Home

§ 18c Abs 2 MRG betrifft bloße Mitbenützungsrechte an „typisch“ allgemeinen Teilen, an denen nicht ausschließliche Benützungsrechte bestehen

GZ 5 Ob 137/14d, 04.09.2014

OGH: Die durch das 3. WÄG BGBl 1993/800 eingeführte Bestimmung des § 18c MRG regelt die nachträgliche Neuerrichtung von Mietgegenständen. Stünden den dafür erforderlichen Baumaßnahmen Rechte zur Benützung von allgemeinen Teilen der Liegenschaft, wie etwa von Dachboden- oder Kellerräumen, Grünanlagen oder Hofflächen entgegen, so haben nach § 18c Abs 2 MRG die bisherigen Benützungsberechtigten die Baumaßnahmen unter der Voraussetzung zu dulden, dass ihnen gleichwertige Benützungsrechte oder die sonstige Möglichkeit zur gleichwertigen Befriedigung ihrer Interessen eingeräumt werden, oder dass ihnen der Verlust des Benützungsrechts unter Berücksichtigung der bisherigen Ausübung abgegolten wird.

Die Bestimmung des § 18c Abs 2 MRG soll die Schaffung neuen Wohnraums im Wege der wohnungspolitisch erwünschten „Nachverdichtung“ der bestehenden Gebäudesubstanz erleichtern. Sie ist daher im Zweifel so auszulegen, dass die Voraussetzungen, unter denen ein Mieter den Ausbau eines von ihm mitbenützten Dachbodens zu dulden hat, gegenüber der früheren Rechtslage vermindert und nicht erschwert werden. Der OGH hat dazu bereits ausgesprochen, dass § 18c Abs 2 MRG bloße Mitbenützungsrechte an „typisch“ allgemeinen Teilen betrifft, an denen nicht ausschließliche Benützungsrechte bestehen.

Die Revisionsrekurswerber nehmen für sich Sonderrechte an bestimmt bezeichneten Flächen des Dachbodens in Anspruch, die einer Anwendung des § 18c Abs 2 MRG entgegenstünden, und leiten diese im Wesentlichen daraus ab, dass dem ursprünglichen Wohnungsmieter bei Anmietung der Wohnung eine bestimmte Fläche des Dachbodens zur Nutzung zugewiesen worden sei (Erst- bis Drittantragsgegner) bzw iZm einer Ablösezahlung vom Vermieter „dezidiert das Recht eingeräumt“ worden sei, Gegenstände am Dachboden und in der Waschküche abzustellen (Viertantragsgegner).

Ob den Erst- bis Drittantragsgegnern bzw deren Rechtsvorgänger und dem Viertantragsgegner ein ausschließliches Benützungsrecht an nicht notwendig allgemeinen Teilen des Hauses vertraglich eingeräumt wurde, und damit Nebenflächen mitvermietet wurden (vgl § 31 Abs 5 MRG), oder ob bloß Mitbenützungsrechte an allgemeinen Teilen, wie hier am Dachboden des Hauses, vorliegen, ist in erster Linie eine Frage der Vertragsauslegung.

Ergibt sich bereits aus der Vertragsauslegung, dass eine (ausdrückliche oder konkludente) Vereinbarung ausschließlicher Benützungsrechte iSe Mitvermietung von bestimmten Dachbodenflächen nicht gegeben ist, und liegen folgedessen lediglich Rechte zur (Mit-)Benützung von „typisch“ allgemeinen Teilen der Liegenschaft vor, ist die Anwendung des § 18c Abs 2 MRG schon nach dem Wortlaut des Gesetzes nicht zweifelhaft. Das erkennt auch das Rekursgericht, wenn es von „typisch von § 18c MRG erfassten Mitbenützungsrechten“ ausgeht.

Da den Antragsgegnern nicht jeweils ausschließliche Nutzungsrechte eingeräumt, sondern ihnen lediglich allgemeine Teile des Hauses zur Mitbenützung überlassen wurden, erübrigt sich eine Auseinandersetzung mit der von ihnen zur Stützung ihres Standpunkts ins Treffen geführten Ausdehnung ihrer Mietverträge.