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§ 16 Abs 3 WGG ermöglicht der Bauvereinigung, den Anteil des einzelnen Mieters oder Nutzungsberechtigten an den Gesamtkosten abweichend von der Regelung des Abs 1 auch im Verhältnis des Nutzwerts iSd § 2 Abs 8 WEG festzulegen

 
GZ 5 Ob 135/14k, 26.09.2014
 
OGH: Das WGG normiert in § 16 Abs 1 die Aufteilung sämtlicher Kosten des Hauses nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstandes zur Nutzfläche aller in Bestand oder sonstige Nutzung gegebenen oder hiezu geeigneten Wohnungen, Wohnräume und sonstigen Räumlichkeiten des Hauses. Was als Nutzfläche gilt, definiert § 16 Abs 2 WGG im Wesentlichen übereinstimmend mit § 17 Abs 2 MRG. § 16 Abs 3 WGG ermöglicht der Bauvereinigung aber auch, den Anteil des einzelnen Mieters oder Nutzungsberechtigten an den Gesamtkosten abweichend von der Regelung des Abs 1 iSd § 2 Abs 8 WEG im Verhältnis des Nutzwerts des Miet- oder Nutzungsgegenstandes zur Summe der Nutzwerte aller Miet- oder Nutzungsgegenstände festzulegen.
 
Im Bereich des WEG muss die Nutzwertfestsetzung gem § 2 Abs 4 WEG zwingend alle wohnungseigentumstauglichen und nicht als allgemeine Teile gewidmeten Objekte erfassen; es kommt nicht nur auf die abstrakte Wohnungseigentumstauglichkeit an, sondern auch auf die konkrete Widmung als Wohnungseigentumsobjekt, Zubehörwohnungseigentum oder allgemeiner Teil. Eine Änderung der Widmung von Wohnungseigentumsobjekten in allgemeine Teile des Hauses bedarf der Einigung aller Miteigentümer; ein Mehrheitsbeschluss reicht nicht aus.
 
Im Gemeinnützigkeitsbereich schützt § 16 Abs 5 WGG die Mieter und Nutzungsberechtigten vor einseitigen Änderungen eines bereits festgelegten Verteilungsschlüssels. Das Abweichen von einem nach Abs 1 und 3 festgelegten Verteilungsschlüssel ist nur durch eine schriftliche Vereinbarung zwischen der Bauvereinigung und allen Mietern und Nutzungsberechtigten oder im Fall der Festlegung eines Nutzwertschlüssels nach Abs 3 durch Entscheidung des Gerichts zulässig. Wählt die Bauvereinigung von Anfang an die Verrechnung nach bestimmten Nutzwerten, die sie den Mietern und Nutzungsberechtigten vorgibt, ist sie an diesen konkreten Schlüssel gebunden. Damit ist eine einseitige Widmungsänderung ausgeschlossen, die zu einer Änderung des festgelegten Verteilungsschlüssels führt. Eine abweichende Vereinbarung iSd § 16 Abs 5 Z 1 WGG kann auch durch inhaltlich übereinstimmende Einzelvereinbarungen (Summenvereinbarungen) getroffen werden.