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Maßgebender Zeitpunkt für die Prüfung des Vorliegens von Auflösungsgründen ist der Zeitpunkt des Zugangs der Auflösungserklärung bzw der Klagseinbringung

 
GZ 6 Ob 212/14s, 15.12.2014
 
OGH: In der Zustellung einer Räumungsklage ist auch eine Einmahnung iSd § 1118 ABGB zu erblicken, sofern darin die Mietzinsschuld hinreichend konkretisiert ist. Im vorliegenden Fall waren zum Zeitpunkt der Klagseinbringung die Mieten für den Zeitraum Februar 2013 bis März 2014 nicht bezahlt, somit ein hinreichender Auflösungsgrund gegeben.
 
Da maßgebender Zeitpunkt für die Prüfung des Vorliegens von Auflösungsgründen nicht der Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz, sondern der Zeitpunkt des Zugangs der Auflösungserklärung bzw der Klagseinbringung ist, kann die nachträgliche Beseitigung des Auflösungsgrundes grundsätzlich nicht zum Wiederaufleben des wirksam aufgelösten Bestandverhältnisses führen.
 
Bezahlt - wie hier - der Mieter vor Schluss der Verhandlung den geschuldeten Betrag, kann er damit die an sich berechtigte Vertragsbeendigung zwar abwenden, Voraussetzung ist aber, dass ihn kein grobes Verschulden am Zahlungsrückstand trifft (§ 33 MRG); die Behauptungs- und Beweislast trifft insoweit den Mieter.
 
Das Berufungsgericht hat die Frage des groben Verschuldens unter Hinweis darauf nicht näher geprüft, dass die Beklagte bei Schluss der Verhandlung erster Instanz am 22. 7. 2014 ohnehin mit der Miete für Juli 2014 in Verzug gewesen, tatsächlich also nicht den gesamten Rückstand beglichen habe. Richtig ist dabei zwar, dass unter geschuldetem Betrag iSd § 33 Abs 2 und 3 MRG nicht nur der bereits in der Vertragsaufhebung nach § 1118 ABGB geltend gemachte Rückstand zu verstehen ist, sondern alle bis zum Schluss der Verhandlung fällig gewordenen Mietzinse. Zum einen müssen dann aber auch die später aufgelaufenen Rückstände die Qualifikation des § 1118 zweiter Fall ABGB haben, zum anderen dürfen nicht im Lauf des Verfahrens einmal sämtliche Rückstände abgedeckt worden sein.
 
Beide Fälle sind hier nicht gegeben: Am 22. 7. 2014 lagen die Voraussetzungen des § 1118 zweiter Fall ABGB hinsichtlich der Juli-Miete noch nicht vor; außerdem waren mit Ablauf des Monats Juni 2014 sämtliche bis dahin bestehenden Rückstände beglichen. Die Beklagte hat somit den geschuldeten Betrag iSd § 33 MRG bezahlt gehabt.
 
Dennoch ist Prozessgegenstand weiterhin die Frage, ob hinsichtlich der den Gegenstand der Räumungsklage bildenden Mietzinse ein qualifizierter Rückstand vorlag, und bejahendenfalls, ob die Beklagte daran ein grobes Verschulden traf.
 
Nach den Feststellungen der Vorinstanzen befand sich die beklagte Mieterin im Jahr 2013 aufgrund gesundheitlicher Probleme deren Inhaberin in finanziellen Schwierigkeiten; dass diese auch noch im Jahr 2014 bestanden hätten, behauptete die Beklagte hingegen nicht. Ebenso wenig brachte sie Gründe dafür vor, weshalb sie aufgrund der Mahnschreiben im Februar und Anfang März 2014 die offenen Mietzinszahlungen nicht bereits vor Klagseinbringung am 25. 3. 2014 nachzahlte. Im Übrigen hatte die Beklagte bereits im Jahr 2012 die vereinbarten Mietzinse nur sehr schleppend und aufgrund von Mahnungen und Nachfristsetzungen bezahlt; einen Grund hiefür hat sie im Verfahren erster Instanz nicht dargetan.
 
Da nach der Rsp des OGH bei der Beurteilung des Verschuldens des säumigen Mieters auch dessen Zahlungsverhalten vor dem Räumungsprozess zu berücksichtigen ist, teilt der erkennende Senat die Auffassung des Erstgerichts, das von grobem Verschulden der Beklagten ausgegangen ist. Die Beklagte kommt in ihrer außerordentlichen Revision darauf auch nicht (mehr) zurück.
 
Lagen aber bei Klagseinbringung die Auflösungsgründe des § 1118 zweiter Fall ABGB vor und wurden sie auch durch die während des Verfahrens erfolgten Zahlungen der Beklagten nicht beseitigt, haben die Vorinstanzen dem Räumungsbegehren zutreffend stattgegeben, ohne dass es auf die in der außerordentlichen Revision relevierte Frage ankommt, ob der Verzug mit der Juli-Miete neuerlich einen Auflösungsgrund darstellte. Die von der Beklagten erwähnte Rsp, die bei weiteren Mietzinsrückständen während des Räumungsverfahrens ausführt, diese könnten das Räumungsbegehren (nur) rechtfertigen, wenn sie wenigstens zu irgendeinem Zeitpunkt des erstinstanzlichen Verfahrens qualifiziert iSd § 1118 zweiter Fall ABGB waren, hat nämlich zur Voraussetzung, dass „das Räumungsbegehren im Zeitpunkt der Klagszustellung nicht berechtigt“ gewesen war; diese Rsp ist somit hier nicht einschlägig.