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Zur Frage, welche Rechtsposition der Erwerber eines Teils einer in Bestand gegebenen Sache erwirbt, wurde bereits in der Entscheidung 5 Ob 102/01p ausgeführt, dass es auch durch Einzelrechtsnachfolge hinsichtlich eines Teils des Objekts, in dem ein Bestandgegenstand liegt, zu einer Personenmehrheit auf Bestandgeberseite kommt; in welcher Form diese Bestandgebermehrheit rechtlich organisiert und nach welchen Regeln hierbei vorzugehen ist, richtet sich danach, ob ein einheitliches Bestandverhältnis betroffen ist oder nicht; im Bereich des Landpachtgesetzes gibt es eine Teilkündigung, wie sie § 31 MRG vorsieht, nicht

GZ 9 Ob 66/14t, 29.10.2014

OGH: Die Frage der Zulässigkeit einer Teilkündigung eines Bestandvertrags stellt sich erst, wenn der Erwerber durch den Rechtserwerb und die Teilung der Liegenschaft nicht alleiniger Bestandgeber des von ihm erworbenen Teils der Liegenschaft wurde. Denn wäre dies der Fall, würde sich eine vom Erwerber erklärte Aufkündigung auf das gesamte mit ihm bestehende (zweite) Bestandverhältnis beziehen. Insofern läge aber keine Teilkündigung vor.

Zur Frage, welche Rechtsposition der Erwerber eines Teils einer in Bestand gegebenen Sache erwirbt, wurde bereits in der Entscheidung 5 Ob 102/01p ausgeführt, dass es auch durch Einzelrechtsnachfolge hinsichtlich eines Teils des Objekts, in dem ein Bestandgegenstand liegt, zu einer Personenmehrheit auf Bestandgeberseite kommt. In welcher Form diese Bestandgebermehrheit rechtlich organisiert und nach welchen Regeln hierbei vorzugehen ist, richtet sich danach, ob ein einheitliches Bestandverhältnis betroffen ist oder nicht. Deshalb wurde beispielsweise erkannt, dass dann, wenn sich eine Wohneinheit über zwei nebeneinander liegende Häuser erstreckt und eines der beiden Häuser veräußert wurde, Veräußerer und Erwerber in einer analog einem Miteigentumsverhältnis zu qualifizierenden Rechtsgemeinschaft stehen. Der Erwerber der Bestandsache tritt dann nämlich gem § 1120 ABGB in das Vertragsverhältnis ein. Anders liegt der Fall dann, wenn keine einheitliche Bestandsache vorliegt, sondern eine teilbare, in welchem Fall der Erwerber lediglich insoweit Bestandgeber wird, als die Sache ihm gehört.

Ob mehrere in einem Vertrag in Bestand gegebene Sachen eine einheitliche Bestandsache bilden (die Rsp spricht dabei von einheitlichem Bestandvertrag), hängt vom Parteiwillen (§ 914 ABGB) ab. Nichts anderes kann aber gelten, wenn von vornherein nur eine einzige Sache in Bestand gegeben wurde, die nachträglich real geteilt wird.

Im vorliegenden Fall wurde dem Beklagten ein einheitliches Grundstück (Wiese) als Ganzes verpachtet. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass es im Einverständnis von D***** T***** als ursprünglichem Verpächter und dem Beklagten gelegen gewesen wäre, auch beliebig kleinere Einheiten des Grundstücks (die nach der Aktenlage überdies andere Zufahrtsbedingungen hätten) zum Gegenstand des Pachtvertrags zu machen. Dagegen spricht auch die nicht an die Größe der Grundfläche gebundene pauschale Preisbildung von 400 EUR an jährlichem Pachtzins. Demnach ist weiterhin von einem einheitlichen Pachtgegenstand und einem einzigen Rechtsverhältnis auszugehen. Nicht anders als in der Entscheidung 5 Ob 102/01p folgt daraus, dass es durch die Veräußerung eines Teils der Liegenschaft zur Einzelrechtsnachfolge der Klägerin dergestalt kam, dass diese nunmehr zusammen mit dem Veräußerer als Bestandgeber eine Rechtsgemeinschaft iSd §§ 833 ff ABGB bildet.

Eine Teilkündigung des gesamten Pachtverhältnisses kommt in der vorliegenden Konstellation nicht in Frage:

Nach der Rsp ist eine Teilkündigung, bei der Teile des Bestandverhältnisses aufrecht erhalten werden sollen, eine Abänderung des Bestandvertrags, die grundsätzlich nicht durch einseitige Willenserklärung bewirkt werden kann. Sie ist daher - abgesehen von einer ausdrücklichen Einräumung im Vertrag - nur aufgrund spezieller Kündigungsvorschriften (§ 31 MRG) zulässig; eine ausdehnende Auslegung ist ausgeschlossen.

Dementsprechend wurde bereits in der Entscheidung 2 Ob 619/90 festgehalten, dass es im Bereich des Landpachtgesetzes eine Teilkündigung, wie sie § 31 MRG vorsieht, nicht gibt. Der Pächter ist durch das Landpachtgesetz gegen eine unerwünschte Beendigung des Bestandverhältnisses durch den Verpächter nur insofern geschützt, als er bei Gericht fristgerecht eine Verlängerung des Pachtvertrags (§ 6 LPG) und uU auch eine Teilverlängerung desselben (§ 8 LPG) erreichen kann. Das bedeutet aber noch nicht, dass umgekehrt damit dem Verpächter die Möglichkeit eingeräumt wäre, einen einheitlichen Bestandvertrag nur hinsichtlich eines Teils des Pachtgegenstands aufzukündigen. Dieser ist vielmehr auf die Einhaltung der allgemeinen Regeln über die Auflösung von Bestandverträgen nach den §§ 560 ff ZPO verwiesen, die eine Teilkündigung nicht vorsehen.

Hervorzuheben ist, dass § 31 MRG - der eine Teilkündigung nur bei Eigenbedarf des Vermieters, nicht aber bei teilweiser Veräußerung des Mietobjekts ermöglicht - eine Regelung für die Bestimmung des dann zu zahlenden Mietzinses enthält (mangels Einigung über eine „angemessene“ Mietzinsminderung gerichtliche Mietzinsfestsetzung, § 31 Abs 4 MRG). Die in § 8 LPG vorgesehene Verlängerung eines Pachtvertrags hinsichtlich eines Teils des Pachtgegenstands kann überhaupt nur durch Entscheidung des Gerichts, nicht aber aufgrund eines Willensentschlusses des Verpächters erfolgen. Für eine Kündigung des Pachtvertrags nach § 1120 ABGB gibt es aber keine vergleichbaren, die Interessen der Vertragspartner nach einer Teilkündigung berücksichtigenden Regelungen.

Ein anderes Ergebnis ist auch nicht aus der von der Klägerin ins Treffen geführten Entscheidung 8 Ob 525/90 zu gewinnen, in der die Zulässigkeit des Rechtswegs für Gegenforderungen des Pächters im Hinblick auf ein nur einen Teil der gepachteten Grundstücke erfassendes Flurbereinigungsverfahren zu prüfen war - dient doch die Flurbereinigung keinem individuellen Teilungsinteresse des Verpächters (vgl § 1 Abs 1 Flurverfassungs-GrundsatzG 1951).

Ausgehend davon ist das Berufungsgericht zutreffend zum Ergebnis gelangt, dass die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung des Bestandvertrags hinsichtlich der von ihr erworbenen Liegenschafts-(teil-)fläche unzulässig war und dementsprechend gegenüber dem Beklagten keine Wirkung entfalten konnte.