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Wurden wesentliche Veränderungen iSd § 9 MRG durch den Mieter bereits durchgeführt, kann die Zustimmung des Vermieters auch nachträglich im außerstreitigen Verfahren ersetzt werden; Umbauten, mögen sie auch in Leichtbauweise durchgeführt sein, durch die die Raumgestaltung verändert und Räume neu geschaffen wurden, sind nicht mehr so unerheblich, dass sie überhaupt ohne Befassung des Vermieters durchgeführt werden könnten

GZ 5 Ob 57/14i, 25.07.2014

OGH: Gegenstand des Antrags vor der Schlichtungsstelle war die von der Revisionsrekurswerberin vorgenommene Türdurchbruchserweiterung - nach den Planunterlagen auf eine Breite von zumindest mehr als 3 m. Dass es sich dabei um eine Maßnahme handelte, die kumulativ sowohl der Übung des Verkehrs entsprach als auch einem wichtigen Interesse des Mieters diente, hat die hiefür behauptungs- und beweispflichtige Antragstellerin weder vor der Schlichtungsstelle noch im Verfahren vor Gericht geltend gemacht. Schon deshalb zeigt die Antragstellerin auch mit ihrem Hinweis, dass anstelle der abgewiesenen Türdurchbruchserweiterung ein zunächst geschlossener Türdurchbruch vorhanden gewesen sei, keine Fehlbeurteilung durch das Rekursgericht in diesem Punkt auf.

Wurden wesentliche Veränderungen iSd § 9 MRG durch den Mieter bereits durchgeführt, kann die Zustimmung des Vermieters auch nachträglich im außerstreitigen Verfahren ersetzt werden. Nur unwesentliche Veränderungen bedürfen keiner Zustimmung durch den Vermieter. Das sind solche Maßnahmen, die so geringfügig, unerheblich und leicht zu beseitigen sind, dass schutzwürdige Interessen des Vermieters nicht berührt werden. Umbauten, mögen sie auch in Leichtbauweise durchgeführt sein, durch die die Raumgestaltung verändert und Räume neu geschaffen wurden, sind nicht mehr so unerheblich, dass sie überhaupt ohne Befassung des Vermieters durchgeführt werden könnten. Hinzu kommt im vorliegenden Fall, dass die Arbeiten, soweit sie noch Gegenstand des Verfahrens sind, nicht völlig isoliert betrachtet werden können, weil das Erschließen des durch das Aufstellen einer Rigipswand neu geschaffenen Raums die (Wieder-)Herstellung eines Mauerdurchbruchs erforderte. Sowohl die Antragstellerin, die die Zustimmung der Antragsgegner (auch) zu diesen Arbeiten anstrebt, als auch die Vorinstanzen haben diese Maßnahmen daher zutreffend den wesentlichen Veränderungen gem § 9 Abs 1 MRG unterstellt.

Hinsichtlich der Frage, ob ein Vermieter seine Zustimmung zu einer vom Mieter beabsichtigten wesentlichen Veränderung verweigern darf, regelt § 9 Abs 1 Z 1 bis 7 MRG sowohl positive als auch negative Voraussetzungen. Dabei trifft den Mieter die Behauptungs-

und Beweislast für das Vorliegen der positiven Voraussetzungen nach § 9 Abs 1 Z 1 bis 4 MRG. Damit hatte die Antragstellerin zu behaupten und zu beweisen, dass die von ihr durchgeführten Maßnahmen kumulativ sowohl der Übung des Verkehrs entsprechen als auch ihrem wichtigen Interesse dienen (§ 9 Abs 1 Z 2 MRG). Im Unterschied zu § 16 WEG, wo diese Voraussetzungen nur alternativ gefordert sind, müssen im Geltungsbereich des § 9 MRG beide Voraussetzungen erfüllt sein. Daher kann die fehlende Verkehrsüblichkeit einer Änderung nicht durch das wichtige Interesse eines Mieters daran legitimiert sein.

Hinsichtlich der Übung des Verkehrs ist auf objektive Umstände abzustellen, die vom dafür behauptungs- und beweispflichtigen Mieter durch konkrete Tatsachen darzulegen sind, wenn sich die Verkehrsüblichkeit nicht aus der allgemeinen Lebenserfahrung ergibt.

Eine privilegierte Maßnahme iSd § 9 Abs 2 MRG liegt weder in der Errichtung von Rigipswänden zur Schaffung eines Windfangs noch in jener zur Schaffung einer Büroräumlichkeit durch Teilung eines Raums sowie in der damit im Zusammenhang stehenden Absenkung der Raumdecke. Damit wäre es Sache der Antragstellerin gewesen, konkrete Tatsachen darzulegen, aus welchen sich die Verkehrsüblichkeit dieser Maßnahmen in ihrer konkreten Ausgestaltung nach objektiven Anhaltspunkten ableiten ließe. Solche Anhaltspunkte legt weder die allgemeine Lebenserfahrung nahe, noch hat die Antragstellerin ein Vorbringen dahingehend erstattet, dass die Errichtung dieser Rigipswände bzw die Abhängung der Decke nach objektiven Umständen der Übung des Verkehrs entspräche. Mit dem Hinweis des Rekursgerichts, dass die Einrichtung eines Arbeitsraums einem wichtigen Interesse von Mietern entspreche, sind ausschließlich subjektive Interessen eines Bestandnehmers angesprochen, die die fehlende Übung des Verkehrs nicht legitimieren können.

Im Ergebnis ist damit festzuhalten, dass das Begehren, soweit es noch Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens ist, schon deshalb abzuweisen ist, weil die Antragstellerin die Verkehrsüblichkeit der von ihr durchgeführten baulichen Maßnahmen nicht einmal behauptet hat und damit das Vorliegen der positiven Voraussetzung des § 9 Abs 1 Z 2 MRG auch nicht erweisen konnte. Darauf, ob eine vollständige Entfernung der Wände möglich sei und diese darüber hinaus keine Auswirkung auf die Statik des Hauses hätten, wie die Antragstellerin geltend macht, kommt es bei dieser Sachlage nicht mehr an.