Home

Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens setzt eine Störung des geordneten gegenseitigen Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter voraus, die durch längere Zeit fortgesetzt wird oder sich in häufigen Wiederholungen äußert und überdies nach ihrer Art das bei den besonderen Verhältnissen des einzelnen Falls erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigt; grundsätzlich ist auf das Gesamtverhalten des Mieters Bedacht zu nehmen

 
GZ 8 Ob 123/14t, 19.12.2014
 
OGH: Soweit die Beklagten in der außerordentlichen Revision ausführen, das unleidliche Verhalten des Erstbeklagten, das die Beklagten nicht mehr bestreiten, sei durch das Verhalten der Kläger provoziert worden, weichen sie unzulässigerweise von den getroffenen Tatsachenfeststellungen ab. Das Erstgericht hat festgestellt, dass sich der Erstbeklagte gegenüber den Klägern ohne erkennbaren Anlass aggressiv verhält und diese mit derben Worten grob beleidigt. Aufgrund von solchen Beleidigungen wurde er auch schon strafgerichtlich verurteilt. Obwohl die Kläger nach den Feststellungen mit dem Abhandenkommen von Gegenständen der Beklagten nichts zu tun hatten, bezichtigte sie der Erstbeklagte auch des Diebstahls. Nach der Zustellung der zugrunde liegenden Aufkündigung setzte der Erstbeklagte das inkriminierte Verhalten fort. Zudem verkeilte er die Eingangstüre zum Haus und tauschte das Türschloss aus, sodass die Kläger das Haus nicht mehr betreten konnten. Provokationen der Beklagten durch die Kläger in Bezug auf die im vorliegenden Verfahren geltend gemachten Kündigungsgründe konnte das Erstgericht ausdrücklich nicht feststellen. Aufgrund ihrer Sanierungspläne führen die Kläger lediglich kleinere Erhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten nicht oder nur zögerlich durch.
 
Die Ansicht der Beklagten, die Kläger hätten aufgrund des Abschlusses eines Vergleichs in einem bereits früher geführten Aufkündigungsverfahren, in dem ebenfalls der Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens geltend gemacht wurde, für alle Zukunft auf diesen Kündigungsgrund verzichtet, ist unhaltbar.
 
Bei Beurteilung der Frage, ob auf ein Recht stillschweigend verzichtet wurde, ist besondere Vorsicht geboten. Dies gilt insbesondere für sog Dauertatbestände, bei denen sich das inkriminierte Verhalten in zeitlichen Abständen wiederholt. Es entspricht der Rsp des OGH, dass auch bei unleidlichem Verhalten ein stillschweigender Verzicht auf die Geltendmachung eines bereits verwirklichten Kündigungsgrundes nicht ausgeschlossen ist. Ein solcher Verzicht gilt aber nicht für zukünftiges vertragswidriges Verhalten.
 
Schließlich zeigen die Beklagten auch mit ihrem Argument, den Klägern sei die Fortsetzung des Bestandverhältnisses zumutbar, keine erhebliche Rechtsfrage auf.
 
Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens setzt eine Störung des geordneten gegenseitigen Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter voraus, die durch längere Zeit fortgesetzt wird oder sich in häufigen Wiederholungen äußert und überdies nach ihrer Art das bei den besonderen Verhältnissen des einzelnen Falls erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigt. Grundsätzlich ist auf das Gesamtverhalten des Mieters Bedacht zu nehmen. Der Frage, ob ein konkretes Verhalten als unleidlich zu qualifizieren ist, kommt nur bei einer groben Fehlbeurteilung durch die Vorinstanzen erhebliche Bedeutung iSd § 502 Abs 1 ZPO zu.
 
Mit der Beurteilung, das Fehlverhalten des Erstbeklagten gegenüber den Klägern sei derart inakzeptabel, dass es aufgrund der konkreten Umstände des Anlassfalls die Kündigung rechtfertige, haben die Vorinstanzen den ihnen eingeräumten Ermessensspielraum nicht überschritten. Auch in Bezug auf die Zukunftsprognose des Verhaltens des Erstbeklagten liegt keine vom OGH aufzugreifende Fehlbeurteilung vor. Eine Verhaltensänderung nach Einbringung der Aufkündigung könnte nur dann Einfluss auf deren Schicksal haben, wenn der Schluss zulässig wäre, dass die Wiederholung der bisherigen Unzukömmlichkeit auszuschließen ist. Eine solche positive Verhaltensänderung liegt beim Erstbeklagten gerade nicht vor.
 
Insgesamt ist die Beurteilung der Vorinstanzen, dass der Erstbeklagte mit seinem Verhalten die Grenzen des Zumutbaren für ein ungestörtes Miteinander zwischen den Mietern und den Vermietern überschritten habe, ohne Weiteres vertretbar.