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Als Basis einer Entgeltzahlungsverpflichtung muss die Bestimmung des § 14 Abs 1 WGG - zumindest konkludent iSd § 863 ABGB - vereinbart sein

GZ 5 Ob 72/14w, 30.06.2014

Die Vorinstanzen bejahten übereinstimmend das Vorliegen einer Nutzungsvereinbarung unter Zugrundelegung der Bestimmungen über die Entgeltbildung nach dem WGG, die die Antragsgegnerin berechtigten, den Bauzins entsprechend dem von ihr neu abgeschlossenen Baurechtsvertrag gem § 14 Abs 1 Z 4 WGG als Entgelt weiter zu verrechnen.

OGH: Bei der Berechnung des Entgelts darf nach § 14 Abs 1 WGG ua (Z 4) im Falle der Einräumung eines Baurechts der jeweils zu entrichtende Bauzins angerechnet werden. Mit diesem Entgeltbestandteil ist der gesetzlich zulässige Bauzins gemeint. Dass der in dem von der Antragsgegnerin neu abgeschlossenen Baurechtsvertrag vereinbarte Bauzins der Bestimmung des § 3 Abs 2 BauRG oder sonst zum Nachteil der Nutzungsberechtigten gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstieße bzw „jenseits von Gut und Böse“ angesiedelt wäre, haben die Antragsteller im Verfahren nie geltend gemacht. Dafür bestehen auch keine Anhaltspunkte.

Die Absätze 5 bis 7 des Art III der Baurechtsgesetznovelle 1990 gaben dem Grundeigentümer einen Anspruch auf Anpassung der Bauzinsvereinbarung unter den in dieser Bestimmung normierten Bedingungen. Abs 5 Z 1 leg cit nennt als eine Voraussetzung für die Anhebung durch den Baurechtsgeber, dass der Baurechtsvertrag vor dem Inkrafttreten dieser Novelle geschlossen worden ist. Um einen länger andauernden Zustand der Rechtsunsicherheit zu vermeiden, wurde dieser Anspruch in Abs 7 mit einem Jahr befristet. Es mag zutreffen, dass der Baurechtsgeber innerhalb eines Jahres nach dem Inkrafttreten der Baurechtsgesetznovelle 1990 keine Anpassung des im ursprünglichen Baurechtsvertrag vereinbarten Entgelts vorgenommen hat, sodass dessen Recht auf Anhebung des ursprünglich vereinbarten Baurechtszins gegenüber der Antragsgegnerin erloschen war. Die Anrechnung eines nach diesen Vorschriften angehobenen Zinses als Entgeltbestandteil gem § 14 Abs 1 WGG ist hier auch nicht Gegenstand des Verfahrens. Auf den von der Antragsgegnerin nach Auslaufen des ursprünglichen Vertrags mit der Grundeigentümerin neu abgeschlossenen Baurechtsvertrag findet Art III Abs 5 der Baurechtsgesetznovelle 1990 schon dem Wortlaut nach keine Anwendung. Soweit die Antragsteller dennoch auf diese Bestimmung verweisen und daraus folgern, der von der Antragsgegnerin zulässigerweise gem § 14 Abs 1 Z 4 WGG verrechenbare Bauzins sei nach wie vor derjenige, der vor dem Inkrafttreten der BauRGNov 1990 gegolten habe, finden ihre Ausführungen keine gesetzliche Grundlage.

Im Verfahren war nie strittig, dass die Antragsteller seit Jahren (die Erstantragstellerin seit etwa 1979/1980) ein von der Antragsgegnerin errichtetes Reihenhaus nutzen und dafür laufend das ihnen monatlich vorgeschriebene und nach den Entgeltbestandteilen des § 14 Abs 1 WGG aufgegliederte Entgelt bezahlen. Auch wenn die Parteien keinen schriftlichen Vertrag abgeschlossen haben, sind die Vorinstanzen daher keineswegs unvertretbar vom Vorliegen eines - allenfalls durch schlüssiges Verhalten zustandegekommen - genossenschaftlichen Nutzungsverhältnisses ausgegangen. Soweit die Antragsteller dennoch geltend machen, es liege kein Nutzungsvertrag vor, sprechen sie schon deshalb keine erhebliche Rechtsfrage an, weil es sich dabei typischerweise um eine von den konkreten Umständen abhängige Einzelfallbeurteilung handelt. Letztlich gehen auch die Antragsteller nicht von einem vertragslosen Zustand aus, sondern wenden sich dagegen, dass die Entgeltbesimmungsvorschriften des WGG Inhalt einer Vereinbarung seien.

§ 14 Abs 1 WGG regelt das „Soll-Entgelt“ iSd Kostendeckungsprinzips, normiert aber keinen gesetzlichen Mietzins in dem Sinn, dass die danach errechneten Beträge ohne Rücksicht auf eine bestehende Vereinbarung zwischen der gemeinnützigen Bauvereinigung und den Mietern bzw Nutzungsberechtigten eingehoben werden könnten. Als Basis einer Entgeltzahlungsverpflichtung muss die Bestimmung des § 14 Abs 1 WGG - zumindest konkludent iSd § 863 ABGB - vereinbart sein.

Auch die Antragsteller räumen ein, dass eine Entgeltzahlungsverpflichtung nach den Vorschriften des WGG über die Entgeltbildung konkludent iSd § 863 ABGB zustandekommen kann und stellen für diesen Fall ihre Verpflichtung zur Zahlung des von der Antragsgegnerin der Entgeltberechnung zu Grunde gelegten Bauzinses auch nicht in Frage. Die Auslegung des Inhalts eines Vertrags, mag er auch schlüssig zustandegekommen sein, hängt aber stets von den Umständen des Einzelfalls ab. Es wurde bereits darauf hingewiesen, dass die Antragsgegnerin den Antragstellern die monatlich fälligen Entgelte aufgeschlüsselt nach den Entgeltbildungsvorschriften des § 14 Abs 1 WGG vorgeschrieben hat. Dabei war auch der Bauzins als Entgeltbestandteil iSd § 14 Abs 1 Z 4 WGG ausgewiesen und wurde von den Antragstellern laufend entrichtet. Dass die Vorinstanzen bei dieser Sachlage das Zustandekommen einer konkludenten Vereinbarung über ein Nutzungsentgelt nach den Entgeltbildungsvorschriften des § 14 Abs 1 WGG angenommen haben, begründet keine Fehlbeurteilung.