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Wird der Kreis der „Nahversorger“ verlassen, bedarf es konkreter Anhaltspunkte für eine besondere Schutzwürdigkeit der betreffenden Branche; auch die Versorgung mit qualitativ höherwertigen Gütern des täglichen Bedarfs hat noch Nahversorgungscharakter

GZ 5 Ob 164/14z, 23.10.2014

OGH: Zur Berücksichtigung der Art der im Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit gem § 12a Abs 2 MRG liegt eine umfangreiche Rsp des erkennenden Senats vor, an deren Grundsätzen sich das Rekursgericht orientiert hat. Danach soll die Mietzinsreduzierung gem § 12a Abs 2 MRG zunächst einmal nicht die Existenz bestimmter Personen, sondern bestimmter Branchen am konkreten Standort ermöglichen. Auch bei den Branchen ist jedoch nach sozialen Gesichtspunkten zu differenzieren. Mit dem dehnbaren Begriff „Art der Geschäftstätigkeit“ sollte offensichtlich ein Beurteilungsspielraum geschaffen werden, der es ermöglicht, die Mietzinsreduzierung nur den typischerweise ertragsschwachen Branchen zugutekommen zu lassen und unter diesen wiederum nur jenen, die selbst - wie etwa die Nahversorger - eine vom Gesetzgeber als schützenswert anerkannte soziale Aufgabe in den Versorgungsstrukturen des betreffenden Gebiets erfüllen. Neben die dem Tatsachenbereich zuzuordnende Beurteilung, ob es sich um eine „ertragsschwache“ Branche handelt, tritt somit als zweites notwendiges Element die der rechtlichen Beurteilung unterliegende soziale Komponente, welche grundsätzlich dann gegeben ist, wenn die Versorgung der Bevölkerung mit Sachgütern und Dienstleistungen des täglichen Lebens durch den konkreten Geschäftszweck gesichert werden soll. Wird jedoch dieser Kreis der „Nahversorger“ verlassen, bedarf es konkreter Anhaltspunkte für eine besondere Schutzwürdigkeit der betreffenden Branche.

Die Beurteilung des Rekursgerichts, dass es sich bei den von der Antragstellerin angebotenen Waren, nämlich Obst und Gemüse, Kräuter, Brot, Gebäck, Käse, Kartoffeln, Fleisch, Wurst um das geradezu typische Warenangebot eines Nahversorgers handelt, ist nicht zu beanstanden. Dabei würden auch die von der Antragsgegnerin vermissten Feststellungen, wonach die Antragstellerin auch Straußensteaks, -schinken, -pasteten und -eier, Hirsch- und Wildschweinschinken, Hirschbeißer, Wildschweinsalami, Biofrischfleisch vom Almochsen, vom Lamm und von der Ente, Biolammbratwürste, frisch gepresstes Bioleinöl, Bioteigwaren, Schafsbrimsen, Bio-Mozzarella, Schremser Naturparkbier, Biofrucht- und Gemüsesäfte, Wildalpwasser, Bananen-Curry-Suppe und dergleichen verkauft, noch keine als unvertretbar aufzugreifende Fehlbeurteilung des Rekursgerichts begründen, hat doch einerseits auch die Versorgung mit qualitativ höherwertigen Gütern des täglichen Bedarfs noch Nahversorgungscharakter und andererseits gehören solche höherwertigen Produkte, insbesondere in Bioqualität, schon nahezu zur Standardangebotspalette von Nahversorgern. Dass das Rekursgericht beim Warenangebot der Antragstellerin noch kein Niveau des „Luxus-Lebensmittelhandels“ angenommen hat, ist jedenfalls nicht unvertretbar, ist doch auch in der Frage, ob die vom Mieter im Mietobjekt ausgeübte Geschäftstätigkeit der Nahversorgung im engeren Sinn zuzurechnen ist, den Vorinstanzen ein gewisser Beurteilungsspielraum einzuräumen, der hier auch unter Berücksichtigung der von der Antragsgegnerin vermissten Feststellungen nicht überschritten wurde.

Der nach § 16 Abs 1 MRG ermittelte ortsübliche Hauptmietzins ist zunächst dahin zu prüfen, ob er üblicherweise auch von Angehörigen jener Branche bezahlt wird, der auch der mit dem konkreten Erhöhungsbegehren konfrontierte Mieter zuzurechnen ist. Ist dies der Fall, so ist dargetan, dass die Ertragskraft der Branche ausreicht, auch mit der vollen angemessenen Miete überleben zu können.