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Es kommt nicht vordringlich auf die Einordnung des Bestandverhältnisses als auf bestimmte oder unbestimmte Dauer nach §§ 1113, 1114 ABGB vor Inkrafttreten des MRG an; entscheidend ist vielmehr, ob eine nach dem Inkrafttreten des MRG wirksame und bestimmte Bestanddauer vorlag, sowie der Umstand, ob der Vermieter auch danach die Möglichkeit hatte, das vorher frei kündbare Mietverhältnis zu beenden und daher des Schutzes des § 49 Abs 2 MRG gar nicht bedurfte

 
GZ 7 Ob 60/14w, 29.10.2014
 
OGH: Unstrittig ist, dass das Mietobjekt grundsätzlich in den Anwendungsbereich des § 1 Abs 1 MRG fällt und keine der Vollausnahmen nach § 1 Abs 2 MRG vorliegt: Ist doch § 30 MRG auch im Teilanwendungsbereich nach § 1 Abs 4 und 5 MRG, und zwar sowohl auf Haupt- als auch auf Untermietverhältnisse anwendbar. Die Kläger können demnach grundsätzlich nur aus wichtigem Grund kündigen (§ 30 Abs 1 MRG).
 
§ 49 Abs 2 MRG normiert aber eine Modifikation der Anwendbarkeit des Kündigungsschutzes des MRG. Die Regelung enthält einen besonderen Rechtsübergang für bestehende, bis zum 1. 1. 1982 (vgl § 58 MRG) frei kündbare Mietverträge, die aufgrund des neuen Anwendungsbereichs nunmehr in den Kündigungsschutz des MRG fallen würden: Sie erfasst Hauptmietverhältnisse, die über nach dem 31. 12. 1967 ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel neu geschaffene Mietgegenstände (die nach § 1 Abs 3 Z 1 MG vom Kündigungsschutz ausgenommen waren) auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurden und bei denen die Anwendbarkeit des Kündigungsschutzes des MG auch nicht vereinbart war.
 
Zweck des § 49 Abs 2 MRG ist es, das Vertrauen des Vermieters auf die Verfügbarkeit der von § 49 Abs 2 MRG erfassten Objekte zu schützen. Die Ausnahme von Bestandverhältnissen mit einer vereinbarten Bestanddauer über den 1. 1. 1982 hinaus erklärt sich damit, dass in diesem Fall ein Schutz des Vermieters nicht notwendig erschien. Aufgrund der auch vom MRG respektierten privatautonomen Rechtsgestaltung über die Dauer des Vertragsverhältnisses kann es nicht passieren, dass dem Vermieter die Disposition über das Bestandobjekt überraschend entzogen wird. Vielmehr ist von Anfang an geklärt, für welchen Zeitraum dem Vermieter die Disposition über den Bestandgegenstand entzogen sein soll. In diesem Fall kann der Vermieter nämlich nach Ablauf der Vertragsdauer gem § 29 Abs 1 Z 2 lit a MRG einen neuen Zeitmietvertrag abschließen oder das Mietverhältnis nicht mehr verlängern und benötigt daher keine Sonderregelung.
 
In der Entscheidung 1 Ob 2073/96a setzte sich der OGH mit den Gesetzesmaterialien zu § 49 MRG auseinander und gelangte zum Ergebnis, dem Gesetzgeber musste bewusst gewesen sein, dass die eindeutig auf befristete Mietverträge bezogene Formulierung der Regierungsvorlage durch eine solche ersetzt wurde, die die Anwendung der Übergangsbestimmung des § 49 Abs 2 MRG auch bei Zutreffen der übrigen Voraussetzungen schon dann ausschloss, wenn eine „Bestandsdauer“ vereinbart wurde. Die Tatsache, dass diese Änderung nicht als wesentlich angesehen wurde, spricht für eine Auslegung dieser Gesetz gewordenen Bestimmung dahin, dass Regelungsgegenstand - unabhängig von dem von den Parteien des Hauptmietvertrags gewählten, für die Verwirklichung des Willens des Gesetzgebers indes nicht wesentlichen vertragstechnischen Mittels - nur eine über den 1. 1. 1982 hinaus wirksame „Bestandsdauer“ sein sollte.
 
Eine bestimmte „Bestandsdauer“ iSd § 49 Abs 2 MRG wird sowohl durch ein befristetes als auch durch ein an sich unbefristetes, aber mit einem Kündigungsverzicht beider Vertragsteile auf bestimmte Zeit verbundenes Mietverhältnis gewährleistet. Für die Vereinbarung einer „Bestandsdauer“ iSd Gesetzes ist nicht das von den Parteien des Hauptmietvertrags gewählte vertragstechnische Mittel maßgebend. Im Fall eines unbefristeten Mietvertrags mit Kündigungsverzichten beider Vertragsparteien liegt eine über den 1. 1. 1982 hinaus wirksame Vereinbarung über die „Bestandsdauer“ iSd § 49 Abs 2 MRG allerdings nur dann vor, wenn der sich aus den Kündigungsverzichten beider Vertragsparteien ergebende Überlappungszeitraum erst nach dem 1. 1. 1982 endete und jedenfalls auch der Vermieter durch seinen Kündigungsverzicht mindestens bis 31. 12. 1984 an den Hauptmietvertrag gebunden war
 
