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Der Hausverwalter, den auch nach Auflösung des Verwaltervertrags noch Pflichten treffen, haftet für Schäden eines Wohnungseigentümers, die ihm durch eine unrichtige oder unterlassene Abrechnung entweder nach § 20 Abs 3 oder § 31 Abs 3 WEG 2002 durch einen im Vertrauen auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der Abrechnung geführten Prozess (Kosten und Zinsen) mit seinem Rechtsvorgänger im Wohnungseigentum entstanden sind

GZ 3 Ob 102/14t, 22.10.2014

OGH: Gem § 31 Abs 3 WEG 2002 hat der Verwalter ohne Verzug über die Rücklage Rechnung zu legen und den Überschuss an den neuen Verwalter oder bei Fehlen eines solchen an die Eigentümergemeinschaft herauszugeben. Der Anspruch auf Rechnungslegung der Verwalterschlussrechnung und Ausfolgung steht der Eigentümergemeinschaft und nicht den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Dagegen steht das Recht auf Legung einer Jahresabrechnung als Individualrecht jedem Wohnungseigentümer zu.

Darüber hinaus hat der Verwalter bei Beendigung seiner Tätigkeit aber auch eine Rechnungslegungspflicht gem § 20 Abs 3 WEG 2002, somit gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer, und zwar unabhängig davon, ob die Abrechnungsperiode verstrichen ist; ist dies nicht der Fall, hat der Verwalter Rechnung über den entsprechenden „Rumpfzeitraum“ zu legen. Eine solche Abrechnung ist nach dem unstrittigen und darüber hinaus bislang festgestellten Sachverhalt nicht erfolgt.

Fest steht, dass sowohl die inhaltlich falsche Abrechnung iSd § 31 Abs 3 WEG 2002 vom 17. Februar 2006 als auch das Unterlassen einer (richtigen) Schlussabrechnung anlässlich der Beendigung der Verwaltungstätigkeit der Beklagten mit 31. Dezember 2005 zumindest dem Grunde nach für den von der Klägerin geltend gemachten Schaden an Prozesskosten und Verzugszinsen ursächlich war. Hätte die Beklagte richtig abgerechnet, wäre der in Wahrheit geringere Umfang der bis zum Abrechnungsstichtag (17. Februar 2006) entstandenen Betriebskostenrückstände für die von der Klägerin erworbenen Wohnungen dieser (und dem Verkäufer) zur Kenntnis gelangt und wäre es in weiterer Folge nicht zu den Gerichtsverfahren zwischen der Klägerin und dem Verkäufer gekommen, wodurch der Klägerin Prozesskosten- und Zinsenschäden entstanden. Mangels diesbezüglicher Feststellungen ist eine parallele Beurteilung in Ansehung des weiters geltend gemachten Teilschadens von 16.205,07 EUR an nicht weitergeleiteten, von der Klägerin in der Folge aber nachzuzahlenden Beträgen nicht überprüfbar. Insoweit ist eine abschließende rechtliche Beurteilung nicht einmal dem Grunde nach möglich, sodass sich die Aufhebung des betroffenen Teils der Vorentscheidungen und die Rückverweisung zur Ergänzung der Sachverhaltsgrundlage an das Erstgericht nicht vermeiden lässt.

Entgegen der vom Berufungsgericht seiner Klageabweisung zugrunde gelegten Rechtsansicht ist die Klägerin und der von ihr geltend gemachte Vermögensschaden vom Schutzbereich der den Hausverwalter treffenden Abrechnungsverpflichtungen sowohl gegenüber der Eigentümergemeinschaft nach § 31 Abs 3 WEG 2002 als auch gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern nach § 20 Abs 3 WEG 2002 umfasst.

Die Kosten von Rechtsverfolgungs- und Rechtsverteidigungshandlungen sind typischerweise reine Vermögensschäden. Die Verursachung eines Vermögensschadens macht nur dann ersatzpflichtig, wenn sich die Rechtswidrigkeit der Schädigung aus der Verletzung vertraglicher Pflichten, aus der Verletzung absoluter Rechte oder aus der Übertretung von Schutzgesetzen ableiten lässt. Die Klägerin war zwar nicht Vertragspartnerin der beklagten Hausverwalterin, dies war die Wohnungseigentumsgemeinschaft. In LuRsp ist aber allgemein anerkannt, dass Schutz- und Sorgfaltspflichten aus einem Vertragsverhältnis nicht nur zwischen den Vertragsparteien, sondern auch gegenüber bestimmten dritten Personen bestehen, die durch die Vertragserfüllung erkennbar in erhöhtem Maße gefährdet werden und der Interessensphäre eines Vertragspartners angehören. Der Dritte erwirbt unmittelbare vertragliche Ansprüche gegen den Schuldner. Begünstigte Personen in diesem Sinn sind Dritte, deren Kontakt mit der vertraglichen Hauptleistung bei Vertragsabschluss voraussehbar war, die also der vertraglichen Leistung nahestehen und an denen der Vertragspartner ein sichtbares eigenes Interesse hat oder hinsichtlich welcher ihm selbst offensichtlich eine Fürsorgepflicht zukommt. Dass der Hausverwalter nicht nur im Interesse der Vertragspartnerin, der Wohnungseigentümergemeinschaft zu handeln hat, sondern darüber hinaus auch die Interessen der einzelnen Wohnungseigentümer von seiner Tätigkeit betroffen sind bzw die Verletzung einer von ihm übernommenen Pflicht gleichzeitig auch die Interessen der einzelnen Wohnungseigentümer verletzen kann, liegt auf der Hand und ist für den Hausverwalter bei Übernahme der Hausverwaltung offensichtlich. Zum Zeitpunkt der als unrichtig festgestellten Abrechnung vom 17. Februar 2006 war die Klägerin (ihre Rechtsvorgängerin) bereits Wohnungseigentümerin (Eintragung vom 9. Februar 2006).

