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Für eine ordnungsgemäße (= rechtswirksame) Beschlussfassung muss nicht vorweg das Ende des Diskussionsprozesses im Verfahren über die Beschlussfassung im Umlauf bestimmt oder zumindest bestimmbar festgelegt werden; allein das Fehlen einer solchen Angabe zieht noch nicht die Rechtsunwirksamkeit der Beschlussfassung nach sich, wenn sonst feststeht, dass allen Miteigentümern ausreichend Gelegenheit zur Äußerung eingeräumt wurde, und die Beendigung des Verfahrens keine Willkür seitens der Initiatoren darstellt

GZ 5 Ob 191/13v, 20.05.2014

OGH: Bei der Bekämpfung von Mehrheitsbeschlüssen gem § 24 Abs 6 WEG sind Anfechtungsgegner - aus Sicht der Antragsteller - alle anderen Wohnungseigentümer. Diesen kommt Parteistellung zu, weswegen sie als Antragsgegner in das Verfahren einzubeziehen sind.

Die Grundsätze der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft sind in § 24 WEG geregelt. Danach dient zur Willensbildung vornehmlich die Eigentümerversammlung, doch können Beschlüsse auch - allenfalls ergänzend zu den in einer Eigentümerversammlung abgegebenen Erklärungen - auf andere Weise, etwa auf schriftlichem Weg zustande kommen (§ 24 Abs 1 WEG). Die Willensbildung kann daher auch im Wege sog Umlaufbeschlüsse erfolgen. Das kann in Form von Unterschriftenlisten oder auch im Wege einer brieflichen Befragung/Beantwortung geschehen. Auch eine Kombination solcher Beschlussformen ist zulässig. Eine gesonderte Beschlussfassung oder Verständigung über diese Vorgangsweise muss dieser Art der Willensbildung nicht vorangehen. Auch die Beschlussfassung über die Auflösung des Verwaltungsvertrags kann auf diesem Weg erfolgen. Die Frage, ob die von der Eigentümergemeinschaft beschlossene Auflösung des Verwaltungsvertrags zurückgenommen wird, ist damit ebenfalls der Willensbildung im Wege eines Zirkularbeschlusses zugänglich.

Da die Willensbildung in Form eines Umlaufbeschlusses der Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung gleichsteht, hat sie den Anforderungen des § 24 WEG zur Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung zu entsprechen. Die Wirksamkeit der Beschlussfassung hängt - abgesehen von der Heilung durch Unterlassung der Anfechtung eines ursprünglich unwirksamen, aber ordnungsgemäß bekannt gemachten Beschlusses - davon ab, dass allen Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung gegeben wurde. Bis dahin ist ein Wohnungseigentümer an seine bereits abgegebene Erklärung nicht gebunden (§ 24 Abs 1 letzter Satz WEG). Auch bei einem schriftlichen Umlaufbeschluss kommt die Entscheidung dann zustande, wenn dem letzten Miteigentümer die Gelegenheit zur Äußerung geboten wurde.

Die Dauer der Überlegungsfrist ist von maßgeblicher Bedeutung für die Meinungsbildung und dient als äquivalent für die sonst regelmäßig in der Eigentümerversammlung vor Beschlussfassung stattfindende Diskussion unter den Wohnungseigentümern. Dieser Prozess dient nicht nur der eigenen Stimmabgabe, sondern auch der Werbung für den eigenen Standpunkt. Die konkrete Dauer der Überlegungsfrist, ob also allen Wohnungseigentümern ausreichend Gelegenheit zur Äußerung geboten wurde, hängt regelmäßig von den Umständen des Einzelfalls ab. Aus § 25 Abs 2 WEG leitet die Lehre ab, dass die Überlegungsfrist bei einer Beschlussfassung im Umlaufverfahren im Regelfall mindestens zwei Wochen betragen soll. In der Rsp wurde auch eine Frist von neun Tagen als nach den Umständen ausreichend erachtet.

Von der Frage nach der im Einzelfall konkret gebotenen Dauer der Überlegungsfrist ist jene zu unterscheiden, ob es, wie das Rekursgericht meint, zur Rechtswirksamkeit eines im Umlaufverfahren gefassten Beschlusses erforderlich ist, dass die Initiatoren einer solchen Beschlussfassung einen Endtermin nennen, oder ein solcher für die Wohnungseigentümer zumindest bestimmbar ist. Zu Recht hält das Rekursgericht in diesem Zusammenhang fest, dass das Gesetz dazu für die Willensbildung im Umlaufverfahren keine ausdrückliche Anordnung trifft.

Eine Fristsetzung sieht das Gesetz in § 25 Abs 3 Satz 2 WEG lediglich für die (nachträgliche) Äußerung vor. Danach hat der Verwalter, wenn eine Abstimmung keine Mehrheit der Miteigentumsanteile für oder gegen einen Vorschlag ergeben hat, zur Herbeiführung eines Beschlusses die bei der Versammlung nicht erschienen und auch nicht rechtswirksam vertretenen Wohnungseigentümer zugleich mit der Bekanntmachung der Niederschrift aufzufordern, sich zu dieser Frage ihm gegenüber innerhalb einer zu bestimmenden Frist zu äußern. Damit ist das sog additive Verfahren angesprochen. Die Setzung einer Frist bezweckt hier eine möglichst rasche Klarstellung, weil jene Wohnungseigentümer, die zur Eigentümerversammlung ordnungsgemäß geladen wurden und in dieser abgestimmt haben, solange an ihre Stimmabgabe gebunden bleiben. Als fakultatives Instrument wird das additive Verfahren in der Literatur zwar auch bei einer Beschlussfassung im Umlaufverfahren für zulässig erachtet. Es findet aber auf eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren jedenfalls dann keine (sinngemäße) Anwendung, wenn bereits in einem ersten Durchgang eine Mehrheit in die eine oder andere Richtung feststeht. Eine ausdrückliche oder auch bloß bestimmbare Terminisierung als allgemeine Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren kann aus der Bestimmung des § 25 Abs 3 WEG nicht abgeleitet werden.

In den Entscheidungen 5 Ob 141/12i und 5 Ob 2/13z wurde zwar jeweils festgehalten, dass das die Beschlussfassung einleitende Schreiben keine Hinweise enthalten habe, bis wann die Stimmabgabe erfolgen solle. Dass allein das Fehlen eines solchen Hinweises im Beschlussverfahren die Rechtsunwirksamkeit der Beschlussfassung bewirke, kann diesen Entscheidungen nicht entnommen werden. Auch darüber hinaus finden sich in der Rsp keine Hinweise für eine ausdrückliche Befristung der Äußerungsfrist.

Wiederholt wurde aber ausgesprochen, dass die Festlegung des Zeitpunkts der Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses nicht dem Gutdünken der Initiatoren eines Umlaufbeschlusses etwa in der Weise überlassen ist, dass diese den Abstimmungsvorgang willkürlich für beendet und das Ergebnis für verbindlich erklären könnten. Den Initiatoren des Umlaufbeschlusses soll nämlich gerade nicht die Möglichkeit eröffnet werden, durch die Wahl des Zeitpunkts mit der Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses so lange zuzuwarten, bis einzelne Wohnungseigentümer zur Änderung des Abstimmungsverhaltens bereit sind oder bis es etwa gar zur Änderung der Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft kommt. Daraus wird abgeleitet, dass das Ergebnis der Stimmabgabe nach Ende einer ausreichenden Zeit zur Äußerung ohne sachlich nicht gerechtfertigte Verzögerung bekannt gegeben werden muss. Der vom Rekursgericht zur Begründung seiner Ansicht zugrunde gelegten Entscheidung 5 Ob 164/07i ging voraus, dass die Unterschriften für die Beschlussfassung zwischen April 2001 und September 2001 gesammelt, der Beschluss aber erst Ende September 2002 durch Anschlag kundgemacht wurde. Die Bekanntgabe des Ergebnisses rund ein Jahr nach Beendigung der Abstimmung erachtete der OGH in dieser Entscheidung mit dem Wesen einer Beschlussfassung als nicht vereinbar.

Zum Eintritt der Bindungswirkung ist - entgegen einem Teil der Lehre - bei einem Umlaufbeschluss, falls nicht ausnahmsweise auf andere Weise der allseitige Zugang der Abstimmungserklärung dokumentiert ist, die Bekanntgabe des Ergebnisses erforderlich, um die Entscheidung rechtswirksam werden zu lassen. Bis zu diesem Zeitpunkt können die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung widerrufen; nach der Rsp sind sie iSd § 24 Abs 1 letzter Satz WEG bis dahin im Umlaufverfahren an ihre Stimmabgabe nicht gebunden.

