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Dass die betreffenden Investitionen allenfalls nicht nach § 10 MRG ersatzfähig sind, macht den vertraglichen Vorausverzicht allein nicht sittenwidrig; ein Rückforderungsanspruch nach § 1435 ABGB für Investitionen in das Bestandobjekt kommt nur dann in Frage, wenn die vorzeitige Auflösung des Dauerschuldverhältnisses ohne Verschulden des Mieters erfolgte

 
GZ 5 Ob 152/14k, 18.11.2014
 
Der Kläger strebt den Ersatz von Investitionen an, die er zur Erweiterung des Bestandobjekts aufgewendet habe. Im Hinblick auf den vom ihm vertraglich abgegebenen Verzicht auf Investitionskostenersatz behauptet der Kläger, dass Aufwendungen zur Erweiterung eines Bestandobjekts nicht nach § 1097 ABGB zu beurteilen seien. Ein Vorausverzicht auf den Ersatz solcher Kosten sei hier deshalb sittenwidrig, weil diese nicht nach § 10 MRG ersatzfähig seien. Komme entsprechend der Ansicht der Vorinstanzen die Anwendung des § 1097 ABGB nicht in Frage, so stünde dem Kläger ein Ersatzanspruch nach § 1435 ABGB zu, habe er doch die Erweiterung des Bestandobjekts vorgenommen, um dieses entsprechend nutzen zu können.
 
OGH: Warum gerade der Erweiterung eines Bestandobjekts dienende Investitionen nicht nach § 1097 ABGB beurteilt werden sollten, begründet der Kläger nicht. Demgegenüber hat der OGH auch schon auf der Bestandliegenschaft neu errichtete Objekte und Anlagen mit erheblichem Investitionensvolumen im Lichte des § 1097 ABGB beurteilt (2 Ob 571/89 [Sportanlagen]; 5 Ob 527/89 [Errichtung ua eines Zwischentrakts]; vgl auch 7 Ob 247/06h [weitgehende Umgestaltung eines Geschäftslokals]).
 
Die Rechtsansicht der Vorinstanzen, wonach ein Verzicht auf den Ersatz von nützlichen Aufwendungen, soweit nicht § 10 MRG anzuwenden ist, grundsätzlich auch schon im Vorhinein zulässig ist, entspricht vorliegender höchstgerichtlicher Rsp. Dass die betreffenden Investitionen allenfalls nicht nach § 10 MRG ersatzfähig sind, macht den vertraglichen Vorausverzicht allein nicht sittenwidrig.
 
LuRsp anerkennen zwar gestützt auf § 1435 ABGB einen Rückforderungsanspruch wegen Wegfalls des Leistungsgrundes, wenn eine Leistung in der Erwartung gegeben wurde, dass ein Dauerschuldverhältnis längere Zeit Bestand haben werde, dieses Rechtsverhältnis aber in der Folge nach verhältnismäßig kurzer Zeit beendet wurde. Ob dies auch hier für die Investitionen des Klägers in Frage kommen könnte, muss im Detail nicht geprüft werden. Der Kläger hat sich nämlich vor dem Erstgericht nicht erkennbar auf diesen Rechtsgrund gestützt und diesen auch in seiner Berufung nicht geltend gemacht. Im Übrigen könnte ein Anspruch nach § 1435 ABGB nur dann in Frage kommen, wenn die vorzeitige Auflösung des Dauerschuldverhältnisses ohne Verschulden des Mieters (Kondiktionsklägers) erfolgte, welche Voraussetzung hier im Hinblick auf die im Vorverfahren wegen der Mietzinsrückstände des Klägers rechtskräftig angeordneten Räumung nicht vorliegt.