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Ein „Vorher-Nachher-Vergleich“ ist Grundlage für die abschließende Klärung der Frage einer wesentlichen, nicht mehr verkehrsüblichen Beeinträchtigung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer

GZ 5 Ob 149/14v, 26.09.2014

OGH: Im Verfahren über die Klage eines Mit- und Wohnungseigentümers auf Unterlassung oder Beseitigung rechtswidriger Änderungen durch andere Mit- und Wohnungseigentümer ist nach überwiegender neuer Rsp, die auch der erkennende Senat vertritt, ausschließlich die Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung zu prüfen.

Eine eigenmächtige und rechtswidrige Widmungsänderung kann iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 in der Änderung des Gegenstands und der Betriebsform des in einem Wohnungseigentumsobjekt geführten Unternehmens bestehen, weil dadurch Rechte und rechtlich geschützte Interessen sowohl der Gemeinschaft als auch jedes einzelnen Mit- und Wohnungseigentümers berührt werden können. Die Zulässigkeit einer Widmungsänderung ist so zu beurteilen, dass man die gültige Widmung des betreffenden Objekts der beabsichtigten Verwendung gegenüberstellt.

Nach den Feststellungen der Vorinstanzen wurde der im Nachbarhaus situierte Beherbergungsbetrieb, ein Hostel zu nicht mehr genau feststellbaren Zeiträumen in den Jahren 2008 bis 2012 ua auf die als Wohnungen gewidmeten Wohnungseigentumsobjekte W2, 17 und 18 sowie auf das als Geschäftslokal gewidmete Wohnungseigentumsobjekt G3 ausgedehnt. Die Nutzung der betroffenen Räumlichkeiten im Rahmen des Hostelbetriebs führte zu einer überdurchschnittlich starken Verschmutzung des Stiegenhauses, zu Lärm und zu einer Überfüllung der Mülltonnen. Um die Erfordernisse eines Beherbergungsbetriebs zu erfüllen, wurden die Räumlichkeiten umgebaut. Von der Straße wurde ein Eingang zum Objekt G3 geschaffen und es wurde ein Steckkartenschloss angebracht. Von dem im Keller gelegenen Wohnungseigentumsobjekt W2, das der Erstbeklagte als Werkstätte nutzte, ließ er einen Durchbruch zum Nachbarhaus (dem Hostel) herstellen.

Inhaltlich befassen sich die Beklagten in der Revision zur Frage der Genehmigungsbedürftigkeit nur mehr mit der Verwendung des Wohnungseigentumsobjekts G3, die sie nicht als bewilligungspflichtige Widmungsänderung qualifizieren. Die von den Vorinstanzen bejahte Genehmigungsbedürftigkeit der Nutzung der übrigen als Wohnungen gewidmete Objekte sowie des geschaffenen Durchbruchs zum Nachbarhaus ziehen sie demnach (zu Recht) nicht mehr in Zweifel.

Nach der Judikatur des OGH ist bei einer unspezifischen Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts als Geschäftslokal die Umwandlung des Gegenstands und der Betriebsform eines dort geführten Unternehmens erst dann genehmigungsbedürftig iSd § 16 Abs 2 WEG 2002, wenn dabei die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten werden.

Für den Betrieb eines Hostels mag typisch sein, dass sich im Haus eine Vielzahl häufig wechselnder Gäste, also hausfremder Personen aufhält, was schutzwürdige Interessen der anderen Mit- und Wohnungseigentümer insbesondere an Sicherheit und Ruhe beeinträchtigen kann. Für die Beurteilung, ob dadurch die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten werden, sind aber Feststellungen zur ursprünglichen Verwendung des betroffenen Geschäftslokals notwendig, die hier zur Gänze fehlen. Ein „Vorher-Nachher-Vergleich“ ist Grundlage für die abschließende Klärung der Frage einer wesentlichen, nicht mehr verkehrsüblichen Beeinträchtigung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer.