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In Bezug auf die Kameraattrappe an der Garagenwand - strittig ist, ob diese mitvermietet ist - ist davon auszugehen, dass kein einheitliches Mietverhältnis vorliegt und in dieser Hinsicht das MRG nicht zur Anwendung gelangt; aus diesen Überlegungen folgt, dass über das zugrunde liegende Begehren im streitigen Verfahren zu entscheiden ist

GZ 8 Ob 47/14s, 26.06.2014

OGH: In dem der Entscheidung 6 Ob 229/11m zugrunde liegenden Fall klagte die dortige Vermieterin die Mieterin auf Entfernung einer im Stiegenhaus angebrachten Videokamera, die im Wesentlichen auf die Wohnungstüre der dortigen Beklagten gerichtet war; zudem stellte die Klägerin ein Unterlassungsbegehren. Der OGH hielt zunächst fest, dass die Klägerin die geltend gemachten Ansprüche auch auf § 9 MRG (Veränderung des Mietgegenstands) gestützt habe. Daran anknüpfend gelangte er zum Ergebnis, dass gem § 37 Abs 1 Z 6 MRG (§ 22 Abs 1 Z 4 iVm Abs 4 WGG) über Anträge, die die Veränderung der zum entgeltlichen Gebrauch überlassenen Wohnung oder des Geschäftsraums betreffen, im Außerstreitverfahren zu entscheiden sei. Dazu wurde bekräftigend darauf hingewiesen, dass sich die betreffende Videoüberwachungsanlage teilweise innerhalb und teilweise außerhalb des Mietgegenstands befinde. Weiters wurde ausgeführt, dass Ansprüche aus der Veränderung des Mietgegenstands nur dann ausnahmsweise nicht im außerstreitigen, sondern im streitigen Rechtsweg durchzusetzen seien, wenn sie sich nicht unmittelbar auf das Gesetz, sondern auf eine konkrete Vereinbarung im Mietvertrag stützten. Nur konkrete bindende Absprachen über die in den §§ 8 und 9 angeführten Rechte und Pflichten könnten die Zulässigkeit des Rechtswegs auslösen, nicht aber die im Gesetz vorgesehenen genormten Inhalte eines jeden Mietvertrags.

Für die Frage der Zulässigkeit des (hier streitigen) Rechtswegs ist somit entscheidend, ob die Klägerin laut Klagebegehren und dem dazu vorgetragenen rechtserzeugenden Sachverhalt einen Änderungsanspruch iZm § 9 MRG geltend macht. Solche Ansprüche (Duldungsanspruch des Mieters; Unterlassungs-, Entfernungs- und Wiederherstellungsanspruch des Vermieters) sind nach der Rsp im Außerstreitverfahren zu verfolgen. Demgegenüber sind eigenständige vertragliche Ansprüche im Rechtsweg durchzusetzen. Das Gleiche gilt für ein Begehren, das aus einer titellosen Benützung abgeleitet wird.

In der hier vorliegenden Sonderkonstellation macht die Klägerin keinen Anspruch aus § 9 MRG geltend. Nach ihrem Vorbringen hält sie die Anbringung der Kameraattrappe an der Außenwand im Bereich des Gartens deshalb für rechtswidrig, weil nur der Innenraum der Wohnung vermietet sei. Außerdem habe sie auch die Interessen anderer Mieter zu wahren. Zur Kameraattrappe an der Garagenwand hat sie vorgetragen, dass das (auf Basis eines eigenen Mietvertrags abgeschlossene) Mietverhältnis nicht unter das MRG falle. Die Stelle, an der die Kameraattrappe montiert sei, sei ebenfalls nicht mitvermietet.

Nach dem für die Beurteilung der Rechtswegszulässigkeit allein maßgeblichen Vorbringen der Klägerin wird somit von der Beklagten ein Bereich in Anspruch genommen, der nicht vom Gebrauchsrecht erfasst sei. Mangels Klarstellung im Vorbringen der Klägerin ist davon auszugehen, dass sie sich auf titellose Benützung stützt. Dieser Behauptung liegt ein Streit über den Umfang des Mietrechts zugrunde. In Bezug auf die Kameraattrappe an der Garagenwand ist davon auszugehen, dass kein einheitliches Mietverhältnis vorliegt und in dieser Hinsicht das MRG nicht zur Anwendung gelangt. Aus diesen Überlegungen folgt, dass über das zugrunde liegende Begehren im streitigen Verfahren zu entscheiden ist.