In seiner Glosse zur Entscheidung 1 Ob 280/98b begrüßt auch Vonkilch ausdrücklich die Gleichstellung eines Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit samt Vereinbarung eines beiderseitigen befristeten Kündigungsverzichts mit einem „echten“ Fristvertrag, kritisiert jedoch das zusätzlich aufgestellte Kriterium, der beiderseitige Kündigungsverzicht müsse über den 31. 12. 1984 hinausreichen, und meint, es sei zu verlangen, dass der Vermieter unmittelbar nach Ablauf des Kündigungsverzichts vom Kündigungsrecht Gebrauch machen oder ein Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden müsse, widrigenfalls die Kündigungsbeschränkungen des MRG anwendbar sein sollten.
 
Zu 2 Ob 127/13k wurde jedoch - im Rahmen der Zurückweisung einer außerordentlichen Revision - insoweit an der einschlägigen Rsp ausdrücklich festgehalten und dazu Folgendes ausgeführt: Der Umstand, dass die stRsp des OGH von einer Lehrmeinung, der das Berufungsgericht ohnedies nicht folgt, abgelehnt wird, bildet für sich allein keinen Grund für die Zulässigkeit einer Revision.
 
Aus den dargelegten Erwägungen ergibt sich, dass es nicht vordringlich auf die Einordnung des Bestandverhältnisses als auf bestimmte oder unbestimmte Dauer nach §§ 1113, 1114 ABGB vor Inkrafttreten des MRG ankommt. Entscheidend ist vielmehr, ob eine nach dem Inkrafttreten des MRG wirksame und bestimmte Bestanddauer vorlag, sowie der Umstand, ob der Vermieter auch danach die Möglichkeit hatte, das vorher frei kündbare Mietverhältnis zu beenden und daher des Schutzes des § 49 Abs 2 MRG gar nicht bedurfte.
 
Was den vorliegenden Fall betrifft, kann schon nach dem Wortlaut des Bestandvertrages nicht von einer bestimmten „Bestandsdauer“ iSd zitierten Rsp ausgegangen werden: Hat doch nach Punkt 4 des Vertrages das Bestandverhältnis [nur dann] jeweils die Dauer von einem Kalenderjahr, wenn keine Auflösung nach Punkt 5 erfolgt; wobei die Vertragspartner jedoch nach Punkt 5 berechtigt sind, den Vertrag unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist jeweils zum Monatsletzten aufzukündigen. Da der Bestandvertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist auch während der jeweils einjährigen Befristung zum Ende jedes Monats gekündigt werden konnte, lag eine bestimmte „Bestandsdauer“ gar nicht vor, sondern eine jederzeitige ordentliche Kündigungsmöglichkeit, wie sie für unbefristete Verträge typisch ist (vgl § 1116 ABGB). Demgemäß sind die Vertragsparteien selbst - im Verfahren erster Instanz - übereinstimmend von einem unbefristeten Bestandvertrag ausgegangen.
 
Außerdem besteht das durch § 49 Abs 2 MRG erfasste Schutzbedürfnis des Vermieters: Nach Wegfallen der Ausnahme in § 1 Abs 3 Z 1 MG ab 1. 1. 1982 unterlag das Mietverhältnis dem § 29 MRG (idF MRG 1981), wonach ein Mietvertrag (soweit hier relevant) nur dann durch Zeitablauf aufgelöst wird, wenn in einem Hauptmietvertrag über einen nach dem 31. 12. 1967 ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichteten Mietgegenstand (oder über eine Wohnung in einem Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen [§ 1 Abs 4 Z 2 MRG]) schriftlich vereinbart wurde, dass er durch den Ablauf der bedungenen Zeit ohne Kündigung erlischt (§ 29 Abs 1 Z 3 lit a idF MRG 1981). Ein Erlöschen ohne Kündigung war hier aber gar nicht vereinbart. Das Mietverhältnis konnte daher ohne die Übergangsbestimmung des § 49 Abs 2 MRG ab 1. 1. 1982 nur noch beschränkt, nämlich aus wichtigem Grund nach § 30 MRG beendet werden. Gerade diese Wirkung für das bis dahin frei kündbare Mietverhältnis sollte der Vermieter aber durch ein Vorgehen nach § 49 Abs 2 MRG (dem hier auch entsprochen wurde) verhindern können.
 
Demgemäß kommt der Revision der Kläger Berechtigung zu, weil die Voraussetzungen des § 49 Abs 2 MRG vorliegen. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sind also die Feststellungen über den Zugang eines der zitierten Bestimmung entsprechenden, von der Beklagten aber nicht beantworteten Angebots, die sie im Berufungsverfahren nicht mehr in Zweifel gezogen hat, entscheidend. Von diesem Sachverhalt ausgehend sind die Entscheidungen der Vorinstanzen iSd Ausspruchs der Rechtswirksamkeit der gerichtlichen Aufkündigung und der Stattgebung des Räumungsbegehrens abzuändern.