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Allein die Relation der Nutzflächen in Neu- und Altbauten bzw der Anzahl der in solchen Gebäuden gelegenen Wohnungen lässt unabhängig von der Einordnung der Wohnumgebung als sog Gründerzeitviertel keinen Rückschluss auf eine Lage zu, die einen Zuschlag iSd § 16 Abs 3 und Abs 4 MRG rechtfertigen könnte

 
GZ 5 Ob 188/14d, 16.12.2014
 
OGH: Gem § 16 Abs 4 MRG ist ein Zuschlag nach Abs 3 leg cit (also der Lagezuschlag) nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Wohnlage. Zur Definition, was unter durchschnittlicher Lage zu verstehen ist, verweist § 16 Abs 4 MRG auf § 2 Abs 3 RichtWG. Danach ist die durchschnittliche Lage nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen, wobei eine Lage (Wohnumgebung) mit einem überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Wohnungen der Ausstattungskategorie D) aufgewiesen hat, höchstens als durchschnittlich einzustufen. Der OGH hat in diesem Zusammenhang bereits ausgesprochen, dass durch diese, auf die sog Gründerzeitviertel hinweisende Bestimmung für Wiener Verhältnisse lediglich klargestellt werde, dass eine derartige Lage als durchschnittlich und daher als Merkmal einer Normwohnung zu qualifizieren sei. Daraus lasse sich jedoch noch nicht der Schluss ziehen, jegliche Lage außerhalb eines solchen Viertels sei bereits überdurchschnittlich.
 
Die Antragsgegnerin zielt mit ihrem Rechtsmittel einzig darauf ab, dass die Wohnumgebung aufgrund von nach 1917 errichteten Wohngebäuden nicht (mehr) als Gründerzeitviertel iSd § 2 Abs 3 RichtWG zu qualifizieren sei, ohne sonst Umstände darzulegen, die die Annahme einer überdurchschnittlichen Lage erlauben würden. Allein die Relation der Nutzflächen in Neu- und Altbauten bzw der Anzahl der in solchen Gebäuden gelegenen Wohnungen lässt unabhängig von der Einordnung der Wohnumgebung als sog Gründerzeitviertel keinen Rückschluss auf eine Lage zu, die einen Zuschlag iSd § 16 Abs 3 und Abs 4 MRG rechtfertigen könnte. Den Feststellungen lässt sich dazu vielmehr entnehmen, dass sich die Liegenschaft in einer durchschnittlichen bis guten Wohnlage befindet, wobei in der maßgeblichen Wohnumgebung die Anzahl der Häuser aus der Gründerzeit überwiegt. Bei dieser Sachlage stellt es keine nach den Umständen des Einzelfalls aufzugreifende Fehlbeurteilung der Vorinstanzen dar, wenn diese einen Lagezuschlag und damit eine überdurchschnittliche Wohnlage verneinten.
 
Auf die von der Antragstellerin gegen § 2 Abs 3 RichtWG, insbesondere die Wortfolge „im Zeitpunkt der Errichtung“ vorgetragenen verfassungsrechtlichen Bedenken muss damit nicht mehr eingegangen werden.