Aufgrund eines rechtswidrigen Verhaltens ist nur für jene verursachten Schäden zu haften, die die übertretene Verhaltensnorm nach ihrem Schutzzweck gerade verhindern sollte. Der Schutzzweck einer Norm ergibt sich aus ihrem Inhalt. Das Gericht hat das anzuwendende Schutzgesetz - hier die Abrechnungsverpflichtungen des Hausverwalters nach § 20 Abs 3 bzw § 31 Abs 3 WEG 2002 - teleologisch zu interpretieren, um herauszufinden, ob die jeweilige Vorschrift, die übertreten wurde, den in einem konkreten Fall eingetretenen Schaden verhüten wollte.

Zweck der Rechnungslegung nach § 20 Abs 3 WEG 2002 ist, dem Berechtigten die Grundlagen für die Beurteilung seiner Ansprüche und Verpflichtungen gegenüber dem Abrechnungspflichtigen zu verschaffen und Aufschluss über die Erfüllung der Verpflichtung zur emsigen und redlichen Geschäftsbesorgung, insbesondere im Hinblick auf die Kriterien der Rechtmäßigkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit, zu geben. Beitragsrückstände sind in eine solche Abrechnung aufzunehmen, weil ein Interesse der Wohnungseigentümer an der ordnungsgemäßen Beitragsleistung der anderen Miteigentümer besteht. Da die Zahlungspflicht für allfällige sich aus der Abrechnung ergebenden Nachzahlungen gem § 34 Abs 4 letzter Satz WEG 2002 denjenigen trifft, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Nachzahlung (grundbücherlicher) Eigentümer des betreffenden Wohnungseigentumsobjekts ist und ein allfälliger Ausgleich zwischen Alt- und Neuwohnungseigentümer in dem der Veräußerung zugrunde liegenden Vertrag (inter partes) erfolgen muss, fällt die Verhinderung von Streitigkeiten und deren allfällige Kostenfolgen auch in den Schutzbereich der wohnungseigentumsrechtlichen Abrechnungsnormen. Es ist für den Hausverwalter keineswegs unvorhersehbar, dass inhaltlich falsche oder pflichtwidrig unterlassene Abrechnungen nicht nur zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern, sondern auch im Fall deren Einzelrechtsnachfolge (Veräußerung des Wohnungseigentumsobjekts) Fehldispositionen, Auseinandersetzungen und damit im Zusammenhang frustrierte Kosten hervorrufen können.

Der Hausverwalter, den auch nach Auflösung des Verwaltervertrags noch Pflichten treffen, haftet daher für Schäden eines Wohnungseigentümers, die ihm durch eine unrichtige oder unterlassene Abrechnung entweder nach § 20 Abs 3 oder § 31 Abs 3 WEG 2002 durch einen im Vertrauen auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der Abrechnung geführten Prozess (Kosten und Zinsen) mit seinem Rechtsvorgänger im Wohnungseigentum entstanden sind.

Da die Klägerin erst durch das Urteil vom 18. August 2010 von der Unrichtigkeit der Abrechnung der Beklagten erfuhr und damit von der Verursachung des ihr von der Beklagten zugefügten Schadens, war bei Klageeinbringung am 1. Juni 2011 die Verjährungsfrist für die Schadenersatzansprüche der Klägerin gem § 1489 ABGB noch nicht abgelaufen.

Dass das Miet- und Wohnungseigentum der Klägerin bereits am 9. Februar 2006 in das Grundbuch eingetragen wurde, besagt nichts über das Bestehen allfälliger außerbücherlicher Lasten, etwa Betriebskosten- oder Instandhaltungsbeitragsrückstände des Verkäufers, für deren Nichtvorhandensein der Verkäufer nach dem mit der Klägerin geschlossenen Vertrag einzustehen hatte.