verwalterstellung der beklagten Partei bereits beendet war; lit b stellt nämlich auf eine Interessenkollision ab. Somit kommt in der hier zu beurteilenden Konstellation für die Vertretungsbefugnis ab der Bestellung des neuen Verwalters ab 1. Jänner 2008 die lit a zum Tragen. In dieser ist eine Parallelverwaltung durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer ausgeschlossen. Entscheidend ist der Kenntnisstand des („neuen“) Verwalters.
 
Nach den unbekämpften Feststellungen des Erstgerichts blieb offen, wann die beklagte Partei der neuen Verwalterin die relevanten Unterlagen übermittelt hat. Die Nichtfeststellbarkeit eines bestimmten Datums wirkt sich zu Lasten der für den Beginn der Verjährungsfrist beweispflichtigen beklagten Partei aus.