Bei der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung wird das Ende des Diskussionsprozesses und der Übergang zur eigentlichen Abstimmung für die teilnehmenden Wohnungseigentümer regelmäßig leicht erkennbar sein. Es mag daher zutreffen, dass auch bei einer Beschlussfassung im Umlaufverfahren idealerweise die Dauer der Äußerungsfrist definiert ist. Eine Bindung des einzelnen Wohnungseigentümers an seine Stimmabgabe wäre damit aber nicht verknüpft, weil diese nach den soeben erwähnten Grundsätzen erst mit dem Zugang der Abstimmungserklärung an alle am Willensbildungsprozess beteiligte Wohnungseigentümer eintritt. Der erkennende Senat vermag daher die Ansicht des Rekursgerichts nicht zu teilen, dass eine ordnungsgemäße (= rechtswirksame) Beschlussfassung nur dann vorliegt, wenn vorweg das Ende des Diskussionsprozesses im Verfahren über die Beschlussfassung im Umlauf bestimmt oder zumindest bestimmbar festgelegt wird. Allein das Fehlen einer solchen Angabe zieht noch nicht die Rechtsunwirksamkeit der Beschlussfassung nach sich, wenn sonst feststeht, dass allen Miteigentümern ausreichend Gelegenheit zur Äußerung eingeräumt wurde, und die Beendigung des Verfahrens keine Willkür seitens der Initiatoren darstellt.

Bereits in der Entscheidung 5 Ob 2306/96w wurde ausgesprochen, dass es nicht sachgerecht wäre, die Festlegung der Beendigung der Abstimmung und damit die Feststellung eines wirksamen Beschlusses dem alleinigen Verhalten des Initiators des Abstimmungsvorgangs in der Weise zu überlassen, dass der Initiator unmittelbar nach Zugang der (seiner Ansicht nach) die Mehrheit bildenden Unterschriften die Abstimmung für beendet und das Ergebnis für verbindlich erklärt. Ob die Feststellungen, wonach am 26. 9. 2011 eine letztmalige Auszählung erfolgte, und die Wohnungseigentümer noch mit Schreiben vom selben Tag durch den Hausverwalter über das Ergebnis der Abstimmung verständigt wurden, für eine solche verpönte Vorgangsweise sprechen, muss hier nicht näher geprüft werden. Maßgeblich ist nämlich, dass der Verwalter noch während des Gerichtsverfahrens zur Prüfung der Rechtswirksamkeit des Beschlusses über seine eigene Abberufung gemeinsam mit den nunmehrigen Antragsgegnern eine neuerliche Abstimmung mit dem von ihm verfassten Rundschreiben vom 29. 7. 2011 in Gang setzte. Darin wurden die Wohnungseigentümer auf eine angebliche Mehrheit für den Verwalterwechsel angesprochen und auf die - aus Sicht des Verwalters - bestehenden Vorzüge bei Beibehaltung der bisherigen Verwaltung hingewiesen.

§ 28 WEG regelt die Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung. Dazu zählt auch die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des Verwaltervertrags (§ 28 Abs 1 Z 5 WEG). Grundsätzlich obliegt die ordentliche Verwaltung dem bestellten Verwalter. Das gilt nach Aufkündigung des Verwaltervertrags (§ 21 Abs 1 WEG) zwar auch für die Dauer der Kündigungsfrist. Von den durch den Verwalter wahrzunehmenden Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung ist jedoch sein Verhältnis zu den Miteigentümern ausgenommen. Die Angelegenheiten nach § 28 Abs 1 Z 5 fallen daher nicht in seine Zuständigkeit. Die Initiierung einer neuerlichen Beschlussfassung über die Frage der Verwalterbestellung zählte im vorliegenden Fall nicht mehr zu den vom Verwalter während der Dauer der Kündigungsfrist wahrzunehmenden Angelegenheiten. Der mit Beschluss vom 20. 7. 2011 abberufene Verwalter verfolgte mit der (Mit-)Initierung einer neuerlichen Abstimmung über diese Frage ausschließlich eigene Interessen.

Für den Fall, dass ein Dritter an die Wohnungseigentümer herantritt, um einen in seinem Interesse gelegenen Mehrheitsbeschluss zu erwirken, wurde bereits ausgesprochen, dass damit eine Unsicherheit erzeugt wird, die geeignet ist, einen Einfluss auf die Willensbildung der Wohnungseigentümer zu bewirken. Der Fall einer (Mit-)Initiierung eines Beschlusses im Umlaufverfahren durch den (aufgekündigten) Verwalter in einer in seinem eigenen Interesse gelegenen Angelegenheit kann vor diesem Hintergrund nicht anders gesehen werden. Für eine solche Beschlussfassung muss daher feststehen, dass durch den dadurch bewirkten Formfehler keine Beeinträchtigung der Willensbildung auch jener Miteigentümer bewirkt werden konnte, die gegen die vorgeschlagene Maßnahme stimmten oder sich der Abstimmung enthielten. Das bloße Feststehen, dass eine Mehrheit zustimmte, klärt diese Frage ebenso wenig wie der Umstand, dass allen Miteigentümern Gelegenheit geboten wurde, sich an der Abstimmung zu beteiligen. Gerade diese Voraussetzungen stehen hier nicht fest und wurden von den Antragsgegnern im Verfahren erster Instanz auch nicht behauptet.